Welche nebenkosten muss der mieter bezahlen

Der Vermieter darf die Grund­steuer umlegen, nicht aber die Grund­erwerb­steuer. Wenn der Vermieter für einen Gewerbe­betrieb im Haus erheblich mehr Grund­steuer zahlen muss als für Wohn­raum, hat er die Gesamt­kosten der Grund­steuer entsprechend zu kürzen, bevor er sie auf die Mieter der Privatwohnungen umlegt. Das gilt auch für die Grund­steuer auf vermietete Stell­plätze, wenn nicht jeder im Haus einen Park­platz hat.

Der Vermieter darf den Verbrauch nach Zählerstand abrechnen sowie Grund­gebühr, Wartungs­kosten, Betriebs­strom für den Wasser­zähler und die Kosten der Abrechnung umlegen. Kosten für die Erwärmung des Wassers werden unter „Warm­wasser“ abge­rechnet.

Abrechen­bar sind Entwässerungs­gebühren oder die Kosten einer Entwässerungs­anlage.

Der Vermieter darf die Kosten des Zentralhei­zungs­betriebs einschließ­lich Abgas­anlage und Eich­kosten umlegen. Kommt die Wärme nicht von seiner Zentralhei­zung, sondern wird sie ins Haus geliefert, kann der Vermieter den Wärmepreis des Lieferanten berechnen („Fern­wärme“). Auch Wartungs- und Reinigungs­kosten einer Etagenhei­zung darf der Vermieter berechnen. Hat er die Geräte zur Verbrauchs­erfassung gemietet, darf er die Miete dafür umlegen. Sind in den Wohnungen Gasetagenhei­zungen installiert, so darf der Vermieter jedenfalls deren Reinigungs- und Wartungs­kosten umlegen.

Der Vermieter darf die Betriebs­kosten für die zentrale Erwärmung des Wassers sowie die Reinigung und Wartung von Warm­wasser­geräten abrechnen.

Kommt die Wärme für die Heizung und die Wasser­erwärmung aus einer zentralen Anlage („verbundene Versorgung“), sind die Brenn­stoff­kosten umlage­fähig. Sie müssen aber rechnerisch getrennt werden.

Wird im Haus ein Fahr­stuhl betrieben, so kann der Vermieter die Kosten für Betriebs­strom, Aufsicht, Über­wachung und Wartung auf den Mieter umlegen. Eine Umlage von Instandset­zungs- und Verwaltungs­kosten ist allerdings nicht möglich. Hat der Vermieter mit einer Firma einen Vertrag geschlossen, der neben der Wartung auch die Reparatur vorsieht (Voll­wartungs­vertrag), muss er 30 bis 50 Prozent für angefallene Reparaturen heraus­rechnen.

Umlage­fähig. Das sind zum Beispiel Kosten für Müll­tonnen, Müll­schlu­cker und Kompressor­anlagen. © Getty Images

Stets umlage­fähig sind laufende Kosten für Straßenreinigung und Müll­entsorgung. Dazu zählen auch Ausgaben für die Schnee- und Eisbeseitigung (Winter­dienst). Nur gelegentlich anfallende Kosten wie beispiels­weise für Spermüll-, Garten­abfall- oder Schutt­abfuhr oder für Entrümpelung dürfen nur dann umge­legt werden, wenn diese keinem individuellen Verursacher zuge­rechnet werden können. Befindet sich im Haus ein Müll­schlu­cker oder eine Müll­kompressor­anlage, so sind auch die Betriebs­kosten einer solchen Einrichtung umlage­fähig.

