Wie lange hat ein makler anspruch auf provision

von RA Norbert Monschau, FA Mietrecht und WEG-Recht, Erftstadt

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Schwerwiegende Treuepflichtverletzung
Verjährung
1. Ist die Fälligkeit beim Hausverkauf geregelt?

Umstände, die einen wirksamen Abschluss des Kaufvertrags verhindern oder ihn als von Anfang an unwirksam erscheinen lassen, hindern das Entstehen eines Provisionsanspruchs. Dieses Risiko kann der Makler nicht abwälzen. Der folgende Beitrag zeigt, wann ein Provisionsanspruch ausscheidet und in welchen Fällen er fortbesteht.

Checkliste: In diesen Fällen entfällt der Provisionsanspruch

Anfechtung: Weil die Anfechtung den Vertrag rückwirkend vernichtet (§ 142 BGB), steht dem Makler kein Provisionsanspruch zu, wenn der Hauptvertrag angefochten wird. Der Makler muss dann eine schon gezahlte Provision nach Maßgabe des § 818 BGB zurückzahlen. Das gilt auch, wenn der Hauptvertrag, ein Kaufvertrag, wegen arglistiger Täuschung durch Wandlungserklärung zu Fall gebracht wird, weil der Käufer hier neben den kaufrechtlichen Gewährleistungsrechten das Anfechtungsrecht mit der Folge der Beseitigung ex tunc hat (BGH NJW 01, 966). Wofür er sich entscheidet, ist aus der Sicht des Maklers rein zufällig, deswegen kann hiervon nicht das Bestehen des Provisionsanspruchs abhängig gemacht werden (BGH, a.a.O.).

Verflechtung: Ein Provisionsanspruch entfällt auch, wenn der Hauptvertrag mit einer Person zustande kommt, mit der der Makler gesellschaftsrechtlich oder auf sonstige Weise verflochten ist, so z.B., wenn der Makler an der Vertragsgegnerin des vermittelten oder nachgewiesenen Geschäfts wesentlich beteiligt ist oder sie beherrscht. War im Zeitpunkt des Hauptvertragsschlusses die Person, die (unter anderem) als Komplementärin (auch) die Maklerfirma maßgeblich gesteuert und beeinflusst hatte, bereits aus der Makler-Kommanditgesellschaft ausgeschieden, ist ein Verflechtungstatbestand auch nicht (mehr) gegeben, wenn das Ausscheiden dieser Person aus der Gesellschaft noch nicht im Handelsregister eingetragen worden war (BGH 19.2.09,
III ZR 91/08, NJW 09, 1809).

Treuepflichtverletzung: Über den Wortlaut des § 654 BGB hinaus hat der Makler seinen Provisionsanspruch verwirkt, wenn ihm eine schwerwiegende Verletzung der Treuepflicht zur Last fällt, die er vorsätzlich oder in einer dem Vorsatz nahekommenden Weise leichtfertig den Interessen des Auftraggebers zuwider begangen hat.

Der Makler hat seinem Auftraggeber alle ihm bekannten tatsächlichen und rechtlichen Umstände mitzuteilen, die sich auf den Geschäftsabschluss beziehen und für den Willensentschluss des Auftraggebers von Bedeutung sein könnten. Verletzt der Makler seine Aufklärungspflicht und ist die Pflichtverletzung für den Anfall der Provision ursächlich, hat er den Auftraggeber nach dem Grundsatz der Naturalrestitution provisionsfrei zu stellen (OLG Celle 3.7.08, 11 U 22/08).

Da der Makler grundsätzlich nicht Vertreter des Verkäufers, sondern neutraler Dritter ist, obliegt ihm im Regelfall keine Erkundigungs- oder Nachprüfungspflicht. Er ist lediglich Wissensvertreter. Er schuldet seinem Auftraggeber grundsätzlich keine Ermittlungen. Informationen, die er vom Verkäufer erhält, darf er ungeprüft weitergeben. Eine Ausnahme gilt aber, wenn er vom Verkäufer Angaben erhält, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind (BGH NJW-RR 07, 711). Zwar darf der Makler im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen. Dies gilt aber nicht, wenn ihm anderweitige Erkenntnisse vorliegen (BGH, a.a.O.; OLG Frankfurt NJW-RR 02, 778).

