Die Energiepreise sind im letzten Jahrzehnt deutlich gestiegen. Umso wichtiger ist für Mieter deshalb eine verbrauchsgerechte Heizkostenabrechnung. Eine Messmethode für die verbrauchte Wärmemenge liefert der Heizkostenverteiler. So funktioniert das Gerät. Heizkostenverteiler sind ebenso wie Wärmemengenzähler nur Hilfsmittel, um die Heizkosten in vermieteten Gebäuden so gerecht wie möglich aufzuteilen. Die Heizkostenverteiler zeigen nicht, wie der Name es vermuten lässt, die Heizkosten direkt an. Vielmehr zeigen sie beim Ablesen, welche Wärmemenge der jeweilige Heizkörper erzeugt hat. Anhand dieser Daten können schließlich die Heizkosten pro Mieteinheit anhand eines Schlüssels ermittelt werden. Wichtig: Vermieter sind grundsätzlich dazu berechtigt, lediglich 50 Prozent der Heizkosten mit Hilfe eines Heizkostenverteilers oder Wärmemengenzählers zu ermitteln. Dennoch können auch Sie als Mieter selbst einen Heizkostenverteiler installieren, um Ihren eigenen Wärmeverbrauch zu dokumentieren. Unabhängig davon, ob ein elektronischer Heizkostenverteiler oder ein Verdunsterröhrchen eingesetzt wird, funktionieren die Geräte prinzipiell ähnlich. Die Verteiler werden auf den Heizkörper montiert. Auf der Rückseite befindet sich ein Metallbauteil, welches Wärme sehr gut leitet. Heizt sich der Radiator auf, wird auch diese Metallplatte erwärmt. Die erzeugte Wärme wird mit einem sogenannten Verdunsterröhrchen bei mechanischen und mittels Sensoren bei elektronischen Geräten ermittelt. Die auf diese Weise ermittelte Wärme wird auf die gesetzlich vorgeschriebene Heizperiode von einem Jahr aufgerechnet. Auf diese Weise ergibt sich der sogenannte „Erfassungswert“, auf dessen Basis schließlich die Heizkostenabrechnung erfolgt. Wie viel Wärme der Wärmeleiter abgibt, hängt dabei sowohl von der Größe und der Bauart des Heizkörpers ab, als auch von der Art, wie die Wärme vom Heizkörper auf den Verteiler übertragen wird. Somit zeigen unterschiedliche Heizkörper in der Regel auch bei gleicher Nutzungsintensität unterschiedliche Werte an, auch wenn die Heizkostenverteiler mit einer sogenannten „Einheitsskala“ ausgestattet sind. In der Praxis werden deshalb häufig Heizkostenverteiler mit einer sogenannten „Produktskala“ verwendet. Sie berücksichtigt bereits einen Umrechnungsfaktor, der die spezifische Bauart des Heizkörpers einbezieht. Elektronische Heizkostenverteiler können entsprechend programmiert und an den jeweiligen Heizkörper angepasst werden. Grundsätzlich kann zwischen zwei verschiedenen Heizkostenverteilern unterschieden werden, nämlich elektronischen und mechanischen Modellen. Mechanische Heizkostenverteiler gibt es schon sehr lange. Sie bestehen aus einem sogenannten „Verdunstungsröhrchen“, das mittels wärmeleitender Metallplatte an einem Heizkörper befestigt wird. Abhängig von der Temperatur des Heizkörpers verdunstet die Flüssigkeit darin stärker oder schwächer. Anhand einer Skala kann nach Ablauf der Heizperiode abgelesen werden, wie viel Wärme der jeweilige Heizkörper erzeugt hat. Zum Einsatz in diesen Messgeräten kommen spezielle Flüssigkeiten, die nur sehr langsam verdunsten. Von Nachteil bei diesen Heizkostenverteilern ist, dass die Flüssigkeit auch bei Raumtemperatur verdunstet. So kann die Skala bereits einen Wärmeverbrauch anzeigen, obwohl die Heizkörper überwiegend kalt geblieben sind. Um einen solchen Messfehler zu vermeiden, werden die Messröhrchen meist über die Skala hinaus mit Messflüssigkeit aufgefüllt. Dennoch können mit Verdunstungsröhrchen Messfehler auftauchen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn häufige Sonneneinstrahlung die Heizkörper erwärmt. Nach dem Ablesen der Heizkostenverteiler bleibt das alte Röhrchen in der Regel als Kontrollröhrchen im Verteiler. Jedes Jahr hat die Flüssigkeit der Messröhrchen eine andere Farbe. Wichtig: Die Verdunstungsröhrchen sagen noch nichts über die tatsächlichen angefallenen Heizkosten aus. Denn nur mit dem entsprechenden Verteilerschlüssel und anhand des Gesamtverbrauchs bestimmen sich in Zusammenspiel mit den Messwerten der Heizkostenverteiler die Kosten pro Mieteinheit.
