Was sind Betriebskosten in der Nebenkostenabrechnung?

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zählen nicht zu den Betriebskosten.

1. In der Umlagevereinbarung werden unklare Begriffe verwendet, z. B. "Nebenkosten" statt "Betriebskosten".

   Dies hat zur Folge, dass keine wirksame Umlagevereinbarung zustande kommt, weil sich aus dem Begriff der "Nebenkosten" nicht ergibt, welche konkreten Kosten der Mieter neben der Miete zu tragen hat.

2. In der Umlagevereinbarung ist zwar vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Die sog. "sonstigen Betriebskosten" i. S. v. § 2 Nr. 17 der BetrKV werden in dem Mietvertrag aber nicht genannt.

   Bei dieser Vertragsgestaltung werden die "sonstigen Betriebskosten" von der Umlagevereinbarung nicht erfasst.

3. Der Formularmietvertrag sieht alternativ eine Betriebskostenvollumlage und eine Betriebskostenpauschale vor.

   In diesem Fall muss kenntlich gemacht werden, welche Alternative gewollt ist; anderenfalls gilt eine Betriebskostenpauschale als vereinbart.

4. Der Formularmietvertrag enthält eine Auflistung einzelner Betriebskostenpositionen und sieht vor, dass die umzulegenden Betriebskosten angekreuzt werden sollen.

   Wird ein solches Formular verwendet, müssen alle Betriebskosten angekreuzt werden, die beim Vertragsschluss anfallen. Will der Vermieter sicherstellen, dass solche Betriebskosten umgelegt werden können, die während der Mietzeit neu entstehen, muss zusätzlich eine Mehrbelastungsabrede vereinbart werden.

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer (oder Erbbauberechtigten) durch das Eigentum (oder das Erbbaurecht) am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Nicht zu den Betriebskosten zählen

• Verwaltungskosten, d. h. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung;
• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, d. h. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.

Nicht zu den Betriebskosten zählen ferner die Kosten, die dem Mieter durch die Benutzung der Wohnung laufend entstehen (z. B. die Kosten des Energieverbrauchs innerhalb der Wohnung, wenn der Mieter selbst Vertragspartner des Energielieferanten ist).

Weiterhin sind vom Begriff der Betriebskosten diejenigen Kosten nicht umfasst, die vom Mieter üblicherweise außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden.

So besteht in verschiedenen Gebieten die gewohnheitsmäßige Übung, dass verschiedene Kosten, die grundsätzlich den Eigentümer treffen (z. B. Müllabfuhr, Entwässerung, Straßenreinigung), unmittelbar vom Mieter gezahlt werden.

In diesen Fällen sind diese Kosten nicht als Betriebskosten anzusetzen.

Der Begriff der Betriebskosten setzt weiterhin voraus, dass die Kosten dem Eigentümer laufend entstehen. Jedoch brauchen die Kosten weder in derselben Höhe noch in denselben Zeitabständen, z. B. jährlich, anzufallen. Auch Kosten, die turnusmäßig, z. B. alle 3 bis 5 Jahre für die Reinigung des Öltanks, Überprüfung des Fahrstuhls durch den TÜV, Baumpflegemaßnahmen, entstehen, zählen zu den Betriebskosten.

Dagegen fallen einmalig oder in nicht voraussehbaren Zeitabständen entstehende Kosten nicht unter den Begriff der Betriebskosten (z. B. zählen die Kosten für eine einmalige Sperrmüllabfuhr nicht zu den Kosten der Müllabfuhr).

Die Bestimmungen der Betriebskostenverordnung sind sowohl zur Ermittlung des Umfangs der Betriebskosten als auch zur Ermittlung des Inhalts der einzelnen Betriebskostenarten heranzuziehen. So ergibt sich z. B. aus § 2 Nr. 2 BetrKV, dass die Kosten der Wasserversorgung unter den Begriff der Betriebskosten fallen und weiterhin, dass zu dem Inhalt dieser Betriebskostenart gehören

• die Kosten des Wasserverbrauchs,
• die Grundgebühren,
• die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie
• die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie
• die Kosten der Berechnung und Aufteilung,
• die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern,
• die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasservers...