Sperr­müll­beseitigung: Zu Streit führt häufiger die Frage, ob ein Vermieter die Kosten für die Beseitigung von Sperr­müll, den Unbe­kannte illegal auf Gemein­schafts­flächen wie Hof, Hausflur oder Kellergang abge­stellt haben, auf alle Mieter des Hauses über die Betriebs­kosten­abrechnung umlegen darf.
Die Faust­regel dazu: Ja, darf er, solange der Vermieter regel­mäßig (jähr­lich oder in größeren Abständen) Sperr­müll beseitigen lässt, die Müll­beseitigung also nicht nur eine einmalige Entrümpelungs­aktion war (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 137/09, Urteil vom 13. Januar 2010). Das hat zuletzt auch noch einmal das Amts­gericht Berlin-Mitte bestätigt (Az. 151 C 89/18, Urteil vom 14. Januar 2020). Recht­lich können nur solche Ausgaben Betriebs­kosten sein, die laufend bei der Bewirt­schaftung eines Hauses entstehen. Einmal­ausgaben sind definitions­gemäß keine Betriebs­kosten und können demnach nicht umge­legt werden.

Beleg­einsicht: In der Betriebs­kosten­abrechnung führen Vermieter die Kosten für die normale Müll­abfuhr und sons­tige Entsorgungs­kosten nicht getrennt auf. Wer vermutet, dass in der Abrechnung unter der Gesamt­summe „Kosten der Müll­beseitigung“ unzu­lässiger­weise auch Ausgaben für eine einmalige Entrümpelungs­aktion stecken, bekommt nur Klarheit, wenn er sein Recht auf Einsicht in die Belege beim Vermieter wahr­nimmt.

Müll­ver­ursacher bekannt: Kann der Vermieter die illegale Abfall­entsorgung jedoch einem Mieter zuordnen, etwa weil es sich um Sperr­müll handelt, den ein ausgezogener Mieter in seiner Wohnung zurück­gelassen hat, können die Entsorgungs­kosten nicht umge­legt werden. Dann muss der Vermieter Erstattung seiner Ausgaben direkt vom Verursacher einfordern.

Vermieter können Kosten für ein beauftragtes Reinigungs­unternehmen sowie Putz­mittel­kosten auf den Mieter umlegen. Putzt der Hausmeister, sind die Personal­kosten dort abzu­rechnen. Sie dürfen nicht zweimal angesetzt werden.

Mieter putzt selbst: Sind die Mieter laut Miet­vertrag verpflichtet, das Treppen­haus nach einen „Kehr­plan“ („Kehr­woche“) selbst zu reinigen, kann der Vermieter keine Ausgaben für die Reinigung durch eine Fremdfirma auf die Mieter umlegen (Amts­gericht Leipzig, Az. 168 C 5604/17; Amts­gericht Köpenick, Az. 17 C 394/12). Will der Vermieter die Reinigungs­arbeiten nach Abschluss des Miet­vertrages doch wieder in fremde Hände geben und über die Betriebs­kosten abrechnen, benötigt er dafür die Zustimmung des Mieters. Aber: Kommt der Mieter seinen Putz­pflichten nicht nach, kann der Vermieter nach einer Abmahnung die Arbeit von einer Firma machen lassen und die Kosten als Schaden­ersatz vom Mieter verlangen.

Sach- und Personal­kosten für die Grün­anlagen- und Spiel­platz­pflege können umge­legt werden. Über­nimmt der Hauswart die Pflege, sind die Ausgaben entsprechend zu kürzen.

Baumfäll­kosten. Muss ein morscher Baum gefällt werden, darf der Vermieter die Kosten bei der Betriebs­kosten­abrechnung als „Kosten der Garten­pflege“ auf die Mieter umlegen (Bundes­gerichtsof, Az. VIII ZR 107/20). Im BGH-Fall hatte die Fällung einer 40 Jahre alten Birke rund 2 500 Euro gekostet. 415 Euro davon wurden der Mieterin auferlegt, die schließ­lich gegen ihre Betriebs­kosten­abrechnung klagte. Sie hatte argumentiert, dass Baumfäll­kosten nicht „regel­mäßig“ anfallen würden und damit definitions­gemäß keine Betriebs­kosten seien. Dies sah der BGH anders: Die Fällung morscher Bäume mag nur in größeren Zeit­intervallen nötig sein. Das reiche aber aus, um von „regel­mäßigen“ Kosten zu sprechen.

