Was kann ich als eigentümer von der steuer absetzen

16.07.2021, 17:30 Uhr

Ob Mietersuche, Reisekosten oder eine defekte Heizung: Vermieter haben viele Ausgaben, die mit Kaufpreis und Nebenkosten nichts zu tun haben. Dafür können sie aber auch viele Posten von der Steuer absetzen. Wo der Fiskus Vermietern unter die Arme greift

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, muss nicht nur mit Kaufpreis und Nebenkosten kalkulieren. Auch nach Unterzeichnung des Kaufvertrags fallen für Vermieter viele Ausgaben an. Eine kaputte Heizung oder ein plötzlicher Rohrbruch können ein großes Loch ins Portemonnaie reißen und die Mieteinnahmen von Monaten verpuffen lassen. Und selbst wenn die Katastrophe ausbleibt und alles glatt geht, fallen regelmäßig Kosten an: für Instandhaltung, Verwaltung oder den Vor-Ort-Besuch. Zum Glück hilft der Staat – in Form von Steuervorteilen.

#1 Mietersuche

Mit dem Kauf einer Immobilie beginnt die eigentliche Arbeit für Vermieter: Bis ein passender Mieter gefunden ist, kann je nach Standort und Lage viel Zeit vergehen. Die Kosten für Annoncen im Internet oder in der Zeitung können Vermieter von der Steuer absetzen. Gleiches gilt für das Honorar des Maklers, falls der Vermieter nicht selbst auf die Suche gehen möchte. Mieter haben beim Einzug zudem Anspruch auf einen Energieausweis, aus dem der aktuelle Energieverbrauch der Immobilie hervorgeht. Die Kosten für die Ausstellung kann der Vermieter ebenfalls steuerlich geltend machen.

#2 Miese Mieter

Manchmal hilft die gründlichste Vorauswahl nichts und der Mieter erweist sich als Alptraum. Eskaliert der Streit und landet vor Gericht, können Vermieter Anwaltsgebühren und Prozesskosten ebenfalls als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Entscheidet der Richter zugunsten des Klägers und der Mieter muss per Beschluss ausziehen, können Eigentümer auch die Kosten für Räumung, Wohnungsreinigung und Renovierung in voller Höhe steuerlich geltend machen. Doch auch ein gutes Verhältnis zum Bewohner wird vom Fiskus belohnt: Lädt der Vermieter seine Mieter zum Essen ein, kann er die Bewirtungskosten zu 70 Prozent von der Steuer absetzen.

#3 Reparaturen

Vermieter müssen dafür sorgen, dass die Mietwohnung frei von Mängeln ist. Hat die Heizung ein Leck oder bildet sich durch schlecht isolierte Fenster Schimmel an den Zimmerwänden, muss er in den meisten Fällen die Reparatur übernehmen – darf die Kosten im Gegenzug aber auch in seiner Steuererklärung geltend machen. Steht die Wohnung kurzfristig leer, weil renoviert wird oder gerade kein passender Mieter in Sicht ist, dürfen Vermieter die laufenden Kosten dennoch absetzen – sofern der Eigentümer nachweisen kann, dass er die Immobilie auch wirklich vermieten möchte.

#4 Verwaltung und Beratung

Vermieter müssen Mietverträge aufsetzen, Nebenkostenabrechnungen erstellen und verschicken oder Mieter über die jährliche Mieterhöhung informieren. Die Kosten für Porto, Telefon und Schreibwaren erkennt das Finanzamt meist problemlos als Werbungskosten an. Schwieriger ist es, die Anschaffung eines Computers gegenüber den Finanzbeamten zu rechtfertigen. Selbst wenn Vermieter ihre Immobilie überwiegend am PC verwalten, erkennt das Finanzamt die Kosten allenfalls zeitanteilig an. Grund: Der Computer könnte schließlich auch für private Zwecke genutzt werden. Vermieter müssen daher damit rechnen, dem Finanzbeamten einen Zeitplan vorzuweisen, der nachweist, wann sie den PC beruflich und wann privat genutzt haben.

#5 Reisekosten

Nicht zuletzt können Vermieter auch die Fahrten zur Mietwohnung absetzen. Der Fiskus gewährt eine Entfernungspauschale von 30 Cent je gefahrenen Kilometer. Gleiches gilt für Fahrten zum Makler, zur Bank, zur Eigentümerversammlung oder auch in den Baumarkt, um etwa Streusalz für die Mietwohnung zu kaufen. Auch Über­nachtungskosten und eine Verpflegungspauschale darf der Vermieter geltend machen, wenn Hin- und Rückfahrt zur Wohnung nicht in einer angemessenen Zeit zu schaffen sind. Jedoch sollten Vermieter dafür Nachweise wie Rechnungen und ein Fahrtenbuch vorweisen.

