Welche kosten kann ein vermieter auf den mieter umlegen

Die Umlage der Nebenkosten muss im Mietvertrag schriftlich vereinbart werden. Im Vertrag ist es nicht nötig, die Betriebskosten in lauter einzelne Positionen aufzuschlüsseln, sondern sie dürfen pauschal als „Betriebskosten“ benannt werden.

Folgende Kosten können beispielsweise auf die Mieter umgelegt werden:

• Grundsteuer
• Aufzugskosten
• Wasserkosten
• Abwassergebühr für Schmutzwasser und Niederschlagswasser
• Müllabfuhr und Entsorgung von Sperrmüll
• Straßenreinigung inklusive Schneeräumung
• Gebäudereinigung
• Gartenpflege und Pflege von Allgemeinflächen
• Ungezieferbekämpfung
• Beleuchtung der Allgemeinflächen
• Sachversicherung und Haftpflichtversicherung
• Kosten des Hausmeisters
• Fernseh- und Kabelanschluss
• Kosten des Betriebs einer Waschküche
• Schornsteinfeger

Die Berechnung der Betriebskosten erfolgt normalerweise über einen Abrechnungsschlüssel oder die konkrete Wohnfläche. Es wird also anteilsmäßig weiterverrechnet, welche Kosten tatsächlich angefallen sind. Ein Abrechnungsschlüssel ist dann sinnvoll, wenn nur wenige Parteien im Haus leben und diese sehr unterschiedliche Kosten verursachen. Ein Beispiel dafür wäre, dass die Abrechnung nach den in der jeweiligen Wohnung lebenden Personen erfolgt. Dann würden z. B. die Kosten der Müllabfuhr gerechter verteilt. Bei den Kosten für Heizung und Warmwasser hat die Abrechnung gemäß dem tatsächlichen Verbrauch zu erfolgen – zumindest zum überwiegenden Teil muss dies sichergestellt sein.

Welche Art auch gewählt wird, um die umlagefähigen Kosten zu verteilen, die Vorgehensweise muss in jedem Mietvertrag transparent dargestellt werden. Ergänzend ist es immer empfehlenswert, die Abrechnungsmethode mit den Mietern im persönlichen Gespräch zu erläutern. Das kann Missverständnisse und Streitigkeiten verhindern, die ansonsten nicht nur zwischen Vermieter und Mieter, sondern auch zwischen den Parteien im Haus entstehen könnten.

Nicht umlegbare Kosten

Abseits dieser Kosten gibt es noch weitere Ausgaben, die anfallen, aber nicht auf Mieter abgewälzt werden können. Das betrifft die Kosten der Instandhaltung des Gebäudes, Sanierungskosten und Verwaltungsarbeiten. Wenn ein Teil der Wohnung so stark abgenutzt ist, dass eine Erneuerung nötig ist, so müssen diese Kosten vom Vermieter getragen werden. Bei echten Modernisierungsarbeiten ist dafür in weiterer Folge eine Mieterhöhung denkbar. Unter den Kosten der Verwaltung werden beispielsweise Ausgaben für einen Steuerberater oder Mietrechtsschutzversicherungen zusammengefasst. All jene Kosten, die der Vermieter für organisatorische Kosten hat, fallen in diesen Bereich.

Selbstverständlich ebenfalls nicht umlegbar sind Zinsen für die Immobilienfinanzierung, Steuern oder unregelmäßig anfallende Kosten, die auch als Instandhaltung eingestuft werden können. Dazu zählt beispielsweise das Fällen eines Baumes auf der Allgemeinfläche des Gebäudes.

Nebenkosten im Mietvertrag aufnehmen

Wie Sie sehen, ist genau geregelt, welche laufenden Nebenkosten an die Mieter weiterverrechnet werden dürfen. Die Betriebskostenverordnung alleine zu betrachten, ist allerdings nicht ausreichend. Im Mietvertrag muss explizit vereinbart werden, dass die Betriebskosten umgelegt werden. Dann muss der Mieter davon ausgehen, dass die gängigen Betriebskostenauf ihn abgewälzt werden. Gibt es irgendwelche sonstigen Betriebskosten, die ebenfalls weiterverrechnet werden dürfen und auch weiterverrechnet werden, sollte auf diese explizit hingewiesen werden.

Die recht allgemeine Betitelung des Postens als „Betriebskosten“ hat zur Folge, dass auch Betriebskosten, die erst nach Vertragsabschluss entstehen, ebenso weitergegeben werden dürfen. Ein Beispiel: Der Mietvertrag sieht die Verrechnung der Betriebskosten vor, es ist nichts Näheres vereinbart. Ein Jahr später beschließt der Eigentümer ein Unternehmen zu beauftragen, regelmäßig den Gemeinschaftsgarten zu pflegen. Diese Kosten können dann ebenfalls weiterverrechnet werden, obwohl diese Betriebskosten zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht gegeben waren.