Umleg­bar sind Strom­kosten für die Beleuchtung von Treppen­haus, Gemein­schafts­räumen und Außen­bereich. Reparatur­kosten für die Beleuchtungs­anlage sind nicht umlage­fähig.

Schorn­steinfeger. Er soll Glück bringen, kostet aber auch Geld – das sich der Vermieter zurück­holen darf. © Getty Images / Philartphace

Berechnet werden dürfen die Kehr­gebühren, soweit sie nicht schon als Heizungs­kosten berechnet sind.

Der Vermieter darf Kosten zum Beispiel für eine Wohngebäudeversicherung und eine Grundbesitzerhaftpflichtversicherung umlegen, ebenso die Kosten für die Öltank­versicherung oder Glas­versicherung. Ausgaben für private Versicherungen wie eine Rechts­schutz­versicherung allerdings nicht.

Der Vermieter darf den Lohn für einen Hauswart umlegen, nicht jedoch die Kosten von Reparaturen, die dieser im Einzelnen durch­geführt hat. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, das Miet­objekt auf eigene Kosten in einem gebrauchs­fähigen Zustand zu erhalten. Ebenso wenig dürfen Verwaltungs­arbeiten, die der Hausmeister durch­führt, auf den Mieter umge­legt werden. Unter Umständen müssen hier auch entsprechende Kosten­anteile für die Verwaltungs- und Instandset­zungs­arbeiten heraus­gerechnet werden.

Betriebs­kosten für „faulen“ Hausmeister? Erledigt ein Hauswart seine Arbeit (etwa Gebäude­reinigung oder Winter­dienst) schlecht, berechtigt das Mieter nach Ansicht vieler Gerichte nicht, die Betriebs­kosten für den Hauswart/Hausmeister zu bean­standen (Amts­gericht Oldenburg, Az. 11 C 62/12 (XXVIII) oder Amts­gericht Dresden, Az. 140 C 4830/05). Allerdings darf der Mieter die Miete wegen der mangelhaften Arbeiten eventuell um ein paar Prozent kürzen. Voraus­setzungen ist allerdings, dass Mieter dem Vermieter den Mangel sofort anzeigen (am besten mit Fotos). Sie dürfen mit der Anzeige nicht warten bis die Betriebs­kosten­abrechnung im Brief­kasten ist.

Der Vermieter darf monatliche Grund­gebühren für den Kabel­anschluss sowie Wartungs- und Betriebs­kosten für die Antennen- oder Verteiler­anlage berechnen – einmalige Anschluss­gebühren muss der Mieter hingegen nicht über­nehmen, ebenso wenig Reparatur­arbeiten, die keine Wartungs­arbeiten darstellen.

Kosten für Strom, Wartung und Reinigung des gemein­samen Wasch­kellers dürfen umge­legt werden, Wasser­kosten nur, soweit sie nicht schon unter „Wasser­versorgung“ verbucht wurden. Umleg­bar sind auch Kosten für Trockner oder Bügel­automaten.

Der Vermieter muss schon im Miet­vertrag konkret aufzählen, welche Kosten der Hausbe­wirt­schaftung er künftig als „Sons­tige Kosten“ in der Betriebs­kosten­abrechnung auf die Mieter umzu­legen gedenkt. Wichtig: Hierbei muss es sich um regel­mäßig wieder­kehrende und notwendige Kosten handeln. Zu den „Sons­tigen Kosten“ können etwa Ausgaben für die Dach­rinnen­reinigung zählen, wenn diese ausdrück­lich im Miet­vertrag erwähnt sind und regel­mäßig nötig sind.

Setzt die Gemeinde rück­wirkend die Grund­steuer neu fest, kann der Vermieter eine vorläufige Abrechnung noch nach der Jahres­frist nachbessern (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 264/12).

