Obwohl sich die Vorschriften des Pachtvertrags bei wesentlichen Dingen an denen des Mietvertrags orientieren, gibt es wesentliche Unterschiede. Show
Worin unterscheidet sich ein Pachtvertrag von einem Mietvertrag? Bei einem Mietvertrag erhält der Mieter das Recht zur Gebrauchsgewährung einer Immobilie, einer Wohnung oder eines sonstigen abgeschlossenen Raums. Der Unterschied zu dem Pachtvertrag ist, dass der Pächter zusätzlich zur Gebrauchsgewährung das Recht zum „Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind“, erhält. Im Gegensatz zum Mieter darf der Pächter wirtschaftliche Erträge und Nutzungen aus der Pachtsache behalten und verwerten, was gerade der Sinn und Zweck des Abschlusses eines Pachtvertrags ist. Pächter ist beispielsweise der Bauer, der vom Landbesitzer Land pachtet und dort Getreide anbaut. Dieses Getreide darf er verkaufen und den Erlös behalten. Ebenso ist der Gastronom ein Pächter, der Räumlichkeiten mit Inventar (Theke, Mobiliar, Küche, Kochgeschirr, Kühlaggregat) pachtet. Das Inventar wird dem Pächter zum Gebrauch überlassen, damit er durch die Nutzung einen wirtschaftlichen Gewinn erzielen kann. Wie erfolgt die Abgrenzung zwischen einem Mietvertrag und einem Pachtvertrag? Es ist zu prüfen, ob die Parteien über die Verwendung und die Eignung des Vertragsgegenstands eine Vereinbarung getroffen haben und ob der Nutzer echte Vorteile „im Sinne einer Fruchtziehung“ haben kann. Es liegt ein Pachtvertrag vor, wenn der Nutzer über den Gebrauch der Mietsache hinaus Früchte (in der Regel wirtschaftlicher Gewinn) ziehen kann. Bei der Überlassung von Geschäftsräumen ist eine Abgrenzung oft schwierig. Bei leeren Räumen steht in der Regel die Gebrauchsgewährung im Vordergrund, sodass ein Mietvertrag vorliegt. Bei Überlassung von Einrichtungsgegenständen, die einen echten Nutzwert haben und eine Fruchtziehung ermöglichen, liegt ein Pachtvertrag vor. Zu beachten ist jedoch, dass auch bei der Überlassung von leeren Räumlichkeiten ein Pachtvertrag vorliegen kann, wenn Sinn und Zweck des Vertrags eine wirtschaftliche Verwertung der Mietsache ist. Beispielsweise dann, wenn sich der Nutzer vertraglich verpflichtet, die Räumlichkeiten zum Betrieb einer Gaststätte selbst auszustatten und diese bei Vertragsende an den Verpächter herauszugeben. Wie sind die Kündigungsregeln beim Pachtvertrag? In der Praxis werden häufig Mindestvertragslaufzeiten von mehreren Jahren geschlossen, innerhalb derer eine ordentliche Kündigung nicht möglich ist. Danach oder bei fehlender vertraglicher Vereinbarung ist die Kündigung zum Schluss eines Pachtjahres zulässig. Sie muss spätestens am 3. Werktag des Halbjahres erfolgen, zu dessen Ablauf das Pachtverhältnis gekündigt werden soll. Wer ist für das Inventar verantwortlich? Wird eine Sache mit Inventar verpachtet, so obliegt dem Pächter der Erhalt des Inventars. Der Pächter ist verpflichtet, sorgfältig mit dem Inventar umzugehen und es zu erhalten. Er muss es bei Beendigung der Pacht vollständig und ohne Mangel zurückgegeben. Fehlendes oder kaputtgegangenes Inventar ist zu ersetzen, wenn er dies zu vertreten hat. Voraussetzung hierfür ist jedoch nicht, dass der Pächter persönlich Verantwortung trägt. Es ist beispielsweise