Diese Heizkostenverteiler arbeiten auch nach dem Verdunstungsprinzip. Allerdings sind die „Röhrchen“ viel filigraner und länger. Auf diese Weise soll die Messung der Wärmemenge deutlich präziser werden.
Elektrisch betriebene Heizkostenverteiler verfügen über Temperatursensoren. Sie messen sowohl die Temperatur des Heizkörpers als auch die Temperatur der Raumluft. Anhand der Temperaturdifferenz wird schließlich der Messwert ermittelt. Die Zählschritte werden auf einem Display oder elektromechanischen Display angezeigt. Manche Geräte verzichten auch auf den zusätzlichen Raumtemperatursensor und verwenden für die Raumtemperatur eine fixe Größe.Für den Betrieb der elektronischen Heizkostenverteiler ist Strom erforderlich. Deshalb sind die Zähler mit einer Batterie ausgestattet. Sie verfügt in der Regel über eine lange Laufleistung von mehreren Jahren. Ist sie leer, wird häufig der gesamte Heizkostenverteiler ausgetauscht. Elektronische Heizkostenverteiler haben gegenüber den Verdunsterröhrchen den Vorteil, dass Messfehler in geringerem Maße auftauchen. Darüber hinaus sind Komfortfunktionen wie das Ablesen per Funk oder die Speicherung von Zwischenwerten möglich. Die Messwerte der Heizkostenverteiler werden bei digitalen Geräten per Funk übermittelt oder per Zahlen in entsprechende Tabellen eingetragen. Bei Verdunstungsröhrchen werden die Werte manuell abgelesen und ebenfalls in eine Tabelle eingetragen. Beide Werte sagen noch nichts über die tatsächlichen Heizungskosten aus. Sie geben lediglich wieder, in welchem Umfang die Heizkörper Wärme erzeugt haben. Erst mit der Verknüpfung des individuellen Verteilungsschlüssels ergeben sich die Heizungskosten. Vermieter müssen hier lediglich 50 Prozent der Gesamtkosten mit Hilfe von Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler ermitteln. Heizkostenverteiler und Wärmemengenzähler sind zulässige Systeme, um die Heizkosten für Mietparteien möglichst gerecht zu ermitteln. Während der Wärmezähler nur einmalig in die Heizungsrohre eingebaut wird und den Gesamtvolumenstrom misst, erfolgt die Messung mit Heizkostenverteilern pro Heizkörper. Grundsätzlich haben Heizkostenverteiler den Vorteil, dass sie deutlich günstiger in der Anschaffung sind. Nachteilig ist insbesondere bei mechanischen Verdunstungssystemen die Anfälligkeit für Messfehler sowie Fehler beim Übertragen von Messwerten. Werden stattdessen elektronische Heizkostenverteiler eingesetzt, die zusätzlich per Funk abgelesen werden können, ist die Messung deutlich präziser und komfortabler. Im Vergleich mit Wärmemengenzählern haben diese Systeme den Vorteil, dass die Wärmeleistung pro Heizkörper und nicht pauschal für das gesamte Heizungssystem einer Einheit ermittelt werden kann.
Hallo, nachdem ich mit dem Abrechnungsdienst von Brunata sehr unzufrieden bin, habe ich es endlich geschafft den Vertrag mit Brunata zu kündigen und suche nun nach Alternativen für die Ablesung per Funk (am besten monatlich) und vielleicht auch eine Firma, die die Abrechnung zum Jahresende übernimmt.
Hat jemand Erfahrungen und Empfehlungen dazu? Tipp: >> Haus & Garten Schnäppchen <<
Bei mir erste Wahl (sofern regional möglich) A+S, direkter Ansprechpartner mit Durchwahl (der dann auch die Abrechnung macht), also kein Call-Center, weiter als Bonbon für den Vermieter keine Nutzerwechselgebühr beim Wechsel in Leerstand.