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Jedes Jahr wieder stellt sich vielfach die Frage nach den Betriebskosten bzw. Nebenkosten und deren Abrechnung. Die wichtigsten Fragen dabei sind: Stimmt denn die Abrechnung der Nebenkosten, wie sie oft auch genannt wird und hat der Vermieter sich nicht zulasten der Mieterinnen und Mieter verrechnet. Im Mietrecht hat die Nebenkostenabrechnung einen hohen Stellenwert. Der Mietvertrag gibt Auskunft, wie die Nebenkostenabrechnung zu erfolgen hat. Über den Verteilerschlüssel, den Mieterinnen und Mieter im Mietvertrag finden, lässt sich vom Grunde her recht überschaubar die Nebenkostenabrechnung erstellen, wenn nicht häufig die Auslegung zu den jeweiligen Ablesedaten durch den Vermieter hinzukämen.

Probleme mit der Nebenkostenabrechnung fordern das Mietrecht heraus. Juristisch wird in der Regel von den Betriebskosten und der Betriebskostenabrechnung gesprochen. Mieterinnen und Mieter sprechen von den Nebenkosten und der Nebenkostenabrechnung. Beide meinen das Gleiche - es geht auch um den gleichen Inhalt. 

Das Mietrecht und die Nebenkostenabrechnung

Wer in einer Wohnung lebt, verbraucht nutzt die Heizung in den kalten Monaten, verbraucht Wasser für den alltäglichen Bedarf und erzeugt mehr oder weniger Müll, der entsorgt werden muss. Wenn mehrere Parteien in einem Wohnhaus leben, stellt sich Frage nach der rechtlich zulässigen Verteilung der Kosten. Noch komplizierter wird es, wenn noch ein Gewerbetrieb, beispielsweise eine Gaststätte im Erdgeschoss vorhanden ist. Hier helfen den Mieterinnen und Mietern unsere Rechtsanwälte und erklären verständlich, wie sich die Betriebskosten auf die Wohnungen verteilen.

• Was haben Mieterinnen und Mieter zu zahlen und was nicht.
• Wo muss Widerspruch gegen die Abrechnung der Betriebskosten eingelegt werden.
• Wie begegne ich als Mieterin und Mieter dem Vermieter?
• Wie spreche ich den Viermieter auf Unklarheiten an, ohne dass ein bislang gutes Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter gestört wird?

Die erfahrenen Beratener des Interessenverbandes Mieterschutz e.V. sagen Ihnen, wie Sie sich so verhalten, dass Ihre Rechte im Mietrecht gewahrt bleiben und Sie dennoch berechtigt auf Unklarheit gegenüber dem Vermieter hinweisen können. Die Abrechnungen des Vermieters enthalten in einigen Fällen auch "nur" Rechenfehler. Das kommt vor, lässt sich aber durch die Überprüfung durch die Experten des Mietvereins recht schnell aufklären.

Betriebskosten sind immer wieder Anlass für Missverständnisse zwischen Vermieter und Mieter. Dabei können viele vermeintliche Probleme im Vorfeld bei der Überprüfung des Mietvertrages vermieden werden. Mieterinnen und Mieter können sich bei diesen Unklarheiten vertrauensvoll an die Experten des Mietervereins wenden.


 Grundsätzlich gilt:

Betriebskosten sind alle laufenden, regelmäßig wiederkehrenden Kosten, die im Zusammenhang mit dem Haus oder dem Grundstück entstehen. Der Vermieter hat eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen, wenn im Mietvertrag eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten seitens des Mieters vereinbart ist. Das führt zu Nach- oder Rückzahlung.