Vermieter erhält Hausgeld­abrechnung zu spät. Nicht entschuldigt ist ein vermietender Wohnungs­eigentümer, wenn er gegen­über seinem Mieter verspätet abrechnet, weil der Verwalter der Eigentümer­gemeinschaft die Hausgeld­abrechnung zu spät erstellt hat. Rein interne Gründe recht­fertigen keine verspätete Abrechnung (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 249/15). In einem solchen Fall muss der Vermieter notfalls selbst in die Belege bei der Haus­verwaltung schauen, die auf den Mieter entfallenen Neben­kosten ermitteln und die Betriebs­kosten­abrechnung für ihn erstellen.

Gerichts­streit unter Eigentümern. Ist ein Rechts­streit zwischen den Wohnungs­eigentümern um die Heiz­kosten in der Wohn­anlage der Grund für eine verspätete Betriebs­kosten­abrechnung, ist der Vermieter gegen­über dem Mieter entschuldigt (Land­gericht München, Az. 31 S 11267/17). Die Folge: Erstellt der vermietende Eigentümer die Betriebs­kosten­abrechnung für seinen Mieter erst nach Abschluss des Rechts­streits, muss der Mieter zahlen, wenn sich eine Nach­zahlung ergibt.

Manche Vermieter schi­cken keine Betriebs­kosten­rechnung. Den Mieter freuts, weil er dann auch keine Nach­forderung begleichen muss. Nach Ablauf der Abrechnungs­frist sollte er dennoch seinen Vermieter anschreiben und auf einer Neben­kosten­abrechnung bestehen. Denn es könnte auch sein, dass die monatlichen Voraus­zahlungen die tatsäch­lichen Betriebs­kosten über­steigen, dem Mieter also ein Guthaben zusteht. Der Mieter kann nichts verlieren, wenn er so vorgeht: Eine Betriebs­kosten­abrechnung, die der Mieter nach Ablauf der Abrechnungs­frist erhält, berechtigt den Vermieter zwar nicht mehr dazu, Nach­forderungen zu stellen, Guthaben muss er aber immer noch auszahlen. Auch Einwände gegen die (an sich verspätete) Abrechnung, aus denen sich eventuell ein noch größeres Guthaben ergibt, darf der Mieter immer noch geltend machen.

Wenn Mieter die Neben­kosten­abrechnung erhalten haben, sollten sie Posten für Posten durch­gehen und nach Positionen durch­schauen, die gar nicht auf Mieter umge­legt werden dürfen. Dazu zählen Verwaltungs- und Reparatur­kosten, aber auch Bank- und Konto­gebühren.

Anlass zu weiterer Recherche ist gegeben, wenn in der Betriebs­kosten­abrechnung Positionen auftauchen, die nicht im Betriebs­kostenkatalog der Betriebs­kosten­ver­ordnung enthalten sind. Das könnten recht­lich „sons­tige Kosten“ sein, die aber nur unter engen Voraus­setzungen über­haupt vom Mieter zu tragen sind:

Erstens muss die Kosten­art bereits ausdrück­lich schon im Miet­vertrag stehen.

Und zweitens muss es sich um regel­mäßig wieder­kehrende und notwendige Kosten handeln, die dem Vermieter durch das Eigentum oder den Gebrauch der Immobilie entstehen. Das kann im Einzel­fall umstritten sein.

Beispiel Dach­rinnen­reinigung: Der Vermieter hat im Miet­vertrag ausdrück­lich aufgenommen, dass die Mieter des Hauses die Kosten der Dach­rinnen­reinigung zu über­nehmen haben. Das allein sagt aber noch nichts darüber aus, ob die Mieter recht­lich zur Zahlung verpflichtet sind. Wird die Dach­rinne des Hauses über­haupt in regel­mäßigen Abständen über­haupt gereinigt? Und ist das auch objektiv notwendig? Wenn das Haus von vielen Bäumen umgeben ist und deshalb der Vermieter die Dach­rinne turnus­mäßig reinigen lässt, sind die Ausgaben umleg­bare Betriebs­kosten (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 167/03).

