Was ist der unterschied zwischen mieten und pachten

Ob Sie etwas mieten oder etwas pachten macht rechtlich einen entscheidenden Unterschied. Schauen wir uns die beiden Arten der Überlassung einmal genauer an.

Miet- oder Pachtverhältnisse werden in erster Linie bei gewerblichen Objekten bzw. Geschäftsräumen eingegangen, für Wohnraum gilt hingegen bis auf wenige Ausnahmen immer das Mietrecht. Bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, sollten Sie sich mit Ihrem Vertragspartner darüber einigen, ob es sich um ein Miet- oder Pachtverhältnis handelt, da an die jeweilige Vertragsart rechtliche Verpflichtungen geknüpft sind.

Laut AGB fallen sowohl Miet- als auch Pachtverträge in die Kategorie Bestandsvertrag. Beide Vertragsarten stehen für „die Gebrauchsüberlassung von geschäftlich genutzten Räumlichkeiten gegen Entgelt auf gewisse Zeit“. Die weitere Unterscheidung liegt in der Art der Nutzung: Eine Pacht ist die entgeltliche Überlassung einer Sache zu Gebrauch und Nutzen, verbunden mit einer Betriebspflicht. Man spricht hier von einem lebenden Unternehmen. Werden hingegen lediglich Geschäftsräumlichkeiten in Bestand gegeben, die als solche nur dem Gebrauch dienen können, liegt ein Mietvertrag vor.

Ob es sich in Ihrem Fall um eine Miete oder eine Pacht handelt, macht rechtlich einen großen Unterschied. Denn: Allgemein bekannt ist, dass für Mieter das Mietrechtsgesetz und damit der Mieterschutz gilt. Das bedeutet, Sie genießen als Mieter einige gesetzlich gesicherte Vorzüge wie etwa:

Kündigungsschutz
gesetzlich geregelte Mietzinsbildung
Weitergaberechte des Mieters
Erhaltungs- und Verbesserungspflicht des Vermieters

Nicht so gut geschützt sind Sie hingegen als Pchter. Pachtverträge unterliegen dem ABGB und sind im Wesentlichen frei gestaltbar. Vertragliche Bestimmungen bieten demnach einen großen Spielraum.

AutorIn: Veronika Kober
Datum: 18.02.2020
Kompetenz: Recht

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Oft werden die Begriffe Miete und Pacht synonym verwendet, dabei gibt es einen wichtigen Unterschied: die Fruchtziehung. Bei der Miete ist diese ausgeschlossen, bei der Pacht hingegen inklusive. Erfahren Sie im folgenden Artikel mehr über diesen Begriff und weitere Unterschiede zwischen Miete und Pacht.

Viele denken, der Unterschied zwischen Vermietung und Verpachtung würde an der Sache festgemacht – also, dass Grundstücke grundsätzlich verpachtet und Räume immer vermietet werden. Das ist jedoch falsch. Denn auch Grundstücke können vermietet und Räume verpachtet werden. Die Nutzung macht den Unterschied: Sowohl beim Miet- als auch beim Pachtvertrag wird eine Gebrauchsüberlassung vereinbart, allerdings erlaubt der Pachtvertrag dem Pächter zusätzlich den „Genuss der Früchte“ – auch Fruchtgenuss oder Fruchtziehung genannt.

In Paragraf 581 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) steht dazu:

(1) Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.

(2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.

Im Mietvertrag ist der Fruchtgenuss hingegen nicht enthalten. Hierzu der Paragraf 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB):

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Das Wort Fruchtgenuss oder Fruchtziehung kommt im deutschen Recht nicht direkt vor. Stattdessen wird vom Genuss der Früchte (§ 581 BGB) oder von Nießbrauch (§§ 1030 BGB ff.) geschrieben. Nießbrauch stammt allerdings vom lateinischen Begriff „usus fructus“ ab und kann mit Fruchtgenuss oder Fruchtziehung übersetzt werden. Ein Nießbraucher darf eine Immobilie dementsprechend fruchtbringend nutzen.

