Wie hoch ist der unterschied zwischen kalt und warmmiete

Bei der Miete wird zwischen der Warmmiete und der Kaltmiete unterschieden. Doch was steckt eigentlich genau dahinter?

Was ist eine Kaltmiete?

Die Kaltmiete ist alleine für die Nutzung der Räumlichkeiten da - die weiteren Kosten werden mit der Nebenkostenabrechnung abgerechnet, soweit diese auf dem Mieter umgewälzt werden dürfen.

Nebenkosten oder Betriebskosten

Diese weiteren Kosten müssen nach § 1 Abs. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) Kosten sein, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes beziehungsweise Grundstückes laufend entstehen. "Laufend" bedeutet hierbei, dass die Kosten mit einer gewissen Regelmäßigkeit auftreten müssen.

§ 2 BetrKV enthält eine für den Vermieter von Wohnraum gem. § 556 Abs. 1 BGB eine abschließende Aufzählung der überwälzbaren Nebenkosten. Üblicherweise betrifft dies Kosten für Wasser, Heizung, Wassererwärmung, Müllentsorgung, Hausmeister und die Grundsteuer.

Was ist eine Warmmiete?

Die Kosten für Strom, Telefon, Internet etc. muss der Mieter nämlich gesondert begleichen. Dies erfolgt in aller Regel direkt an den jeweiligen Anbieter und mit einem direkten Vertragsverhältnis. Ein anderes gilt nur für den Fall, dass diese Positionen ausdrücklich im Mietvertrag als mit dem Mietzins abgedeckt bezeichnet worden sind.

Übrigens: Es kann sogar vorkommen, dass Heizkosten weder im Mietzins noch in den Nebenkosten enthalten sind und die Warmmiete noch lange keine warme Wohnung bedeutet.

Letzte Aktualisierung: 25.02.2020

Wohnungssuchende werden bei der Frage nach den Kosten für das mögliche neue Heim häufig mit den Begriffen „Kalt- und Warmmiete“ konfrontiert.

Was darunter genau verstanden wird, ist aber nicht allen Mietern klar. Die Kenntnis dieser Begriffe ist jedoch äußerst wichtig, damit die Kosten für das betreffende Mietobjekt kalkuliert werden können. Denn schließlich möchte der Mieter nicht wieder ausziehen, weil ihm das liebevoll eingerichtete Mietobjekt später zu teuer wird.

Was „Kalt- und Warmmiete“ konkret bedeutet, können Sie in diesem Artikel nachlesen.

Kaltmiete: Kosten des Mietobjektes

Die Kaltmiete (Nettomiete, Grundmiete) betrifft die Miete ausschließlich für die Wohnung oder das Haus, welches der Mieter angemietet hat. Betriebskosten wie etwa Wasser, Heizung, Versicherungen, Müllabfuhr, Gemeinschaftsstrom, Hausmeister, Gartenpflege usw. sind in der Kaltmiete nicht enthalten.

Gezahlt wird die Kaltmiete an den Vermieter dafür, dass der Mieter das Mietobjekt nutzen darf. Je nach Region sowie Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung des Mietobjekts ist die Höhe der Kaltmiete unterschiedlich.

Ermittelt wird die Kaltmiete nach dem für die Region geltenden Mietspiegel, der in § 558c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erfasst ist. Der Mietspiegel weist die statistischen Durchschnittswerte der Kaltmiete einer Region aus, wobei je nach Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung des Mietobjekts unterschiedlich hohe Werte gelten. Erstellt wird der Mietspiegel im engen Zusammenwirken von den Mieter- und Vermieterverbänden oder den Gemeinden.

Soll die Kaltmiete berechnet werden, ist die Quadratmeterzahl der Räume des betreffenden Mietobjekts mit dem aus dem Mietspiegel ersichtlichen Quadratmeterpreis zu multiplizieren. Die sich daraus ergebende Summe stellt die Kaltmiete für das Mietobjekt dar.

Mit dem Mietspiegel kann nicht nur der Vermieter die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln, sondern auch der Mieter prüfen, ob die Kaltmiete für das Mietobjekt im Vergleich zu anderen, vergleichbaren Objekten in der Region nicht zu teuer ist. Existiert statt des einfachen Mietspiegels ein qualifizierter Mietspiegel, der alle zwei Jahre angepasst wird, besteht sogar eine gesetzliche Vermutung dafür, dass die ortsübliche Vergleichsmiete darin enthalten ist, § 558d BGB.

Bei einer Neuvermietung ist der Vermieter allerdings nicht an den (qualifizierten) Mietspiegel gebunden. Er kann also grundsätzlich die Höhe der Kaltmiete frei bestimmen. Eine Ausnahme besteht für die Regionen, für die die einzelnen Bundesländer eine sogenannte Mietpreisbremse festgelegt haben, wonach die Kaltmiete auch bei einer Neuvermietung nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf, § 558d BGB. Ob für die jeweilige Region die Mietpreisbremse gilt, kann unter anderem beim örtlichen Mieterschutzverein oder Grundbesitzerverein erfragt werden.