auch der von einem Gast demolierte Stuhl zu ersetzen. Anders sieht es bei altersüblichen Abnutzungen aus, diese müssen nicht ersetzt werden. Dürfen dem Pächter im Pachtvertrag Vorschriften bezüglich Öffnungszeiten, Ruhetage und Urlaub gemacht werden? Ja. Häufiges Beispiel ist der Brauereipachtvertrag. In diesen werden Pächter häufig verpflichtet, bestimmte Öffnungszeiten einzuhalten und eine bestimmte Anzahl an Ruhetagen nicht zu überschreiten. Was versteht man unter einer Getränkebezugsverpflichtung? In den meisten Brauereipachtverträgen ist der Pächter verpflichtet, sämtliche alkoholische und antialkoholische Getränke ausschließlich vom Verpächter oder von einem anderen Lieferanten zu beziehen. Oft ist dies für den Pächter wirtschaftlich nachteilig, da brauereifreie Gastwirte meist größere Rabatte auf den Getränkepreis erhalten. Darüber hinaus wird oft eine Mindestabnahmemenge und ein pauschalierter Schadensersatz bei Unterschreitung dieser Mindestabnahmemenge vereinbart. Was ist ein variabler Pachtzins? Bei einem variablen Pachtzins wird ein Prozentsatz des Umsatzes als monatliche Pacht vereinbart. Darüber hinaus wird jedoch meistens eine Mindestpacht vereinbart, die in jedem Fall zu zahlen ist. In diesem Fall ist die Pacht nach unten gedeckelt, nach oben jedoch nicht. Welche Risiken gibt es bei Abschluss eines Pachtvertrags? Mit Abschluss eines Pachtvertrags gehen die Parteien meist eine langfristige wirtschaftliche und rechtliche Verpflichtung ein. Insbesondere für den Pächter bestehen neben der Verpflichtung zur Zahlung des Pachtzinses noch weitere rechtliche Pflichten, die nicht auf den ersten Blick im Vertrag zu erkennen sind. Im Gegensatz zum Mieter haftet der Pächter für Verbindlichkeiten seines Vorgängers im Rahmen einer Betriebsübernahme. Bei Übernahme einer Gaststätte müssen regelmäßig alle Arbeitnehmer des Vorgängers zu den gleichen Bedingungen übernommen werden. Bei Fortführung der Gaststätte unter Beibehaltung des Firmennamens haftet der Pächter darüber hinaus für alle sonstigen Schulden des vorherigen Pächters. Der Pächter haftet auch gegenüber dem Finanzamt und der Berufsgenossenschaft, wenn der überwiegende Teil des Inventars und der Geschäftswert vom Vorgänger abgekauft werden. Ein Pachtvertrag hat große rechtliche Folgen. Das Hauptproblem ist, dass nicht alle Rechtsfolgen ausdrücklich aus dem Vertrag hervorgehen und für Laien daher nicht erkennbar sind. Vor Abschluss des Pachtvertrags ist daher eine individuelle Beratung besonders wichtig und gut investiertes Geld. Gerne können wir Sie in Ihrer Angelegenheit beraten und anwaltlich vertreten. Ausdrücklich möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass wir keine kostenlose Beratung anbieten. Aufgrund der Vielzahl von Anfragen aus dem Internet können wir auch keine Nachfragen zu diesem Artikel kostenlos beantworten. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Ihre KGK Rechtsanwälte
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Gasthäuser, Geschäftslokale und Arztpraxen werden häufig lieber verpachtet als vermietet. Was genau der Unterschied ist, ist nicht jedem klar. Dabei wäre es sehr wichtig sich genau darüber zu informieren, um welche Vertragsart es sich handelt.