Dabei kann das Wort Frucht etwas in die Irre führen, denn damit ist nicht ausschließlich Obst gemeint. Vielmehr darf der Nießbrauchberechtigte verschiedene Erträge aus dem Grundstück ziehen. Dazu zählen neben landwirtschaftlichen Erzeugnissen beispielsweise auch abgebaute Rohstoffe und Miet- sowie Pachtzahlungen.

Hinweis	Während in Deutschland der Fruchtgenuss im Nießbrauchrecht (Paragrafen 1030 ff. BGB) festgehalten ist, gibt es Österreich explizit das Fruchtgenussrecht (Paragraf 509 ABGB).

	Gemietet	Gepachtet
Waldgrundstück	Sie dürfen sich dort aufhalten, aber weder jagen noch angeln.	Sie dürfen jagen, angeln, Holz schlagen, etc. – unter Berücksichtigung der jeweils zutreffenden Regelungen wie beispielsweise dem Jagdrecht.
Wochenendgrundstück / Schrebergarten	Sie dürfen sich dort aufhalten, aber keinen Ertrag draus ziehen. Stehen zum Beispiel Obstbäume auf dem Grundstück, dürfen Sie diese nicht ernten.	Sie dürfen die Obstbäume ernten und das Obst sogar verkaufen. Schrebergärten werden deshalb im Regelfall gepachtet.
Gaststätte	Sie müssen Ihr eigenes Inventar mitbringen, um Einnahmen zu erwirtschaften. Möchten Sie vorhandenes Inventar nutzen, müssen Sie die Gaststätte pachten. Es werden deshalb nur leerstehende Gaststätten vermietet.	Sie können das vorhandene Inventar der Gaststätte wie Kücheneinrichtung und Zapfanlage nutzen, um Einnahmen zu generieren – sprich um Früchte zu ziehen. Ist kein Inventar vorhanden, sodass Sie selbst welches anschaffen müssen, dann mieten Sie die Gaststätte nur.
Boutique	Hier gilt das Gleiche wie für Gaststätten. Sie müssen für die Fruchtziehung Ihr eigenes Inventar wie Verkaufstheke und Kleiderständer mitbringen.	Sie dürfen das vorhandene Inventar für die Fruchtziehung nutzen.

Vermietung:

Drei Monate zum Monatsende (abzüglich der Karenzzeit (dritter Werktag eines Monats)) – sowohl für Mieter als auch Vermieter
Nach fünf Jahre sechs Monate Kündigungsfrist – zugunsten des Mieters
Nach acht Jahren neuen Monate Kündigungsfrist – zugunsten des Mieters
Längere Kündigungsfristen zu vereinbaren ist unzulässig.

Verpachtung:

Kündigung und Kündigungsfristen können individuell vereinbart werden
Es gibt keine Mindestdauer von drei Monaten wie bei der Vermietung
Werden sich Pächter und Verpächter nicht einig, gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten

	Miete	Pacht
Gesetzliche Regelung	§ 535 BGB	§§ 581 bis 584b BGB; Landverpachtung: §§ 585 bis 597 BGB
Nutzung	nur Gebrauch, keine Fruchtziehung erlaubt	Gebrauch und Fruchtziehung sind erlaubt
Kündigungsfrist	3 Monate (im Regelfall)	frei vereinbar
Preissteigerung	Vermieter kann Miete während eines laufenden Mietvertrags erhöhen (im Rahmen der gesetzlichen Regelungen)	Verpächter darf während eines laufenden Pachtvertrages den Pachtzins nicht erhöhen – es sei denn, es handelt sich um eine Landpacht

Wichtiges zum Pachtzins

Der Pachtzins kann ein fester Betrag oder eine Umsatzbeteiligung sein, wie es in der Gastronomie häufig der Fall ist.
Während der Pachtzeit kann der Pachtzins vom Verpächter nicht erhöht werden.
Ausnahme: die Landpacht. Verpächter, die Land verpachten, haben alle zwei Jahre ein Anpassungsrecht des Pachtzinses.
Der Pächter darf nicht an Dritte unterverpachten.

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