Wer eine Immobilie vermietet, hat nicht nur Einnahmen, sondern auch Kosten, denn die Mieteinnahmen müssen versteuert und die Immobilie in Stand gehalten werden. Oft addieren sich zu den Wartungs- zusätzliche Reparaturkosten, aber auch ein Mieterwechsel, eine vorübergehend leer stehende Wohnung oder ein langwieriger Rechtsstreit können kräftig ins Geld gehen. 

Allerdings können Vermieter viele von diesen Ausgaben beim Finanzamt geltend machen und bekommen in der Regel so zumindest einen Teil ihrer Investitionen zurückerstattet. Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick darüber, welche Ausgaben Sie als Vermieter einer Immobilie bei Ihrer jährlichen Steuererklärung geltend machen können.

Diese Kosten können Vermieter von der Steuer absetzen

Wissenswert ist zunächst, dass mit der Vermietung verbundene Kosten bei der Steuererklärung in der Anlage für „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ angegeben und zwingend mit Rechnungen oder Quittungen nachgewiesen werden müssen. Im Prinzip können alle Kosten steuerlich geltend gemacht werden, die in einem nachvollziehbaren Zusammenhang mit der Vermietung stehen.

Konkret handelt es sich dabei um folgende Posten:

1. Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine der ältesten Steuerarten und wird auf das Eigentum an Grundstücken sowie deren Bebauung erhoben. Wie hoch sie ist, legt die zuständige Gemeinde fest. Diese jährlich zu zahlende Steuer kann der Eigentümer einer Immobilie in voller Höhe in seiner Steuererklärung geltend machen.

2. Anschaffungskosten der Immobilie

Vermieter können in der Regel 50 Jahre lang 2 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten ihres Hauses oder ihrer Wohnung von der Steuer absetzen. Wurde ihre Immobilie vor dem 31. Dezember 1924 gebaut, sind es 2,5 Prozent während 40 Jahren. Hier gibt es jedoch auch Ausnahmen. Aus diesem Grund sollte jeder Fall individuell mit einem Steuerberater geprüft werden.

3. Zinsen

Finanzieren Vermieter ihre vermietete Immobilie über ein Hypothekendarlehen, besteht die monatlich zu zahlende Kreditrate an die Bank aus Zins- und Tilgungsleistungen. Die anteiligen Zinsen sind von der Steuer absetzbar.

4. Kontogebühren

Weil die Ein- und Ausgaben für eine Immobilie häufig über ein speziell dafür eingerichtetes Konto laufen, können die Kontoführungsgebühren für dieses beim Finanzamt geltend gemacht werden.

5. Maklerprovision bei Immobilienkauf

Wenn der Haus- oder Wohnungskauf über einen Makler erfolgte, können auch die Maklergebühren von der Steuer abgesetzt werden.

Allerdings wird die Maklerprovision nicht einmalig, sondern jährlich geltend gemacht und als sogenannte Anschaffungsnebenkosten oder Erwerbsnebenkosten bei jeder Steuererklärung mit 2 bis 2,5 Prozent linear abgeschrieben.

6. Maklerkosten für Vermietung

Auch die Maklergebühren für die Suche nach neuen Mietern sind von der Steuer absetzbar, denn es handelt sich dabei um Kosten, die im Zusammenhang mit einer gewinnorientierten Vermietung stehen.

7. Gebühren für Anzeigenschaltung

Erfolgt die Mietersuche dagegen durch Annoncen in Zeitungen oder auf anderen Portalen, können die dadurch entstehenden Ausgaben ebenfalls beim Finanzamt abgesetzt werden.

8. Regelung bei Leerstand

Selbst wenn eine Immobilie längere Zeit leer steht und der Vermieter dadurch keinerlei Mieteinnahmen hat, darf er weiterhin die anfallenden Kosten für Gebäudeversicherung und Grundsteuer in seiner Steuererklärung geltend machen.

