Wo bekomme ich einen mietspiegel

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird vor allem dann wesentlich, wenn eine Mieterhöhung durchgesetzt werden soll. Was die ortsübliche Vergleichsmiete ist, wie sie ermittelt wird und welche Stolperfallen dabei drohen, lesen Sie hier.

• Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt an, mit welchen Mietpreisen in einem bestimmten Gebiet zu rechnen ist.
• Es gibt verschiedene Wege, sie zu ermitteln.
• Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind bestimmte Regeln einzuhalten.
• Auch Verbraucher können sich einen Überblick über die ortsübliche Miete verschaffen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt an, welche Entgelte für Mietwohnungen in der betreffenden oder einer vergleichbaren Gemeinde in den vergangenen sechs Jahren für Wohnraum verlangt wurden. Der Mittelwert dieser Beträge entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies ist in § 558, Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Ausgenommen von dem Vergleich sind Wohnungen, deren Miethöhe per Gesetz oder aufgrund einer Förderzusage festgelegt wurde.

Beim Ermitteln der für den Ort üblichen Vergleichsmiete für eine bestimmte zu vermietende Wohnung beziehungsweise ein zu vermietendes Haus ist es wesentlich, dass die für den Vergleich herangezogenen Wohnungen in der Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sowie im Hinblick auf die energetischen Voraussetzungen vergleichbar sind.

Beim Ermitteln der ortsüblichen Vergleichsmiete werden nur ähnlich beschaffene Häuser aus der Umgebung herangezogen.

Bei einer Mieterhöhung bis zur für den Ort üblichen Vergleichsmiete beruft sich der Vermieter darauf, dass für vergleichbaren Wohnraum in der betreffenden Gegend durchschnittlich höhere Mieten verlangt werden als er sie bislang fordert.

Die Möglichkeit für die Erhöhung bietet ihm § 558, Absatz 1 BGB. Dort ist jedoch auch vermerkt, dass die Miete bis zum Erhöhungszeitpunkt mindestens 15 Monate lang unverändert geblieben sein muss.

Der Vermieter muss die Mieterhöhung gemäß § 558a, Absatz 1 BGB schriftlich ankündigen und außerdem begründen. In seinem Schreiben wird er daher den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete dem der bislang verlangten Miete gegenüberstellen und eine entsprechende Erhöhung des monatlichen Mietzinses verlangen. Der Mieter muss dem dann innerhalb von drei Monaten zustimmen. Tut er dies nicht, gilt zunächst der bislang vereinbarte Mietzins weiter. Der Vermieter kann jedoch die Zustimmung zur Mieterhöhung einklagen.

Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gilt neben den oben genannten Bedingungen außerdem, dass sich der Mietzins innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen darf. Diese sogenannte Kappungsgrenze gilt somit auch bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. In einigen Regionen wie zum Beispiel in Berlin oder Köln liegt diese Grenze noch etwas tiefer bei 15 Prozent.

Bei Neuvermietungen muss der Vermieter zudem die gegebenenfalls für die entsprechende Region gültige Mietpreisbremse berücksichtigen.

Eine Mieterhöhung muss vom Vermieter schriftlich angekündigt und begründet werden – hier spielt auch die ortsübliche Vergleichsmiete eine große Rolle. 

Es gibt vier verschiedene Möglichkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln:

1. über den Mietspiegel,
2. über Vergleichswohnungen,
3. über ein Gutachten eines Sachverständigen,
4. über die Auskunft einer Mietdatenbank.

Diese vier Verfahren können zudem von Vermietern gemäß § 558a, Absatz 2 BGB als Begründung für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.

Ist für die Stadt oder den Ort ein Mietspiegel vorhanden, erleichtert dies die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete erheblich. Der Mietspiegel wird von der jeweiligen Stadt oder auch Gemeinde in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverbänden herausgegeben. Er gibt Auskunft darüber, welche Mieten für Wohnraum im betreffenden Gebiet zum Zeitpunkt der Betrachtung zu zahlen sind. Es wird hier zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel unterschieden:
 

• Einfacher Mietspiegel: Der einfache Mietspiegel gibt gemäß § 558c, Absatz 1 BGB eine Übersicht über die ortsüblichen Mieten oder die in vergleichbaren Gebieten zu zahlenden Entgelte. Diese Übersicht erstellt die jeweilige Stadt oder der Ort gemeinsam mit Interessenvertretern der Mieter und Vermieter. Der einfache Mietspiegel soll im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden (§ 558c, Absatz 3 BGB).
• Qualifizierter Mietspiegel: Der qualifizierte Mietspiegel gibt ebenfalls einen Überblick über die am jeweiligen Ort zu entrichtenden Mieten. Auch er wurde von der Stadt gemeinsam mit Vermieter- und Mietervertretern erstellt. Allerdings geschieht dies beim qualifizierten Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen (§ 558d, Absatz 1 BGB). Ein qualifizierter Mietspiegel muss alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst werden. Nach vier Jahren ist er zwingend neu zu erstellen (§ 558d, Absatz 2 BGB).