Übersicht: In diesen Fällen bleibt der Provisionsanspruch bestehen

Leistungsstörungen ohne Anfechtungsmöglichkeit: Umstände, die lediglich die Leistungspflicht aus einem wirksam zustande gekommenen Vertrag beseitigen, lassen die Provisionspflicht grundsätzlich unberührt. Zu den die Provisionspflicht nicht berührenden Umständen gehört regelmäßig auch das bis zum Schuldrechtsmodernisierungsgesetz geltende Recht der Wandlung des Kaufvertrags. Nichts anderes kann gelten, wenn der Käufer nach altem Recht den „großen Schadenersatz“ (§ 463 BGB a.F.) verlangt (BGH NJW 09, 2810).

Rechtsmängel: Auch wenn der vom Makler nachgewiesene Kaufvertrag an einem Rechtsmangel leidet, hat der Makler grundsätzlich Anspruch auf seine Provision. Nach der früheren Rechtsprechung waren Verschulden bei Vertragsschluss und Rechtsmängelhaftung nebeneinander anwendbar. Heute gilt jedoch das Leistungsstörungsrecht ausschließlich, sodass die kaufrechtliche Rechtsmängelhaftung nach neuem Schuldrecht einen etwaigen Anspruch aus c.i.c. (§ 311 Abs. 2 BGB) verdrängt (OLG Jena 9.8.06, 2 U 1153/05).

Schwerwiegende Treuepflichtverletzung

In den Fällen schwerwiegender Treuepflichtverletzungen des Maklers muss dieser die Provision gemäß §§ 654, 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB zurückzahlen. Als Faustregel gilt, dass der Makler im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen und diese ungeprüft in das Exposé übernehmen darf, wenn er sie sorgfältig eingeholt hat und sie nicht ersichtlich unrichtig sind (OLG Oldenburg 15.5.09, 6 U 6/09, NZM 09, 823).

Exposé

Gleichwohl ist der Makler gut beraten, für den Erwerber erkennbar deutlich zu machen, dass er keine detaillierte Prüfung des Objekts vorgenommen und lediglich Angaben des Verkäufers weitergegeben hat. Dementsprechend ist dem Makler zu empfehlen, im Exposé den Hinweis aufzunehmen, dass für die Richtigkeit und Vollständigkeit des Objekts keine Gewähr übernommen wird. Damit bringt er zum Ausdruck, dass er nicht eigenes Wissen, sondern lediglich Angaben des Verkäufers weitergegeben hat. Es ist die alleinige, eigenverantwortliche Aufgabe des potenziellen Kaufinteressenten, sich selbst über die Möglichkeit der von ihm beabsichtigten Nutzung zu informieren und gegebenenfalls Erkundigungen einzuziehen. Die Aufgabe des Maklers besteht in der Vermittlung bzw. dem Nachweis des gesuchten bzw. angebotenen Objekts. Die Tätigkeit des Maklers verlangt nicht zugleich die Tätigkeit eines Sachverständigen. Die im Exposé enthaltenen Angaben geben allein den vorgefundenen, tatsächlichen Zustand wieder. Sie treffen hingegen keine Aussage in Bezug auf eine bestimmte Nutzungsmöglichkeit und deren Übereinstimmung mit dem Baurecht.

Verjährung

Die Provisionsforderung des Maklers unterliegt der dreijährigen Regelverjährung des § 195 BGB. Sie beginnt zum Jahresschluss erst, wenn beide Voraussetzungen des § 199 BGB vorliegen: Der Anspruch muss entstanden sein und der Maklerkunde muss die anspruchsbegründenden Umstände kennen bzw. infolge grober Fahrlässigkeit nicht kennen.