Jedoch muss der Vermieter in einem solchen Fall mit kritischen Nachfragen des Finanzamtes rechnen und glaubhaft beweisen können, dass er ernsthaft nach einem geeigneten Mietinteressenten sucht oder gesucht hat. Anzeigen in der Zeitung oder im Internet alleine reichen oft nicht aus, um solch eine Absicht nachzuweisen. Vielmehr muss der Vermieter beispielsweise einen Makler beauftragen oder die Wohnung renovieren.

9. Vermietung möblierter Wohnungen

Wird eine Wohnung möbliert vermietet, können grundsätzlich auch die Kosten für die dazu angeschafften Möbel in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Jedoch gilt in diesen Fällen folgende Besonderheit:

Nur wenn das vermietete Mobiliar weniger als 800 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer gekostet hat, kann es noch im gleichen Jahr komplett von der Steuer abgesetzt werden. Übersteigen die Einrichtungsgegenstände dagegen diesen Betrag, müssen sie über mehrere Jahre hinweg geltend gemacht werden.

Beispiel: Investiert ein Vermieter für seine Mietwohnung in eine hochwertige Einbauküche, wird der gesamte Anschaffungspreis in der Regel durch zehn geteilt und die dabei herauskommende Summe zehn Jahre lang jedes Jahr in der Steuererklärung angegeben.

Unser Tipp: Beim Bundesfinanzministerium können Tabellen angefordert werden, die umfassende Auskunft über den tatsächlichen Absetzungszeitraum bestimmter Gegenstände liefern.

10. Nebenkosten

Die anfallenden Kosten für die Müllabfuhr, den Wasserverbrauch in den Gemeinschaftsräumen, die Gartenpflege, diverse Versicherungen, eventuelle Hausmeistergebühren und alle weiteren tatsächlichen Posten werden grundsätzlich von den einzelnen Mietparteien als monatliche Vorauszahlungen getragen. Obwohl sie der Vermieter als Einkünfte in seiner Steuererklärung angeben muss, kann er diese Nebenkosten aber auch noch als Werbungskosten absetzen.

11. Bürokosten

Verzichtet der Vermieter auf eine externe Hausverwaltung und kümmert sich persönlich um die Vermietung und die damit einhergehenden Obligationen, kann er in seiner Steuererklärung auch sogenannte Bürokosten geltend machen, wie beispielsweise Telefongebühren, Tintenpatronen und Briefpapier.

12. Fahrtkosten

Ebenfalls können vom Vermieter Fahrten abgesetzt werden, die in einem nachvollziehbaren Zusammenhang mit dem vermieteten Wohnobjekt stehen. In der Praxis werden allerdings meistens nur Fahrten zum Mietobjekt oder zu Eigentümerversammlungen anerkannt.

13. Ausgaben für Reparaturen und Renovierung

Grundsätzlich beziehungsweise in den meisten Fällen muss der Vermieter für die notwendigen Reparaturen oder Arbeiten aufkommen, die der ordnungsgemäßen Nutzung und dem Erhalt des Mietobjektes dienen. Jedoch können Vermieter auch Handwerkerkosten und Renovierungsarbeiten von der Steuer absetzen, wenn sie diese in der Anlage V ihrer Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen. Beim Abschreiben der Handwerkerkosten kann der Vermieter entweder die gesamten Kosten in dem Steuerjahr absetzen, in dem die Reparatur angefallen ist und von ihm bezahlt wurde, oder er kann die Kosten gleichmäßig auf bis zu maximal fünf Jahre verteilen.

14. Gebühren für Anwalt und Steuerberater

Möchte sich ein Vermieter von einem Steuerexperten beraten lassen oder benötigt bei Streitigkeiten mit einem Mieter oder einem Nachbarn juristischen Beistand von einem Rechtsanwalt, kann er auch die dafür anfallenden Kosten beim Finanzamt geltend machen.

15. Beiträge für Mitgliedschaften

Auch Beitragskosten für die Mitgliedschaft in Vermieterverbänden können Vermieter von der Steuer absetzen.

Angefangen vom Kauf oder Bau über die Grundsteuer und Maklerprovisionen bis hin zu Reparaturkosten: Ein Vermieter kann in der Regel fast alle Kosten für seine vermietete Immobilie von der Steuer absetzen und damit seine Steuerlast senken. Allerdings müssen alle Ausgaben mit einer Quittung oder einer Rechnung nachgewiesen werden. Deshalb sollten sämtliche Belege von Anfang an stets gut aufbewahrt und übersichtlich abgelegt werden – ein geringer Aufwand, der sich lohnt.