Was tun bei Leerstand?

Wenn eine Wohnung einmal nicht vermietet ist, fallen bestimmte laufende Kosten trotzdem an. Dieses Risiko bleibt beim Vermieter, er muss die Nebenkosten für diese Flächen somit übernehmen. Allerdings gibt es die Erleichterung, dass die Kosten, die während des Leerstandes entstehen, in der Steuererklärung geltend gemacht werden dürfen. Sie werden dort als Werbungskosten aufgeführt und reduzieren somit die Einkommensteuerbelastung.

Betriebskosten korrekt abrechnen – Fazit

Die Betriebskosten müssen korrekt berechnet werden und es ist klar geregelt, welche Kosten an die Mieter weiterverrechnet werden dürfen. Voraussetzung ist, dass bereits im Mietvertrag auf die Verrechnung der Betriebskosten hingewiesen wurde. Auch die Art und Weise der Verteilung der Kosten auf die einzelnen Wohnungen sollte klar erläutert werden. Je transparenter hier vorgegangen wird, desto seltener wird es zu Diskussionen rund um die Bezahlung der umlagefähigen Betriebskosten kommen. Es lohnt sich also, von der Erwähnung im Mietvertrag, über die Abrechnung bis hin zur persönlichen Erklärung der Berechnungsweise alles rund um das Thema der Betriebskostenabrechnung strukturiert und genau zu erledigen. Andernfalls besteht immer das Risiko, dass Mieter die Betriebskostenabrechnungen monieren und es so zu langwierigen Streitigkeiten über die Umlagefähigkeit, die Verteilung der Kosten und die Bezahlung eben dieser kommen kann.

Sollten Sie hinsichtlich der korrekten Betriebskostenabrechnung Fragen haben oder Unsicherheiten aufkommen, so haben Sie mit Haus & Grund ein starkes Team an der Seite, das Sie mit langjähriger Erfahrung unterstützt. Kontaktieren Sie uns gerne!

Nebenkosten muss der Mieter zusätzlich zur Miete nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Nach den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung (früher: II. Berechnungs-verordnung) dürfen als Nebenkosten aber nur vereinbart werden:

Grundsteuer:

Wird von der jeweiligen Kommune erhoben, teilweise steht in Mietverträgen auch "öffentliche Lasten des Grundstücks".

Wasserkosten:

Hierzu zählen das Wassergeld, die Kosten der Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage.

Abwasser:

Das sind Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube. 

Fahrstuhl:

Das sind Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft.

Straßenreinigung / Müllabfuhr:

Kosten, die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt.

Hausreinigung / Ungezieferbekämpfung:

Kosten, zum Beispiel für eine Putzfrau, die die Flure, Treppen, Keller, Waschküche usw. reinigt. Kosten der Ungezieferbekämpfung sind nur die laufenden Kosten, zum Beispiel Kosten für ein Insektenspray.

Gartenpflege:

Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen. Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder für die Pflege von Spielplätzen zählen mit.

Beleuchtung:

Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche.

Schornsteinreinigung:

Schornsteinfegerkosten (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung. 

Versicherungen:

Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug.

Hauswart:

Personalkosten für den Hausmeister, der zum Beispiel Gartenpflege, Schneebeseitigung, Treppenhausreinigung usw. übernimmt.

Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel:

Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim Kabel kommt noch die monatliche, an die Telekom oder Kabel-Service-Gesellschaft zu zahlende, Grundgebühr hinzu. Anders, wenn der Mieter einen Vertrag direkt mit der Telekom oder einer privaten Kabel-Service-Gesellschaft geschlossen haben.

Einrichtungen für die Wäschepflege:

Kosten für die Waschküche, zum Beispiel auch für Gemeinschaftswaschmaschinen oder Trockner, das heißt Strom, Reinigung und Wartung der Geräte.Vor dem Hinweis auf Broschüren des Deutschen Mieterbundes zu ergänzen:

Auch Heizkosten und Warmwasserkosten sind Nebenkosten. Sie werden in aller Regel verbrauchsabhängig abgerechnet.

Sonstige Kosten:

Zum Beispiel Kosten für Schwimmbad und Sauna im Haus. Der Vermieter muss aber genau angeben, für welche Kostenart er Geld verlangt.Diese Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt. Entweder nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche. Haben Mieter und Vermieter nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart, gilt "Wohnfläche" als Verteilerschlüssel. Wasserkosten können auch verbrauchsabhängig verteilt werden mit Hilfe von Wasseruhren.

Weitere Informationen finden Sie in der Broschüre des Deutschen Mieterbundes "Die zweite Miete - Viel Streit um Heizung und andere Nebenkosten"