Das Wichtigste in Kürze

Der Abschluss des Kaufvertrags ist der ausschlaggebende Zeitpunkt für die Provisionszahlung an den Makler. Dabei stellt der Kaufpreis die Berechnungsgrundlage für die prozentuale Höhe der Courtage dar.
Die Maklerprovision kann auch ohne schriftlichen Maklervertrag fällig werden.
Wenn der Makler parteiisch war, Sie ihm grobe Fahrlässigkeit vorwerfen können oder falls der Vertrag nicht zustande kommt, müssen Sie normalerweise keine Maklerprovision zahlen. Auch bei einer Verjährung der Bindungsfrist fällt die Courtage weg.
Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis.
Unser Service: Wir empfehlen Ihnen drei gute Makler in Ihrer Region.

1. Ist die Fälligkeit beim Hausverkauf geregelt?

Die Maklerprovision wird fällig, sobald der Makler seiner vertraglich geregelten Pflicht nachgekommen ist. Beim Hausverkauf wird der notariell beurkundete Kaufvertrag als ausschlaggebendes Kriterium für die erfolgreiche Vermittlung gewertet.

Der endgültige Verkaufspreis stellt dabei die Berechnungsgrundlage für die Höhe der Maklerprovision dar – es sei denn, Sie haben statt einer prozentualen Summe bereits einen festen Betrag mit dem Makler ausgehandelt, was allerdings nicht üblich ist.

Tipp: Bestehen Sie darauf, die Höhe der Maklerprovision schriftlich im Maklervertrag festzuhalten.

Darüber hinaus muss der Makler die folgenden Voraussetzungen erfüllen, um Anspruch auf die Auszahlung seiner Provision zu haben:

Verkauf nach bestem Wissen und Gewissen
Gültige Gewerbezulassung
Kausalität zwischen Maklerleistung und Kaufinteresse des Käufers
Kein Interessenskonflikt

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt die neue Regelung zur Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer. In der Regel teilen sich Verkäufer und Käufer der Immobilie die Provision zu gleichen Teilen. Das ist wichtig, da es sich mit bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises um eine sehr hohe Summe handelt. Mehr über die Höhe der Maklerprovision können Sie in diesem Artikel erfahren.

Ein mündlicher Maklervertrag ist nur beim Verkauf von Immobilien möglich. Auch dann empfehlen wir diese Option nicht, denn häufig entstehen Probleme oder Missverständnisse. Laut §563 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist die Maklerprovision in diesem Fall „stillschweigend vereinbart“, vorausgesetzt, der Makler erfüllt seine Aufgaben zufriedenstellend. Sollten Sie die Höhe der Provision nicht explizit abgesprochen haben, darf der Makler den für das Bundesland und seinen Berufsverband üblichen Lohn berechnen.

Als Verkäufer können Sie gegen die Höhe der Maklerprovision Klage einreichen, falls diese Ihnen unverhältnismäßig hoch erscheint. Solange Sie den Betrag noch nicht ausgezahlt haben, ist es möglich, diesen mit der Hilfe eines Richters zu reduzieren. Dafür müssen Sie aber zunächst in einem langwierigen Verfahren Recht erhalten.

Der Fälligkeitszeitpunkt für die Maklervertrag ist auch bei einem mündlichen Vertrag oder einer einfachen Abmachung der Moment, in dem der Makler die erwünschte Leistung erbringt. Dies ist in den meisten Fällen der Vertragsabschluss zwischen Ihnen und dem Käufer. Allerdings ist es auch möglich, den Makler in Raten zu bezahlen oder eine andere Regelung zu vereinbaren. Achten Sie unbedingt darauf, diese schriftlich festzuhalten.

Hinweis: Um die Maklerprovision zu verlangen, muss der Makler nachweisen, dass seine Tätigkeit ausschlaggebend für den Verkauf war.

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