Lässt der Vermieter den Reinigungs­dienst aber zum Beispiel immer nur unregelmäßig kommen, wenn ein großer Sturm eine Verstopfung in der Rinne verursacht hat, sind die Kosten recht­lich keine umleg­baren Neben­kosten. Weil die Beur­teilung, ob Ausgaben Betriebs­kosten sind oder nicht, stark von den Umständen des Einzel­falls abhängen, wird auch oftmals vor Gericht darüber gestritten. Häufiger Streit­punkt sind etwa auch die Kosten für das Fällen von Bäumen. Die meisten Gerichte gehen davon aus, dass Einzel­aktionen wie das Fällen von alten und kranken Bäumen nicht umge­legt werden können (siehe aber auch Die 17 Positionen der Betriebskostenverordnung, Punkt „Garten­pflege“).

Beispiel Notdienst­pauschale: Nach Ansicht des Amts­gerichts Berlin-Charlottenburg zählt auch eine „Notdienst­pauschale“ nicht als umlage­fähige Betriebs­kosten­position. Die Kosten für einen Notdienst, den Mietern etwa am Wochen­ende bei Heizungs­ausfall anrufen können, sind keine Gebrauchs­kosten, sondern klassische Bereit­schafts­kosten. Sie gehören (wie auch die Kosten für ein Haus­verwaltungs-Büro, das bei Schäden während der normalen Öffnungs­zeiten angerufen werden kann) zu den allein vom Vermieter zu tragenden Verwaltungs­kosten (Urteil vom 21. Februar 2018, Az. 215 C 311/17). So sieht es auch das Land­gericht Berlin (Urteil vom 30. Januar 2019, Az. 64 S 25/18).

Insbesondere Privatleute, die ihre Eigentums­wohnungen vermietet haben, reichen als Betriebs­kosten­abrechnung an ihren Mieter manchmal einfach die Hausgeld­abrechnung weiter, die sie vom Verwalter der Wohnungs­anlage erhalten haben. Die Hausgeld­abrechnung in der Eigentümergemeinschaft ist aber im Verhältnis zum Mieter keine taugliche Betriebs­kosten­abrechnung, weil darin auch Positionen stecken, die ein Mieter gar nicht bezahlen muss. So etwa die Verwaltungs­kosten (Kosten des Verwalters, Konto­führungs­gebühren für das Hausgeld­konto) und Reparatur­kosten, außerdem die Instandhaltungs­rück­lage der Eigentümer.

Für den Vermieter selbst ist das schlichte Weiterreichen seiner Hausgeld­abrechnung in einem Punkt nachteilhaft: Die Grund­steuer, die er zu entrichten hat ist in der Hausgeld­abrechnung nicht erfasst. Er darf sie aber auf den Mieter umlegen.

Mieter sollten über­prüfen, ob der Vermieter in der Abrechnung den Umlagemaß­stab anwendet, der laut Miet­vertrag vorgegeben war. Enthält dieser keine Regelung, richtet sich die Verteilung grund­sätzlich nach der Wohn­fläche (Paragraf 556a Absatz 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch). Lediglich die verbrauchs­abhängigen Neben­kosten, insbesondere Heiz­kosten, werden in der Regel über­wiegend nach dem individuellen Verbrauch abge­rechnet. Heiz­kosten sollen nach der Heiz­kosten­ver­ordnung zu 50 Prozent und höchs­tens zu 70 Prozent nach dem Verbrauch auf die Nutzer einer Zentralhei­zung verteilt werden.

Die Mieter einer Eigentums­wohnung müssen beim Verteiler­schlüssel besonders acht geben. Denn die Wohnungs­eigentümer verteilen die Bewirt­schaftungs­kosten ihrer Wohn­anlage unter­einander oftmals nach den sogenannten Miteigentums­anteilen (MEA), die auf eine Wohnung entfallen. Steht im Miet­vertrag aber die Wohn­fläche als Verteilungs­schlüssel, zahlt der Mieter über­proportional viele Betriebs­kosten, wenn die Miteigentums­anteile der Wohnung größer sind als das Verhältnis Wohn­fläche zur Gesamt­wohn­fläche des Hauses.