Unter der Pacht versteht man im Wesentlichen, dass lebendige Unternehmen gegen Entgelt überlassen werden, wie etwa ein Gasthaus, ein landwirtschaftlicher Betrieb oder eine Arztpraxis. Das Ziel ist eine Fortführung der Firma, wobei der Ertrag im Besitz des Pächters bleibt, d.h. er muss nicht mit dem Verpächter geteilt werden. Unterschiede zwischen Pacht und Miete
In beiden Fällen handelt es sich um einen Bestandvertrag, d.h. eine zeitlich befristete Nutzung einer Immobilie oder eines Gegenstandes gegen ein vertraglich vereinbartes Entgelt. Abgesehen davon differiert die Pacht in vielen Punkten vom Mietverhältnis. Sie unterscheidet sich nach der Definition des § 1091 ABGB dadurch, dass die Sache nur durch Fleiß und Mühe gebraucht werden kann. Bei einem Mietzins hingegen wird nur der Gebrauch überlassen. In vielen Fällen ist es bei Geschäftsräumlichkeiten nicht eindeutig klar, ob es sich bei dem Vertrag um einen Mietvertrag oder Pachtvertrag handelt. Der neue Nutzer muss sich vor der Unterzeichnung unbedingt darüber im Klaren sein, da unterschiedliche rechtliche Regelungen gelten. Während bei der Miete ein Gebäude oder eine Wohnung dem Mieter zur Nutzung überlassen wird, wird die Immobilie dem Pächter zur Nutzung und zum Erzielen von Erträgen, d.h. für einen Fruchtbezug, überlassen. In beiden Fällen ist die zahlende Partei dazu verpflichtet, nach Ablauf des Miet- oder Pachtverhältnisses das Objekt so zu hinterlassen, wie es ursprünglich übernommen wurde. So erfolgt die Kündigung bei einer Pacht
Auch bei den Kündigungsgründen sind Pacht und Miete sehr ähnlich. Für ein Auflösen sind bei beiden Varianten ausstehende Zahlungen oder ein nachweislich nachteiliger Gebrauch durch den Pächter oder Mieter zulässig. Während die geltenden Kündigungsgründe für Mietverhältnisse im Mietschutzgesetz geregelt sind, ist für Pachtverhältnisse das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch bzw. das Gewerberecht relevant. Wenn ein Einzelunternehmen von einem Unternehmen pachtet, gilt das österreichische Konsumentenschutzgesetz. Aus steuerlicher Sicht gibt es keinen Unterschied. Sowohl Miet- als auch Pachteinnahmen müssten versteuert und in der Einkommenssteuer genannt werden. Wie lange ist die Kündigungsfrist bei einem Pachtvertrag?
Die Kündigungsfrist kann bei einem Pachtvertrag individuell geregelt werden, d.h. anders als bei der Miete gibt es keine Mindestdauer. Die genaue Prüfung des Pachtvertrages ist deshalb besonders wichtig. Pächter und Verpächter einigen sich auf eine Frist und einen Kündigungstermin. Sollte es keine entsprechende Vereinbarung geben, gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten und der Kündigungstermin ist der 30.6. oder 31.12. des laufenden Geschäftsjahres. Eine Ausnahme: Die Pacht bei Ackerland bzw. Landwirtschaft
Bei landwirtschaftlich genutzter Bewirtschaftung gelten andere Stichtage, nämlich der 31.3. und der 30.11. des laufenden Geschäftsjahres. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate, falls nicht anders im Pachtvertrag vereinbart. Den Pachtzins durch einen befristeten Vertrag sichern
Viele Pächter stimmen einer befristeten Unternehmenspacht zu. Der Pachtvertrag läuft meist über mehrere Jahre, in denen nicht frühzeitig gekündigt werden kann. Der Vorteil für den Pächter ist, dass der Pachtzins für gewöhnlich niedriger als bei einem unbefristeten Pachtvertrag ist. Doch es gibt auch einen großen Nachteil, der unbedingt zu bedenken ist: Sollte das Unternehmen nicht laufen, muss der Pachtzins trotzdem gezahlt werden. Hier ist der Pächter auf das Verständnis des Verpächters angewiesen. Er muss einer frühzeitigen Kündigung zustimmen. Häufig ist er zu einer einvernehmlichen Lösung bereit, da es auch im Interesse des Verpächters ist, dass das Unternehmen Erträge einbringt und der Pachtzins damit gesichert ist. Allerdings ist er zu diesem Kompromiss nicht verpflichtet. Umgekehrt kann ein befristeter Mietvertrag und Pachtvertrag jederzeit verlängert oder in einen unbefristeten Vertrag umgeändert werden. Dazu ist nicht unbedingt eine vertragliche Vereinbarung notwendig. Nutzt der Pächter die Pachtsache nach Ablauf der Befristung und der Pächter unternimmt nichts dagegen, gilt eine stillschweigende Erneuerung des Vertrages. Was muss bei einem Pachtvertrag beachtet werden?