Das ist ja schonmal alles sehr hilfreich. Habe nun alle o.a. Firmen kontaktiert und lasse mir mal Angebote machen. Insbesondere die Firma in Stuttgart hat mich auf etwas hingewiesen, was ich sehr interessant finde: sie meinen, dass die Brunata wohl gar nicht ihre Zähler abholen würde und man diese dann selber auslesen und mittels ihrer Software dann auch auswerten könnte. Diesen Ansatz finde ich noch am besten, auch weil er wohl am billigsten ist.
Trotz alledem würde ich mich freuen hier noch denen hier zu hören, die vielleicht selber ein System betreiben und abrechnen.
Um eine Empfehlung für die Firma aussprechen zu können, fehlen mir Vergleiche zu anderen Dienstleistern. Wer weiß, vielleicht sind andere ja NOCH besser und/oder günstiger? Davon abgesehen kann ich die aber empfehlen.
Es scheint, dass Ihr alle auf externe Ablesedienste zurückgreift. Das finde ich verständlich, aber mich würde auch eine Lösung interessieren, wo man als Vermieter direkt und selber Zugriff auf die Ablesedaten hat und die Auswertung über eigene Software läuft.
Hat damit jemand Erfahrung?
Warum soll ich mir Arbeit und Kosten machen die ich selbst tragen muss und nicht auf den Mieter umlegen kann wenn es auch anders geht?
immobiliensammler schrieb: Auch hier hast Du Recht, jedoch habe ich gemerkt, dass ich das erste Glied in der Schadensersatzkette bin und das Glied vom Vermieter zum Abrechnungsdienst dann äußerst brüchig ist, weil deren Rechtsabteilung, deren AGB und die Verträge sie oftmals nur zur kostenfreien Nachbesserung verpflichten. Der Schaden ist oftmals nur ein Mehraufwand und Ärger, auf dem man sitzen bleibt. Das ist eine grundsätzliche Frage: soll man einfach alles umlegen, was umgelegt werden darf und sollte man Einsparpotentiale ignorieren, wenn es dazu noch umständlich ist? Diese Frage kann sich jeder Vermieter nur selber beantworten und natürlich musste ich mir diese Frage auch schon stellen. Die Unterstützung vom Gesetzgeber ist uns Vermietern, den Ablesefirmen und Verwaltern ja sicher. Je nach Mieterschaft, Objekt und eigener Organisation und Ansprüchen an die Ethik im Umgang mit der Mieterschaft sind auf diese Frage unterschiedliche und abweichende Antworten richtig. Für mich und meine Objekte bin zu der Antwort gekommen, dass ich höhere Mieten durchsetzen kann, wenn ich die Nebenkosten gering halte. Auch kann ich in dem Augenblick, wo ich Kosten und deren Entstehung kontrolliere, jederzeit dezidiert auf Fragen der Mieter antworten. Im Zweifelsfall kann ich mich auch mal eine Stunde mit dem Mieter hinsetzen und Position für Position deren Fragen ausräumen und auch mal Fehler erkennen, die in der Abrechnung aufgetaucht sind. Selbst Querulanten und den Mieterschutzbund habe ich so schnell wieder da, wo sie hingehören und halte den Aufwand und Ärger mit Anwälten, Gutachtern und Gerichten auf einem Minimum. Desweiteren kann ich mit einem monatlich ablesbaren und kontrollierbaren System Mieter rechtzeitig auf ungewöhnliche Verbräuche hinweisen, habe Munition bei Schimmelproblemen oder Anhaltspunkte für mieter- oder objektinduzierte Feuchtigkeit. Diese Argumente zählen für mich als Vermieter von Immobilien in Gelsenkirchen bei Kaltmieten von 5-6 €/m2. In Stuttgart oder Berlin Yuppie-Wohnungen vermieten ist sicherlich einfacher und da ist diese Herangehensweise eher unnötig.
Und zum Selbstschreiben der Software: Dann solltest Du auf jede Gesetzesänderung achten, um dann die Software anpassen zu können. Und gerade bei der HKV kommen oft Änderungen. Es geht wie gesagt nicht nur um die Änderung der Software sondern auch darum, hier immer auf dem aktuellen Stand zu sein! Mir wäre das zu riskant!
immobiliensammler schrieb: Und noch etwas: ich bin Eigentümer und Vermieter. Warum sollte ich etwas mieten? Ich kaufe und vermiete, weil ich es gerne mache. Und möchte mir nicht mein Geschäft abnehmen lassen oder parasitäre Geschäftsmodelle unterstützen, auch wenn sie zunächst einmal mein Kerngeschäft nicht belasten. Die Kosten für Abrechnungssysteme sind sehr hoch im Vergleich zu den tatsächlichen Kosten der Hardware. Die Zählerkosten sind nach drei Jahren gedeckt, dennoch werden sie 10 Jahre gezahlt, natürlich nur weil "wir ja Dienstleister sind", so die Abrechnungsunternehmen.