Manchmal sind in der Neben­kosten­abrechnung nicht alle Voraus­zahlungen erfasst, die ein Mieter im Laufe eines Jahres an den Vermieter über­wiesen hat. Deshalb sollten Mieter die Abrechnung darauf­hin prüfen. Wichtig für Mieter, die im Abrechnungs­zeitraum die Miete etwa wegen Schimmels oder Heizungs­ausfall ordentlich und zu Recht gemindert haben: Nicht selten berück­sichtigen Vermieter in der Abrechnung berechtigte Miet­minderungen nicht. Das kann zu erhöhten Nach­zahlungen führen. Wie sich die Minderung rechnerisch auf die Betriebs­kosten­abrechnung auswirkt, ist leider sehr kompliziert ("Vermieter muss Mietminderung beachten“). Wer hohe Minderungs­beträge hatte, sollte die Abrechnung daher von einem Fach­anwalt für Mietrecht zur Anwaltsauskunft des Anwaltvereins oder dem örtlichen Mieterverein über­prüfen lassen.

Ist die Betriebs­kosten­abrechnung zu hoch, kann das auch daran liegen, dass der Abrechnung eine falsche Wohn­fläche zugrunde liegt. Viele Betriebs­kosten­positionen werden nach dem Verhältnis der Einzel­wohn­fläche zur Gesamt­wohn­fläche des Miets­hauses auf den jeweiligen Mieter umge­legt. Ein Vermieter kann im Miet­vertrag zwar auch andere Verteilungs­schlüssel vorschreiben, etwa dass die Kosten für die Garten­pflege nicht nach der Wohnungs­größe verteilt werden, sondern das die Ausgaben pro Wohnung, also zu gleichen Anteilen, getragen werden müssen. Steht zum Umla­geschlüssel aber nichts im Miet­vertrag, ist die Wohn­fläche der vom Gesetz vorgegebene Verteilungs­maßstab.

Es gilt also der Grund­satz: Der Mieter einer großen Wohnung zahlt höhere Betriebs­kosten, der Bewohner einer kleinen Wohnung geringere. Deshalb ist es entscheidend, dass in der Neben­kosten­abrechnung die korrekte Wohn­fläche angegeben ist. Das sollten Mieter über­prüfen. Nicht selten ist eine Wohnung größer oder kleiner als in der Betriebs­kosten­rechnung angeben. Insbesondere wenn Mieter das Gefühl haben, ihre Wohung ist gar nicht so groß, sollten sie nach­messen. Eine ordentliche Ersparnis bei den Betriebs­kosten kann das Ergebnis sein („Wohnfläche: Nachmessen kann bares Geld bringen“).

Für leer stehende Wohnungen muss der Vermieter die auf diese Wohnung entfallenen Neben­kosten selbst über­nehmen. Mieter sollten deshalb miss­trauisch werden, wenn die der Verteilung der Kosten zugrunde liegende Gesamt­quadrat­meterzahl des Miets­hauses plötzlich nied­riger ist als in den Betriebs­kosten­abrechnungen der Jahre zuvor. Dann kann es sein, dass der Vermieter versucht, die gesamten Betriebs­kosten auf die verbliebenen Mieter umzu­legen.

