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Zwischen einem klassischen Bauunternehmer und einem Bauträger gibt es einen deutlichen Unterschied: Während ein Bauunternehmer ein Bauwerk auf einem Grundstück errichtet, das seinem Auftraggeber gehört, erstellt ein Bauträger ein Gebäude auf einem Grundstück, das er zuvor selbst gekauft hat und dann zeitgleich mit dem Gebäude weiterverkauft. Die meisten Bauträger werden nicht selbst handwerklich tätig. Nachdem das Baugrundstück von ihnen erworben wurde, geben sie alle anfallenden Bauleistungen (Planung durch Architekten, Einholen der behördlichen Genehmigungen, Bauausführung) in Auftrag. Manche Bauträger veräußern komplette Wohneinheiten oder -anlagen (Vorratsbau), andere lassen das Gebäude erst errichten, wenn der Kaufvertrag unterzeichnet worden ist (Bestellbau). Für den Kunden (Käufer) ist der Bauträger der einzige Vertrags- und Ansprechpartner. Das ist zwar einerseits praktisch und übersichtlich für den Erwerber, verhindert aber auch eine Kontaktaufnahme zu den an Bauprojekt beteiligten Firmen ohne die Zustimmung des Bauträgers. Rechtsgrundlage beim BauträgervertragDas Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bildet die Grundlage für Bauträgerverträge und wird ergänzt durch die “Makler- und Bauträgerverordnung“ (MaBV) sowie die „Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen“. Wenn das Gebäude zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht fertig errichtet worden ist, spielen auch Teile aus dem Werkvertragsrecht eine Rolle. Da ein Bauträger gewerbsmäßig als Bauherr oder Baubetreuer Bauvorhaben vorbereitet oder durchführt, muss er eine Genehmigung nach § 34c MaBV beantragen. Außerdem muss er jeweils jährlich für das abgelaufene Kalenderjahr mit einem Bericht dokumentieren, dass er die Regelungen aus der MaBV eingehalten hat. Diese Dokumentation befasst sich vor allem mit dem Nachweis des zweckgebundenen Einsatzes des für das Bauträgerprojekt zur Verfügung gestellten Geldes seiner Erwerber. Da der Verkauf eines Baugrundstücks zu einem Bauträgervertrag gehört, ist für diese Vertragsart eine notarielle Beurkundung nötig (s. Artikel „Der notarielle Grundstückskaufvertrag – darauf muss geachtet werden“). Das ErwerbermodellDiese Variante des Bauträgermodells stammt aus dem gewerblichen Bereich. Damit sind vor allem Bauprojekte gemeint, die einer besonderen Zweckbindung unterliegen (z. B. Wohnanlagen zum „Betreuten Wohnen“). Hierfür müssen nicht nur der Bauträgervertrag, sondern zusätzlich noch weitere Verträge wie z. B. Generalmietverträge, Steuerberatungsverträge oder Betreiberverträge abgeschlossen werden. In den meisten Fällen werden diese Vertragsabschlüsse durch Treuhänder abgewickelt, die auch die Aufgabe haben, die Mittelverwendung zu kontrollieren. Für diese Aufgabe ist nicht nur dessen Zuverlässigkeit maßgeblich, sondern auch seine Kompetenz, sich in juristisch schwierige Sachverhalte einzuarbeiten und entsprechende Entscheidungen zu treffen. Deshalb muss der Treuhänder gem. Rechtsdienstleistungsgesetz ein Volljurist sein. Das Modell der Generalübernehmer oder GeneralunternehmerDer beim klassischen Bauträgermodell aus einem Werk- und Kaufvertragsteil bestehende Gesamtvertrag wird hier üblicherweise in zwei separate Verträge aufgesplittet, die der Kunde mit zwei verschiedenen Vertragspartnern abschließt. Diese Vertragspartner sind jedoch wirtschaftlich stark miteinander verwoben. In dieser Konstellation müssen beide Verträge notariell beurkundet werden, weil das Zustandekommen des Werkvertrags vom Abschluss des Grundstückskaufvertrags vertraglich abhängig gemacht wird. Die Hoffnung, mit solch einem Vertragsmodell Grundsteuern zu sparen, wurde von den Finanzbehörden bereits enttäuscht: Aus ihrer Sicht ist das fertiggestellte Bauwerk der eigentliche Vertragsgegenstand. Fonds- und BauherrenmodelleDiese Modelle sind vertraglich relativ kompliziert und werden in der Regel über eine Personengesellschaft wie der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder eine Kommanditgesellschaft (KG) abgewickelt. Dabei tritt der Käufer als Bauherr auf. Diese Art des Bauträgermodells basiert auf drei Verträgen:
Bei einer Haftung steht in zahlreichen Fällen der Inhalt des Prospekts im Vordergrund Der BauträgervertragEin Bauträgervertrag sollte immer klar formulierte Vertragsfristen beinhalten. Kunden sollten auf der Nennung des konkreten Baubeginns, der Bauzeit und des Fertigstellungstermins bestehen. Käufer sollten sich unbedingt vergewissern, ob im Vertrag von einem Hausrecht des Bauträgers auf dem Baugrundstück die Rede ist. In diesen Fällen kann Kunden das Betreten der Baustelle verwehrt und somit eine regelmäßige Kontrolle des Baufortschritts unmöglich gemacht werden. Im schlimmsten Fall machen sich Kunden des Hausfriedensbruchs schuldig, wenn sie sich trotzdem auf dem Bauplatz umsehen wollen – wohlgemerkt auf dem Grundstück, auf dem gerade ihr künftiges Eigenheim entsteht. Solch eine Klausel bewirkt außerdem, dass Käufer ihre Baufortschrittsraten „ins Blaue hinein“ zahlen, weil sie gar nicht beurteilen können, was sich auf dem Baugrundstück abspielt. Verbraucher sollten immer nicht gesicherte Vorauszahlungen ablehnen. Der Ratenzahlungsplan muss der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) entsprechen und staffelt sich nach prozentualen Anteilen, wobei der Bauträger bis zu sieben Raten vorsehen und aus diesen Baufortschrittsraten auswählen kann (§ 3 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 MaBV):