Deine Idee scheint mir etwas unausgegoren, inwiefern ist der Einsatz eigener Abrechnungsoftware gegenüber der fremder Abrechnungssoftware eine Modernisierung?
immobiliensammler schrieb: Nun könnte man die Heizkostenverteiler und das Gateway aber auch kaufen und kann die Daten aus dem Portal des Verkäufers exportieren. Beispiel: www.messhelden.de. Die Kosten für die Benutzung des Portals liegen bei 0,85€ pro Wohnung und Monat und die Daten können täglich, monatlich oder auch nur zum Ende der Abrechnungsperiode in aufbereiteter oder roher heruntergeladen werden. (Aufbereitet zum Ende der Abrechnungsperiode bedeutet auch: die Abrechnung ist damit fertig) Anders ausgedrückt: die Abrechnungskosten lägen bei einem 20-Familienhaus bei rund 240€ pro Jahr anstatt 1400€, was meine Mieter zur Zeit bezahlen. Zudem fallen keine Kosten für Nutzerwechsel an. Die Kosten dafür kann ich wie gesagt dem Mieter schon klar machen, da er weniger zahlt als vorher. Und wenn sich alle Mieter auf die Hinterbeine stellen würden und sagen "Deine Software bezahlen wir Dir nicht", dann sage ich: "OK, wenn Sie mit dem günstigeren System nicht klarkommen, dann geht es zurück nach Brunata"
Das einfachste System das gar keine Kosten für Wärmemengenzähler verursacht und auch keine Heizkostenabrechnung erforderlich macht, nennt sich Etagenheizung. Das senkt auch die Nebenkosten, da der Heizkostenanteil vollständig entfällt, ebenso keine Nutzerwechselgebühren, außer der Energieversorger will das haben. Wartungskosten und Schlotfeger sind auch genau jeder Partei zuzuordnen und zumindest die Wartungskosten kann ein Mieter selbst beeinflussen. Ein weiterer angenehmer Effekt von Etagenheizungen ist, falls ein Mieter Mietkürzung mach oder vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch, wird die Miete nicht auch noch aus dem Heizkostenanteil der Nebenkosten gekürzt. Das Einsparpotential bei nach Mietkürzungsgründen suchenden Mieter kann sich damit gut reduzieren und die Mietkürzungen schlagen beim Vermieter nicht ganz so deutlich auf. Nachteil, ich vermute du müsstest erst mal auf Etagenheizungen umrüsten, idealerweise mit Warmwasseraufbereitung, dann entfällt auch dieser Nebenkostenanteil. Wenn es dir also primär darum geht mit möglichst geringen Nebenkosten eine höhere Miete zu verargumentieren, solltest du wirklich alle Kosten die ein Mieter direkt übernehmen kann aus deiner Nebenkostenliste streichen. Strom, Heizung, Warmwasser (Durchauferhitzer, Boiler oder Kombitherme für Etagenheizung) sind problemlos machbar, wenn der Mieter als Direktbezieher handeln muss. Deinen Wunsch Nebenkosten zu senken, indem du möglichst viel bei der NK-Abrechnung selbst machst, kann ich schon verstehen. Ich glaube aber, dass du davon nicht mehr ganz so überzeugt bist, sobald 1 Mieter einen (vermuteten) Fehler entdeckt, sich das im Haus rumspricht und du auf den 1. Mieter triffst, der das gerichtlich geprüft haben will. Ist eben wie bei allen Änderungen, eine Abschätzung von Aufwand, Nutzen und Risiko.
Vor 30-40 Jahren stand in kaum einem Haushalt ein PC. Die meisten hätten damals wohl einen Vogel gezeigt bekommen, wenn sie als Vermieter ihre Wohnungen auf schnelle Datenübertragung für das Internet vorbereitet hätten. Und was ist Heute?
