Wie lange darf der Vermieter die Betriebskosten einbehalten?

Moin, moin,

ich habe am 08.12.2008 meine Betriebskostenabrechnung für 2007 erhalten. Auf der Abrechnung wurde ein Guthaben von 91,23€ ausgewiesen. Ich habe kurz darauf dort angerufen und meine neue Bankverbindung mitgeteilt. Bis zum heutigen Tag habe ich jedoch keine Überweisung von der Hausverwaltung erhalten. Ich habe auch schon ein Fax geschickt, aber es fand keine Reaktion statt. Wie alnge hat die Hausverwaltung den Zeit das Guthaben zu überweisen ohne in Verzug zu geraten oder mir Schadenersatz (sprich Zinsen) zu schulden???

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Topnutzer im Thema Mietrecht

Wir erstatten Überzahlungen zusammen mit der Abrechnung per Verrechungsscheck. Diese Zahlung ist auch mit der Abrechnung fällig, da spätestens ab dann auch der Anspruch des Mieters begründet ist.

§ 271 BGB

Leistungszeit

(1) Ist eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen, so kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, der Schuldner sie sofort bewirken.

(2) Ist eine Zeit bestimmt, so ist im Zweifel anzunehmen, dass der Gläubiger die Leistung nicht vor dieser Zeit verlangen, der Schuldner aber sie vorher bewirken kann.

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die Leistung ist sofort fällig; ein bestimmter Zeitpunkt braucht hier nicht gesondert festgestellt werden; die Kosten sind abgerechnet und somit im Zeitpúnkt der Abrechnung fällig; warum sollte auch noch über den Termin der Abrechnung hinaus noch eine bestimmte Frist gesetzt werden; im umgekehrten Fall, also wenn der Mieter noch etwas zahlen muss sehe ich die Fälligkeit einer Nachzahlung auch für sofort mit Zugang der Abrechnung eingetreten;

Topnutzer im Thema Mietrecht

Er darf das Guthaben nicht behalten. Das wäre eine einseitige Vertragsänderung.

Schreib ihm per Einschreiben/eigenhändig eine Mahnung mit Fristseztung. Wenn er die Frist nicht beachtet, ist er "im Verzug" und du kannst die Forderung einem Anwalt zur Beitreibung übergeben.

Das wäre der korrekte Weg.

Wenn du die Nebenkosten - nach Ankündigung - mit der Miete verrechnest, achte drauf, dass nur eine Verrechnung mit den Nebenkosten stattfindet, also ja nicht weniger als die Kaltmiete überweisen.

Aber vorher ankündigen und dazu schreiben, wenn du nichts von ihm hörst, wertest du das als Einverständnis.

Ist aber nicht sauber, dieser Weg - der Vermieter offenbar auch nicht.

Ich bin der Meinung sie müssen es direkt nach Zustellung der Abrechnung auf dein Konto überweisen. Bei mir ist das immer innerhalb von 2 Wochen nach Abrechnung drauf, kommt auch von der Hausverwaltung.

Topnutzer im Thema Mietrecht

Schreibe einen Brief per Einwurfeinschreiben. Darin setzt Du eine Frist (wichtig: "bis zum...") und gibst die Kontonummer noch mal an.

Wenn sich dann nichts bewegt hat, leitest Du ein gerichtliches Mahnverfahren ein (Kosten muß der Schuldner tragen).

Behalten darf der (Ex-)Vermieter das Geld nicht.

Darf die Hausverwaltung, das Guthaben der Mietnebenkosten Abrechnung, einbehalten bei Harz4?

Die Betriebskosten Abrechnung, ergab ein Guthaben in von Summe XX. Nun will die Hausverwaltung, das Guthaben erst dann überweisen, wenn der Mieter eine "Freigabe" von der Arge (Jobcenter) vorlegt.

Nun zur Frage, egal ob dem Mieter das angerechnet wird oder nicht, oder sonst was, aber "Darf" das die Hausverwaltung, das Geld einbehalten?

Wäre das nicht eingriff, in das Persönlichkeitsrecht des Mieters?

Vermieter stellt keine Nebenkostenabrechnung aus

Nachdem ein Mieter nach 2,5 Jahren immer noch keine Abrechnung der Nebenkosten erhalten hat, schreibt er den Vermieter an und fordert ihn dazu auf, ihm eine solche bis zum ... zukommen zu lassen. Der Vermieter reagiert zwar, schickt aber keine Nebenkostenabrechnung, sondern nur die Belege, die die Hausverwaltung für den Vermieter persönlich erstellt hat. Aus diesen geht für den Mieter nicht hervor, ob er nun ein Guthaben hat oder nicht, da die Vorauszahlungen nicht aufgeführt sind (der Mieter weiß aber jetzt, dass er ein Guthaben hat). Darüber hinaus ist die Aufstellung namentlich von der Hausverwaltung an den Vermieter und nicht an den Namen des Mieters gerichtet. Eine Rückzahlung hat der Mieter nicht erhalten.

Was kann der Mieter nun unternehmen, um an sein Guthaben zu kommen bzw. eine ordentliche Abrechnung zu erhalten? Die Frist, die der Mieter dem Vermieter gesetzt hat, ist verstrichen, ohne dass er eine Abrechnung (mit Ausnahme der Belege) erhalten hat.