Beispiel: Ein Miets­haus hat fünf Wohnungen zu je 200 Quadrat­metern Wohn­fläche. In den vergangenen Jahren waren alle Wohnungen ganz­jährig vermietet. Die jähr­lichen Kosten für die Garten­pflege in Höhe von 1 000 Euro hat der Vermieter in dieser Zeit auf die fünf Wohnungen verteilt. Jeder Mieter musste gemäß Betriebs­kosten­abrechnung bisher immer 200 Euro pro Jahr für die Garten­pflege bezahlen. Nun steht eine Wohnung für ein ganzes Jahr lang leer. Der Vermieter verteilt die Betriebs­kosten laut Abrechnung diesmal nach der Verhältnis der Einzel­wohn­fläche zu 1 000 Quadrat­metern Wohn­fläche, sondern zu den vermieteten 800 Quadrat­metern. Danach müssten alle Mieter 250 Euro Garten­pflege­kosten als Neben­kosten zahlen. So abzu­rechnen ist jedoch rechts­widrig. Der Vermieter muss bei der Verteilung der Betriebs­kosten mit der tatsäch­lichen Gesamt­wohn­fläche rechnen, in dem Beispielfall muss er die auf die leer stehende Wohnung entfallenen 200 Euro Garten­pflege­kosten selbst über­nehmen.

Bei gemischt genutzten Gebäuden, also Immobilien mit Wohn- und Gewerberäumen, muss der Vermieter die Betriebs­kosten für die Gewer­beein­heiten getrennt abrechnen, wenn sie anderenfalls zu einer ins Gewicht fallenden Mehr­belastung der Wohn­raummieter führen würden (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 78/05). Das gilt zum Beispiel bei verbrauchs­intensivem Gewerbe wie Restaurants, Gast­stätten, Saunen oder Wäschereien.

Beispiel: Ein Friseur bezieht sein Wasser auch über den allgemeinen Anschluss des Hauses. Weil ein solches Gewerbe erheblich mehr Wasser verbraucht als etwa ein berufs­tätiger Mieter, muss der Vermieter von den Gesamt­wasser­kosten des Hauses vorweg einen Teil für das Gewerbe abziehen („Vorweg­abzug“) und darf nur den Rest auf die Wohn­raummieter umlegen.

Bei der Bewirt­schaftung von vermieteten Wohnungen muss der Vermieter den Grund­satz der Wirt­schaftlich­keit beachten (Paragraf 556 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch). Das heißt: Er hat zum Beispiel beim Einkauf von Heizöl, dem Abschluss der Gebäude­versicherung oder dem Auftrag an die Reinigungs­firma stets das Preis-Leistungs­verhältnis zu beachten und den Markt zu beob­achten. Weichen die Kosten stark vom Üblichen ab, kann der Mieter eventuell durch die Vorlage von güns­tigeren Vergleichs­angeboten gegen teure Posten in der Betriebs­kosten­abrechnung wegen des Verstoßes gegen den Wirt­schaftlich­keits­grund­satz vorgehen.

Einige Amts­gerichte akzeptieren einen regionalen Betriebs­kostenspiegel als Vergleichs­maßstab. Vor dem Amts­gericht Berlin-Mitte gewann 2018 etwa ein Mieter, der laut Abrechnung für Hausmeister, Garten­pflege, Haus­reinigung und Winter­dienst 67 Cent pro Monat und Quadrat­meter zahlen sollte. Laut Berliner Betriebskostenspiegel waren im Schnitt aber nur 47 Cent üblich. Da der Vermieter keinen Grund nennen konnte, warum er die teuren Dienste ausgewählt hatte, verlor er vor Gericht. Folge: Der Mieter hatte nur die 47 Cent zu zahlen (Amts­gericht Berlin-Mitte, Urteil vom 9. April 2018, Az. 18 C 46/17).

Sind die Kosten etwa für Hausmeister, Gebäude­reinigung oder Garten­pflege im Vergleich zu den Vorjahren explodiert, ist das ein Anlass, beim Vermieter Einsicht die Abrechnungs­unterlagen des betroffenen Jahres zu schauen. Anhand der Rechnung, die zum Beispiel das Reinigungs­unternehmen für seine Arbeit beim Vermieter einge­reicht hat, kann man ersehen, für wie viele Stunden Arbeit welcher Stunden­lohn abge­rechnet wurde. Mit diesen Werten könnte der Mieter dann auf dem Markt nach güns­tigeren Angeboten Ausschau halten und dem Vermieter am Ende vielleicht einen Verstoß gegen den Grund­satz der Wirt­schaftlich­keit nach­zuweisen.