Daneben besteht die Möglichkeit, für die sogenannte „kalten Betriebskosten“ eine pauschale Zahlung zu vereinbaren. Ist eine Pauschale vereinbart, so kann aufgrund einer Abrechnung für das zurückliegende Jahr keine Nachzahlung oder Rückerstattung gefordert werden. Pauschalen können nur für die Zukunft angemessen erhöht oder abgesenkt werden.

Die Rechtsprechung

Der Bundesgerichtshof, also das oberste zuständige Gericht,  hat mit Urteil vom 10.2.2016 (AZ: VIII ZR 137/15) entschieden, dass bei der Wohnraummiete zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die (auch formularmäßige) Vereinbarung, genügt, wonach der Mieter "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25.November 2003 ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.

Die rechtlichen Grundsätze werden von den Beratern des Interessenverbandes Mieterschutz den Mitgliedern im Mieterschutz gerne erläutert. Es bleibt jedoch oft ein Terrain, das für die Mieterin oder den Mieter nicht genau einzuschätzen ist. Der Interessenverband Mieterschutz hilft als Mieterverein in diesen Fällen, um Klarheit in die für viele Mieterinnen und Mieter oft unverständlichen Formulierungen, die ein Mietvertrag naturgemäß in sich birgt, besser zu verstehen.

Deswegen gilt auch hier der Grundsatz, dass die Betriebskostenabrechnung für den juristischen Laien nachvollziehbar sein muss.

Daher ist es erforderlich, dass der Vermieter eine detaillierte Aufstellung der einzelnen Kostenpositionen darlegen muss. Mit Hilfe der angefallenen Gesamtkosten und des Verteilerschlüssels, der im Mietvertrag enthalten ist,  wird der individuelle Kostenanteil des Mieters durch den Vermieter ermittelt. Ist der Verteilerschlüssel unklar, so muss dieser durch den Vermieter erläutert werden. Bestehen dann immer noch Unklarheiten, z.B. erhebliche Kostensteigerungen im Vergleich zum Vorjahr, helfen die Experten vom Interessenverband Mieterschutz.

Gewerbe und Wohnraum


Befinden sich Wohnungen und Gewerberäume (Arztpraxen, Läden, Gaststätten etc.) in einem Haus, ist die unterschiedliche Verursachung von Kosten bereits beim Verteilerschlüssel zu beachten. Noch etwas komplizierter ist es, wenn sich auch Wohnräume in solch einem Haus befinden. Der Vermieter ist bei so einer Konstellation gut beraten, die Kostenverteilung mit besonderer Sorgfalt und schlüssig zu errechnen, um Unklarheiten im Vorfeld zu reduzieren.


Berechnungsfehler

Die von den Gewerberäumen verursachten Mehrkosten sind vorab herauszurechnen. Die Betriebskosten sind daraufhin anhand des Verteilerschlüssels im Mietvertrag sorgfältig aufzugliedern und dem jeweiligen Mieter zuzuschreiben.

Vorauszahlungen sind dann mit den individuellen Kosten aufzurechnen. Erfahrungsgemäß kommen immer wieder Mieter zum Mieterschutz, weil sich auf Vermieterseite Berechnungsfehler und generelle Probleme bei der Zuordnung in der Betriebskostenabrechnung eingeschlichen haben.

Mieterwechsel

Bei einem Mieterwechsel während des Abrechnungszeitraums dürfen die Kosten nur zeitanteilig berechnet werden. Der Abrechnungszeitraum darf max. 12 Monate betragen.
Erfüllt die Betriebskostenabrechnung diese Mindestvoraussetzungen nicht, ist sie unwirksam!

Keine Betriebskosten

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass zusätzlich Anschaffungs-, Reparatur- und Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen oder Kosten für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden. Diese Positionen sind keine vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten und dürfen folglich nicht in die Betriebskostenabrechnung des Vermieters einfließen.

Das sind Betriebskosten


Folgende Positionen sind gesetzlich umlagefähig:

Lassen Sie in allen Zweifelsfällen die Abrechnung durch den INTERESSENVERBAND MIETERSCHUTZ e.V. prüfen!