(Quelle: Makler- und Bauträgerverordnung, zuletzt geändert durch Art. 2 V vom 2.5.2012)
Wie bei jedem Vertrag gilt auch bei einem Bauträgervertrag, dass er nur dann unterschrieben werden sollte, wenn der Käufer ihn vollständig verstanden hat. Sollten letzte Zweifel oder Unklarheiten nicht mit dem Unternehmen ausgeräumt werden können, ist die Unterstützung von Fachleuten wie z. B. einem Fachanwalt für Baurecht sehr zu empfehlen. Das beinhaltet ein BauträgervertragDie Baubeschreibung ist das wichtigste Element eines Bauträgervertrags. Aus ihr geht detailliert hervor, welche Handwerksarbeiten, Materialien und deren Qualitätsstufen zum vereinbarten Preis geleistet oder geliefert werden. Eine Baubeschreibung besteht nicht nur aus einem Textteil, sondern muss auch genaue Grundrisse und Schnitte im Maßstab von mindestens 1:50 enthalten. Aus ihnen muss nicht nur die Festlegung der Hausanlage maßstabsgetreu hervorgehen, sondern auch die Position von Tür- oder Fensteröffnungen. Materialproben können ebenfalls einer Baubeschreibung hinzugefügt werden. Kaufinteressenten sollten auf einer Baubeschreibung bestehen, die so genau wie möglich ausgearbeitet worden ist. Dabei gilt: Rechtlich verbindlich für eine Einschätzung der eingekauften Bauleistungen sind nur die Angaben aus der Baubeschreibung. Alle mündlichen Absprachen und Zusicherungen erweisen sich spätestens im Rahmen eines Rechtsstreits als wertlos. Außerdem muss bedacht werden, dass sich im Gewährleistungsfall die Baubeschreibung als einzige Quelle anbietet, um die bauliche Qualität des Hauses beurteilen zu können, da zahlreiche Materialien und Handwerksleistungen nach der Fertigstellung des Gebäudes nicht mehr begutachtet werden können, ohne es zu beschädigen. Bei der Prüfung von Bauverträgen muss der vereinbarten Baubeschreibung eine hohe Bedeutung beigemessen werden. Der Bauträgervertrag und die Baubeschreibung werden insgesamt notariell beurkundet, wodurch die Baubeschreibung zum Vertragsbestandteil wird. Tipp: Um Missverständnisse zu vermeiden und eine möglichst große Rechtssicherheit herzustellen, werden in serösen Bauverträgen üblicherweise alle Skizzen, Gesprächsprotokolle, Änderungswünsche oder sonstigen Zusagen des Bauträgers zum Vertragsbestandteil. Wichtig bei Bauträgerverträgen:
Die wichtigsten Unterschiede zum privaten BauvertragUm deutlich zu machen, welche rechtlichen Konsequenzen der Abschluss eines Bauträgervertrags im Vergleich zu einem Verbraucherbauvertrag ab 2018 hat, sollen hier die maßgeblichen Unterschiede dargestellt werden:
"Stolperfallen" für Kunden
Die Suche nach dem passenden BauträgerEinen guten Bauträger zeichnen die Qualität seiner Bauwerke, Zuverlässigkeit und Zahlungsfähigkeit aus. Es ist nicht möglich, sich vollständig vor einer falschen Auswahl zu schützen, aber das Risiko hierfür sinkt deutlich, wenn folgende Kriterien beachtet werden:
Die Insolvenz des Bauträgers - der Super-GAU für dessen KundenSo bequem ein Vertrag mit einem Bauträger zunächst erscheinen mag, so schnell kann der Traum vom Eigenheim ausgeträumt sein, wenn dem Unternehmen das Geld ausgegangen ist. Nicht nur die bereits gezahlten Beträge seiner Kunden sind weg, sondern die vertraglich vereinbarten Gewährleistungsansprüche sind das Papier nicht mehr wert, auf dem sie geschrieben wurden. Sowohl das Baugrundstück als auch das noch nicht übergebene Haus werden Teil der Insolvenzmasse. Zudem hat, sobald der Insolvenzantrag gestellt wurde, nicht mehr die Geschäftsführung, sondern ein Insolvenzverwalter das Sagen. Er trifft dann die Entscheidung, ob die noch offenen Verträge erfüllt werden oder nicht.Doch die Kunden stehen diesem Risiko nicht schutzlos gegenüber: Sie sollten vom Bauträger die Vorlage einer Gewährleistung- und Fertigstellungsbürgschaft durch dessen Hausbank verlangen, bevor sie ihre Unterschrift unter den Vertrag setzen. Sollte es dann zu einer Insolvenz kommen, werden aus den Mitteln dieser Bürgschaft die Kosten für die Fertigstellung des Hauses sowie die eventuelle Behebung von Mängeln beglichen. Eine weitere Möglichkeit sind Baugarantieversicherungen: Bei dieser Variante kommt eine Versicherung für die restlichen Baukosten auf, wenn das Unternehmen in Konkurs gehen sollte. Auch wenn es nicht zum Schlimmsten kommen muss: Bauträgerverträge müssen genau geprüft werden Verträge mit Bauträgern weisen oft ganz bestimmte Mängel auf, die immer wieder beobachtet werden. Einige von ihnen wollen wir hier kurz erläutern. Lesen Sie auch Hinweis: |