Betriebskostenabrechnung Mahnung trotz Widerspruch

Guten Abend,

mein Fall lässt sich leider gar nicht so schnell und einfach erklären, ich versuche es mal. Bis vor kurzem, gab zwischen meiner alten und nun aktuellen Hausverwaltung einen Rechtsstreit wer nun für unser Haus zuständig ist. Von der alten habe ich die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011, am Ende letzten Jahres bekommen (378,-€ Nachzahlung und 30,-€ mehr Betriebskosten). Dieses Schreiben wurde am 3.12.12 erstellt und ist erst (ohne Postweg/-Stempel) am 18.12.12 bei mir im Briefkasten gewesen. Am 4.1.13 habe ich einen Widerspruch eingelegt, da der Hauswart + Gartenarbeit abgerechnet wurde, beides extra und auch sehr hoch, habe dafür keine Antwort erhalten. Heut, am 29.8.13 hatte ich eine Mahnung von der aktuellen Hausverwaltung im Briefkasten, ich solle die Summe der Betriebskosten und die ausstehenden monatlichen 30,-€ Erhöhung bis zum 3.9.13 überweisen. Als ich dort anrief und die Dame darauf hingewiesen habe das ich einen Widerspruch eingelegt habe, teilte mir diese mit das es egal sei, sie könne nichts dafür das die alte Verwaltung sich nicht darum gekümmert hat und ich soll das Geld überweisen sonst werden sie das Geld gerichtlich einklagen. Kann das so recht sein? Was kann ich tun?

Das Mietverhältnis ist gekündigt, der Mieter hat seinen Auszug hinter sich gebracht. Eigentlich hatte der Vermieter nichts beanstandet, trotzdem behält er die Kaution des Mieters erst einmal ein!

Für Mieter oftmals ärgerlich, da der neue Vermieter natürlich auch seine Mietkaution im Vorfeld haben möchte, der ehemalige Vermieter diese aber noch nicht gleich herausgeben will mit dem Argument, dass noch Nachforderungen aus der Abrechnung über die Nebenkosten anfallen könnten.

Mieter und Vermieter stellen sich in diesem Punkt oft dieselbe Frage: Wie lange darf eigentlich eine Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses noch einbehalten werden?

Das sagt die Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht:

Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Mietkaution nach der Beendigung des Mietverhältnisses einbehalten, wenn aus der noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung über dafür geleistete Vorauszahlungen eine Nachforderung zu erwarten ist (AG Gießen: Urteil vom 10.05.2012, 48 C 352/11).

Die Kaution sichert zu Gunsten des Vermieters auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben und erstreckt sich damit auch auf Nachforderungen der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten (BGH: Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05).

Der Vermieter darf also prinzipiell bis zum Ablauf einer ihm zuzubilligenden Abrechnungsfrist den Teil der Mietkaution einbehalten, der zur Sicherung seiner Ansprüche angemessen ist. Er kann allerdings nicht pauschal die gesamte Kaution zurückbehalten, sondern nur den Teil, den er zur Sicherung seiner Ansprüche voraussichtlich benötigt.

Maßstab für diese Abrechnungsfrist soll für den Vermieter jedoch nicht grundsätzlich der Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist über Nebenkosten sein, sondern es soll ihm nur eine angemessene Prüf-und Überlegungsfrist zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung zugebilligt werden (AG Hamburg-Barmbek: Urteil vom 12.11.2009, 813 b C 34/09). Das Amtsgericht Hamburg-Barmbek z.B. hatte zu diesem Punkt in seiner Urteilsbegründung ausgeführt, dass die entstandenen Betriebskosten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres feststünden und unter Berücksichtigung der dem Vermieter zustehenden angemessenen Prüf-und Überlegungsfrist keine Gründe ersichtlich waren, warum eine Abrechnung der Betriebskosten noch nicht erfolgt sei.

Welche Frist daher für den Vermieter jeweils als angemessen und für den Mieter als noch zumutbar anzusehen ist, entscheidet sich im Einzelfall. Als „Faustformel“ wird Vermietern i.d.R. seitens der Rechtsprechung ein Zeitraum ca. 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses zugebilligt (BGH: Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Die Frist kann sich je nach den Umständen des Einzelfalls sowohl verlängern als auch verkürzen. (das AG Hamburg-Blankenese hat in seinem Urteil vom 18.07.2012, Az: 531 C 347/11 ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters an der Mietkaution über einen Zeitraum von 6 Monaten hinweg wegen eines während der Mietzeit verursachten Wasserschadens bejaht; das AG Krefeld hingegen hatte in seinem Urteil vom 12.06.2007, Az: 12 C 301/06 dem Vermieter überhaupt kein Zurückbehaltungsrecht an der Mietkaution zugebilligt, da aus seiner Sicht keine Gegenansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis bestanden hätten und die letzte Nebenkostenabrechnung zu Gunsten der Mieterin ein Guthaben ergeben hatte;)

Fazit:

Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution wird i.d.R. nach Ablauf einer angemessenen Prüfungs-und Entscheidungsfrist des Vermieters darüber, inwieweit er die Kaution bzw. Teile hiervon zur Deckung  von Forderungen aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung benötigt erst fällig. Diese Frist kann im Einzelfall länger oder auch kürzer als 6 Monate sein, wobei 6 Monate in der Regel von den Gerichten als angemessen angesehen werden. Sind die Nebenkosten abrechnungsreif oder  ist der gesetzliche Abrechnungszeitraum verstrichen und bestehen keine sonstigen Gründe, die einen Sicherungszweck des Vermieters an der Mietkaution rechtfertigen, entfällt das Zurückbehaltungsrecht des Vermieters und der Mieter kann seine Mietkaution von ihm herausverlangen.