Bei einem Pachtvertrag geht es für gewöhnlich um viel Geld und eine lange Vertragsdauer. Umso wichtiger ist ein sicherer, gut durchdachter Pachtvertrag, der weder für die Pächter noch für die Verpächter Schlupflöcher offen lässt. Vor allem in Bezug auf die Zahlung, die Kündigungsfrist und die im Pachtvertrag enthaltenen Räumlichkeiten, Gerätschaften und Flächen sind exakt festzuhalten. Für eine zulässige Pacht sollten sich unbedingt beide Parteien die Meinung von einem Rechtsexperten einholen. Die Nutzung der Gerätschaften als großer Vorteil der Pacht gegenüber der Miete
Einer der größten Vorteile einer Pacht ist die längere Kündigungsfrist. Sie ist laut Gesetz für sechs Monate eingeräumt und kann nur jeweils am 30.06. oder 31.12. eines Jahres gekündigt werden. Sowohl dem Pächter als auch dem Verpächter gibt das eine Sicherheit, da keine spontane Kündigung möglich ist. Wer ein Gebäude pachtet, bezahlt auch für die im Pachtobjekt vorhandenen Gerätschaften mit. Eine Tischlerei, die zur Pacht ausgeschrieben ist, ist meist zumindest mit den grundlegenden Werkzeugen und Geräten ausgestattet. Der Pächter kann so ohne große Investitionen sein Unternehmen starten. Allerdings sind die Pachtpreise dementsprechend höher als eine Miete bzw. erhält der Verpächter einen vereinbarten, umsatzorientierten Bestandzins. Für beide Parteien ist es zu empfehlen, dass alle Bestandteile des Pachtgegenstandes inklusive der dazugehörigen Freiflächen im Pachtvertrag genannt werden und ein entsprechender Grundriss beigefügt wird. Je vollständiger der Plan und je genauer der Zustand der Einrichtung dokumentiert wird, umso besser können sich sowohl Pächter als auch Verpächter vor Streitfällen schützen. Die Nachteile von einem Pachtvertrag
Ein nennenswerter Nachteil der Pacht ist, dass nicht das Mietrechtsgesetz und für den Pächter damit nicht der Mieterschutz gilt. Die Verträge können dementsprechend freier gestaltet werden, was für den Pächter bedeutet, dass er umso genauer nachlesen und hinterfragen muss. Nicht zu vergessen ist auch, dass der Pächter nicht der Eigentümer des Unternehmens ist. Er kann somit z.B. keine baulichen Maßnahmen ohne Einverständnis des Verpächters durchführen. Außerdem kann das Gebäude nicht als Sicherheit für die Finanzierung neuer Investitionen angegeben werden. Dadurch sinkt die Bonität des Unternehmers, ebenso wie sein Sachvermögen. Das spielt auch bei den Abschreibungen bzw. bei der Steuer eine große Rolle. Rechtliche Voraussetzungen für die Pacht
Bei der Pacht ist es eine Voraussetzung, dass es sich um ein aktives Unternehmen handelt, d.h. das Vorhandensein der Betriebsmittel und der Geschäftseinrichtung ist Pflicht. Geht es nur um die Räumlichkeiten, z.B. eine Lagerhalle, handelt es sich um eine Miete. An die Pacht ist somit der Umstand gebunden, dass das Gebäude unternehmerisch genutzt wird. Stillgelegte oder neue Gebäude können in diesem Sinne auch verpachtet werden. Achtung! Seit dem 1. Jänner 2007 gilt für Pachtverträge eine Übernahme bestehender Rechtsverhältnisse. D.h., wenn der vorige Unternehmer für etwas haftet, wird diese Verpflichtung auf den neuen Pächter übertragen, sofern dasselbe Unternehmen weitergeführt wird. Ein genauer Blick in die Bücher ist deshalb unbedingt notwendig! |
Was ist der unterschied zwischen pacht und mietvertrag
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