Wurden alle gesetzlichen Vorgaben beim qualifizierten Mietspiegel erfüllt, wird aus rechtlicher Sicht davon ausgegangen, dass die darin ablesbaren Werte tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Ist in einer Stadt oder einem Ort kein Mietspiegel vorhanden, kann die ortsübliche Vergleichsmiete alternativ über Vergleichswohnungen ermittelt werden (§ 558a, Absatz 2, Punkt 4 BGB). Will der Vermieter die Miete für eine bestimmte Wohnung anheben, muss er drei verschiedene Wohnungen finden, die seiner möglichst ähneln.

Diese Faktoren sind dabei unter anderem entscheidend:

• Größe: Die Quadratmeterzahlen der Vergleichswohnungen sollten möglichst nah an dem Wert der fraglichen Wohnung liegen. Je größer die Abweichung, umso schwerer wird es, diese Wohnung als zulässigen Vergleich heranzuziehen.
• Raumanzahl: Die Quadratmeterzahl allein ist jedoch nicht entscheidend. Es ist auch wichtig, auf wie viele Räume die Wohnfläche aufgeteilt ist. Schließlich bildet eine 70-Quadratmeter-Wohnung mit zwei Zimmern einen höheren Wohnkomfort als eine Wohnung gleicher Größe mit vier Zimmern.
• Lage: Die Wohnungen müssen auch hinsichtlich der Lage vergleichbar sein. Ein Appartement in einem gutbürgerlichen Viertel ist nicht mit einem in einer problematischen Gegend gleichzusetzen und somit auch kaum vergleichbar.
• Baujahr: Das Alter der Vergleichswohnungen muss ungefähr dem der fraglichen Wohnung entsprechen, damit ein sinnvoller Vergleich möglich ist.
• Ausstattung: Nicht zuletzt ist auch die Ausstattung wesentlich, wenn Wohnungen miteinander verglichen werden sollen. Ist hochwertiger Parkettboden über einer Fußbodenheizung verlegt, ist eine hervorragende Einbauküche vorhanden oder verfügt die Wohnung über moderne Fenster, muss dieser Standard auch möglichst genau in den Vergleichswohnungen vorhanden sein.

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann über Vergleichswohnungen ermittelt werden. Hier sind Größe, Raumanzahl, Lage, Baujahr sowie Ausstattung die entscheidenden Faktoren.

Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete aufgrund von drei Vergleichswohnungen muss der Vermieter die Wohnungen so wählen, dass es dem Mieter möglich ist, die Richtigkeit der Angaben zu überprüfen. Hierfür genügt es in der Regel, wenn der Vermieter die genaue Adresse mit Geschossangabe und der Lage der Wohnung (rechts, links, Mitte) angibt.

Wichtig: Soll die ortsübliche Vergleichsmiete mithilfe von drei Vergleichswohnungen ermittelt werden, zählt nicht der Mittelwert dieser drei Wohnungen. Die Miete darf dann lediglich bis zum niedrigsten Wert der drei ermittelten Mieten angehoben werden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann auch über ein Gutachten eines Sachverständigen ermittelt werden (§ 558a, Absatz 2, Punkt 3 BGB). Dieser Sachverständige muss laut Gesetz öffentlich bestellt und vereidigt sein (ebenda) und sein Gutachten begründen. So muss er zum Beispiel ausführen, wie er die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt hat. In der Regel zieht der Experte hierfür ebenfalls Vergleichswohnungen heran und ermittelt die dafür verlangten Mieten. Konkret benennen muss er diese Wohnungen in seinem Gutachten nicht, allerdings muss er die bei seiner Arbeit ermittelten Mietpreisspannen angeben. Aus dem Gutachten muss außerdem ersichtlich sein, dass der Sachverständige die ortsübliche Vergleichsmiete mithilfe von Neu- und Bestandsmieten ermittelt hat und die Wohnung, für welche die Miete erhöht werden soll, zuvor besehen hat. In größeren Wohnanlagen ist es auch zulässig, dass der Sachverständige eine vergleichbare Wohnung besichtigt hat.

Das Gutachten des Sachverständigen muss der Vermieter seinem Mieterhöhungsschreiben in vollem Wortlaut anfügen.

Wird ein Sachverständiger für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hinzugezogen, muss dieser laut Gesetz sein Gutachten begründen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann gemäß § 558a, Absatz 2, Punkt 2 BGB auch mithilfe einer Mietdatenbank ermittelt werden. Dabei handelt es sich gemäß § 558e BGB um eine „fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird“.

Für einzelne Wohnungen innerhalb des betrachteten Wohnbereichs kann anhand der Mietdatenbank ein Rückschluss auf die aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete gezogen werden. Da in der Mietdatenbank fortlaufend Daten erfasst werden, ist sie aktueller als der Mietspiegel.

Der Einblick in die ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht nur Geschäftsleuten, sondern auch Privatpersonen möglich, denn gemäß § 558c, Absatz 4, Satz 2 BGB sollen die Mietspiegel und auch deren Änderungen veröffentlicht werden.

Liegt für den entsprechenden Ort ein Mietspiegel vor, kann dieser daher bei der zuständigen Gemeinde- oder Stadtverwaltung eingesehen werden.

Auch ein Einblick in Mietdatenbanken ist möglich: Gegebenenfalls gegen eine Gebühr ist es Verbrauchern erlaubt, die Informationen der Datenbank einzusehen. Je nachdem, von wem die Mietdatenbank geführt wird, liegt sie bei der Stadt oder bei den Interessenverbänden der Mieter oder auch Vermieter zur Einsicht vor.