Vielleicht lacht man in ein paar Jahr(zehnt)en über die heutige Version Messdienste zu beauftragen statt selber machen...
ehrenwertes Haus schrieb:
Das senkt auch die Nebenkosten, da der Heizkostenanteil vollständig entfällt, ebenso keine Nutzerwechselgebühren, außer der Energieversorger will das haben. Wartungskosten und Schlotfeger sind auch genau jeder Partei zuzuordnen und zumindest die Wartungskosten kann ein Mieter selbst beeinflussen. Ein eher kleines Plus für die Etagenheizung, da Mietkürzungen ja eher ein seltenes Phänomen sind. Auch ein richtiger Gedankenansatz. Sollte ich nochmal neu bauen, wird diese Idee sicherlich meine Entscheidungen beeinflussen. Allerdings wäre dann auch eine Fussbodenheizung mit Wärememengenzähler möglich. Dann könnte man als Vermieter die Heizenergie und Warmwasser für Festpreise verkaufen. Bei Fernwärme hat übrigens früher in einem meiner Häuser der Messdienstleister nicht nur die Abrechnung, sondern auch Inkasso übernommen. Da hatte ich gar nichts mit der Abrechnung zu tun. Zunächst werden sich damit dann Gutachter herumschlagen und das Ergebnis wird in jedem Fall interessant sein. Aber im Grunde genommen ändert sich auch bei einem neuen System nichts: geeichte Zähler, skaliert und abgelesen. Die Idee einen Messdienst zu beauftragen wird ja dummerweise auch vom Gesetzgeber insofern unterstützt, als dass alle am Entscheidungsprozess Beteiligten nur Geld ausgeben, was ihnen nicht gehört. Als Vermieter macht man es sich da leicht. Sogar Mieter gehen da nicht auf die Barrikaden, sie fühlen sich in der Situation wie ein Kaninchen vor der Schlange. Vor ein paar Tagen hat mir eine Mieterin übrigens einen PC geschenkt. Sie meint "Wer benutzt denn heute noch einen PC?". Da habe ich erstmal gestaunt und nach etwas Nachdenken musste ich ihr Recht geben. Mieter benutzen einen Laptop, Tablet oder streamen youtube, Netflix und Co direkt an ihren Fernseher. Für die Kommunikation hauptsächlich Whatsapp auf dem Smartphone. Der Tag wird kommen, wo die aktuellen Heizkosten über eine App angezeigt werden und in manchen Wohnungen Strom, Heizenergie usw per App nachgebucht werden können und vielleicht mit Paypal, Krypto-Euros usw bezahlt werden. Restmüllkosten-Abrechnung über einen Schlucker, der sich nur noch überr einen Chip öffnen und bezahlen lässt, ist ja schon in manchen Häusern eingeführt worden. Abrechnung adé!
Könntest Du diese Idee mal weiter ausführen? Meinst Du das analog einer Unternehmen der Fernwärmeversorgung, also dann auch ohne Nachweis Deiner tatsächlichen Kosten?
immobiliensammler schrieb: So wie man Kabel- und Antennenkosten schon vorher festlegen kann, kann man wohl auch Heizkosten vorher vereinbaren. In manchen Objekten werden ja auch die Heizkosten pauschal in den Mietpreis eingerechnet. Und ganz so pauschal wäre es ja nicht: es wird ja durch einen Wärmemengenzähler zumindest die Menge festgestellt, die jeder einzelne Haushalt verbraucht hat. Allenfalls könnte man noch eine Preisanpassungsklausel vereinbaren, da die Energiekosten ja doch ziemlich starken Schwankungen unterlegen sind.
Solltest Du für Deine Meinung eine Rechtsgrundlage kennen wäre ich über einen Hinweis sehr dankbar, da könnte man dann nämlich direkt ein Geschäftsmodell daraus machen! Page 2
Wenn die Gesetze es zur Zeit noch nicht hergeben, fallen mir 2 Ideen ein: ähnlich wie der technologische Fortschritt kann auch die Gesetzgebung und die Rechtsprechung fortschreiten und wartet auf das eine oder das andere. Oder man gründet eine 2. Firma, die eine Grundkostenpauschale dem Vermieter und den Verbrauchsanteil den Mietern in Rechnung stellt. Der Vermieter rechnet die GK-Pauschale dann in den Mietpreis ein und der verbrauchsabhängige Anteil könnte dann von den Mietern direkt bezahlt werden.
Zugegebenermaßen ist das alles noch etwas unausgegoren, aber mit einem aufgeschlossenen Rechtsbeistand oder Unterstützung der Politik bekäme das schon hingebogen. Tipp: >> Haus & Garten Schnäppchen << |
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