Wechselt eine Immobilie oder eine Grundstück den Eigentümer, ist das nur mit dem Abschluss eines Notarvertrages rechtskräftig. Käufer und Verkäufer unterschreiben ihn beim Notartermin. Wie der Notartermin beim Immobilienverkauf abläuft, welche Unterlagen benötigt werden und was Käufer und Verkäufer beachten müssen. Wer wählt den Notar beim Immobilienverkauf aus?In Deutschland gibt es keine eindeutige gesetzliche Regelung, wer den Notar beim Hauskauf bestimmt. Da es üblich ist, dass der Käufer die Notarkosten übernimmt, ist er es auch oftmals, der den Notar festlegt. Einen Vorteil kann sich aber weder der Käufer noch der Verkäufer aus der Wahl ziehen. Der Notar ist einerseits immer zur Neutralität verpflichtet. Unabhängig berät er Käufer wie Verkäufer gleichermaßen. Der Notar überwacht den gesamten Verkaufsprozess und ist verpflichtet, darauf zu achten, dass der Verkauf ordnungsgemäß durchgeführt wird und der Eigentümerwechsel problemfrei abläuft. Zudem sind auch die Notarkosten streng geregelt, so dass auch keine Kosten gespart werden können. Bevor eine Immobilie verkauft werden kann, erfolgt der Gang zum Notar. Der muss den Verkauf gemeinsam mit Käufer und Verkäufer vorbereiten, um einen rechtskräftigen Kaufvertrag zu erarbeiten. Um einen Kaufvertrag ausarbeiten zu können, benötigt der Notar im Vorfeld einige Daten von Käufer und Verkäufer: Angaben zur Immobilie (vom Verkäufer)
Angabe zum Verkäufer
Zudem wird eine Mitteilung gemäß § 1365 BGB „Verfügung über Vermögen im Ganzen“ benötigt. Das soll verhindern, dass ein Ehepartner das gesamte Vermögen ohne Wissen des anderen Ehepartners verkauft. Unter Umständen muss der Ehepartner beim Beurkundungstermin anwesend sein, sich ausweisen und den Vertrag unterzeichnen. Angaben des Käufers
Gibt es mehr als einen Käufer, muss angegeben werden, zu welchen Teilen eine Immobilie gekauft wird. Bei Eheleuten ist eine 50/50-Aufteilung üblich. Bevor es zum Notartermin geht, sollten sich Verkäufer und auch Käufer über gewisse Punkte einig sein:
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Aus alle den Unterlagen und Informationen erarbeitet der Notar einen Vertragsentwurf. Darin sind folgende Punkte enthalten:
Hat der Notar den Vertragsentwurf angefertigt, sendet er ihn den Vertragsparteien zur Überprüfung zu. Stimmen beide allen Punkten zu, wird ein Termin zur Beurkundung – dem Notartermin - festgesetzt. Bei einem Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher muss der Verbraucher jedoch mindestens zwei Wochen Zeit haben, um sich mit dem Entwurf auseinanderzusetzen. Vorher darf grundsätzlich keine Beurkundung vorgenommen werden. Beim Notartermin werden alle noch offenen Fragen geklärt und schließlich der Kaufvertrag unterschrieben. Foto: rawpixel / unsplash.comZum festgesetzten Notartermin müssen Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag unterschreiben. Der Notar beurkundet diesen Vorgang und macht damit den Verkauf rechtskräftig. Der Ablauf eines Notartermins zur Vertragsunterzeichnung verläuft immer nach demselben Muster und dauert etwa eine Stunde.
Ist der Vertrag unterzeichnet, ist er auch rechtskräftig. Der Käufer oder seine Bank müssen nun das Geld an den Verkäufer überweisen. Der Verkäufer muss die Immobilie und die Schlüssel an den Käufer übergeben. Um zu garantieren, dass der Käufer den Kaufpreis auch zahlt und der Verkäufer aber auch die Immobilie rechtzeitig übergibt, kann der Notar auch den Geldtransfer übernehmen. Dafür wird ein Notaranderkonto angelegt. Der Notar eröffnet ein treuhänderisch geführtes Konto, auf das der Käufer den Kaufpreis einzahlt. Der Notar gibt das eingezahlte Geld erst dann an den Verkäufer weiter, wenn alle Vertragsbedingungen des Kaufvertrags erfüllt sind. Erst wenn sicher ist, dass der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird, kommt der Verkäufer an sein Geld. Grundsätzlich müssen beim Notartermin alle beteiligten Parteien anwesend sein. Sowohl Verkäufer als auch Käufer können sich aber vertreten lassen. Dieser Vertreter muss mit einer entsprechenden Vollmacht ausgestattet sein, welche zuvor durch einen Notar öffentlich beglaubigt wurde. Die Vertrauensperson sollte aber ein Familienangehöriger sein. Generell empfiehlt es sich aber immer, selbst beim Termin anwesend zu sein. Es könnten schließlich noch Fragen aufkommen. Liegt für den Vertreter keine ausreichende Vollmacht vor, kann er den Kaufvertrag zwar unterschreiben werden, der Vertrag ist dann allerdings schwebend unwirksam. Wirksam wird er nur, wenn der Käufer das Geschäft vor einem beliebigen Notar genehmigt. Wie lange der Beurkundungstermin dauert, hängt davon ab, wie viele Fragen die beiden Vertragsparteien noch haben oder ob es sogar Änderungswünsche gibt. In der Regel dauert ein Termin beim Notar beim Immobilienverkauf aber circa eine Stunde. Beim Immobilienkauf liegen die Notarkosten zwischen 0,5 und 1,0 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Je mehr Termine die Vertragsparteien beim Notar brauchen, desto teurer wird es. In der Regel zahlt der Käufer der Immobilie den Notar (§ 448 BGB). Alles zu den Notarkosten und Grundbuchkosten erfährst du hier. Sagte eine der Vertragsparteien den Notartermin ab und der Notar hat bereits einen Entwurf des Kaufvertrags fertiggestellt, muss der die Kosten zahlen, der den Notar mit der Entwurfserstellung beauftrag hat. In der Regel ist das der Käufer der Immobilie. Hat der Verkäufer den Notar beauftrag, sollte dieser im Vorfeld unbedingt eine schriftliche Bestätigung über die Kaufabsicht und die Übernahme der Notargebühren vom Käufer einfordern. Gibt es diese Bestätigung in diesem Fall nämlich nicht und springt der Käufer in letzter Minute ab, bleibt der Verkäufer auf den Kosten sitzen. Die Abwicklung des Kaufvertrages bedarf weiterer Schritte, um die sich aber nur der Notar kümmert.
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