Warmmiete: Kaltmiete plus Betriebskostenvorauszahlung plus Heizkostenvorauszahlung

Die Warmmiete (Bruttomiete) ist deutlich höher als die Kaltmiete. Denn zur Warmmiete kommen die Betriebskosten hinzu, umgangssprachlich oft auch „die zweite Miete“ genannt.

Der Umstand, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat, wird in den meisten Mietverträgen vereinbart, was so auch zulässig ist, § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dabei sind Betriebskosten nach § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 1 Abs. 1 Satz 1 Betriebskostenverordnung (BetrVK)

… die Kosten, die dem Eigentümer … durch das Eigentum … am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Insgesamt gibt es 17 verschiedene Betriebskostenarten, die in § 2 BetrVK aufgezählt sind, darunter unter anderem Wasser, Heizung, Versicherungen, Müllabfuhr, Gemeinschaftsstrom, Hausmeister und Gartenpflege.

Auf diese vom Mieter zu tragenden Betriebskosten werden regelmäßig im Mietvertrag Vorauszahlungen vereinbart, und zwar die sogenannten Betriebskostenvorauszahlungen. Über diese Vorauszahlungen muss der Vermieter jährlich einmal abrechnen, § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB. Aus der Betriebskostenabrechnung kann sich für den Mieter ein Guthaben oder – wesentlich häufiger – eine Nachzahlung ergeben.

Bei den Betriebskostenvorauszahlungen, die zusammen mit der Kaltmiete die Warmmiete bilden, ist zu unterscheiden.

Denn die Vorauszahlungen bestehen

• zum einen aus den Betriebskostenvorauszahlungen mit Ausnahme der Heizkosten und ggf. der Warmwasserkosten (gewöhnliche Betriebskosten ohne Heizung oder sogenannte kalte Betriebskosten) und
• zum anderen aus den Heizkostenvorauszahlungen, also den Heizkosten und ggf. den Warmwasserkosten (sogenannte warme Betriebskosten)

Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Heizkosten und ggf. die Warmwasserkosten teilweise unmittelbar vom Mieter mit dem Versorger abgerechnet werden, wobei auch der Versorgervertrag vom Mieter unmittelbar mit dem Versorgungsunternehmen abgeschlossen wird. Das ist häufig bei Gas-Etagenheizungen und den mit Strom betriebenen Nachtspeicherheizungen der Fall.

Wohnungsinteressenten sollten unbedingt abklären, ob die Heizkostenvorauszahlungen in der vom Vermieter genannten Warmmiete enthalten sind. Falls nicht, handelt es sich nicht um die Warmmiete, sondern um die sogenannte Bruttokaltmiete. Für die Kalkulation des Mieters, ob er sich das Mietobjekt „überhaupt leisten kann“, ist aber die Warmmiete von entscheidender Bedeutung.

Warmmiete: Was speziell für Wohnungsinteressenten sonst noch wichtig ist

Wohnungsinteressenten sollten sich darüber im Klaren sein, dass die in der Warmmiete enthaltenen Betriebskostenvorauszahlungen letztlich keine zuverlässige Kalkulationsgrundlage für die Kosten des Mietobjekts bieten. Denn ergeben sich aus den Betriebskostenabrechnungen hohe Nachzahlungen, ist die Wohnung teurer als es die Warmmiete vermuten lässt. Hinzu kommt, dass mancher Vermieter bei hohen Betriebskosten die Vorauszahlungen bewusst niedrig ansetzt, damit potentielle Mieter nicht von vorneherein durch die hohe „zweite Miete“ abgeschreckt werden.

Um hier auf der sicheren Seite zu sein, sollten sich Wohnungsinteressenten vom Vermieter oder vom Vormieter die letzten zwei, drei Betriebskostenabrechnungen zeigen lassen. Im Übrigen sind bei der Kalkulation für die Kosten des Mietobjekts noch die persönlich anfallenden und zu bezahlenden Kosten wie Stromverbrauch sowie ggf. Telefon- und Internetanschluss zu berücksichtigen.

Nicht alle Mieter können mit Begriffen wie Bruttomiete, Nettomiete oder Teilinklusivmiete sicher umgehen. Dabei ist es gerade beim Abschluss eines Mietvertrages wichtig, auf die feinen Unterschiede zu achten. Denn es ist wichtig zu wissen, auf welcher Basis etwa die Miete erhöht werden kann und eine Kleinreparaturklausel umgesetzt werden darf.

Kalt- oder Nettokaltmiete im Mietvertrag

Wird in Deutschland ein Wohnraummietvertrag abgeschlossen, fußt dieser meistens auf dem Prinzip der Kalt- oder Nettokaltmiete. Damit ist der Mietzins gemeint, der vom Mieter ausschließlich für den Gebrauch der Räume bezahlt wird. Fachleute sprechen von der sogenannten “Grundmiete”. Betriebskosten, einschließlich Heizung, sind darin nicht enthalten. Im Vertrag werden die Betriebskosten normalerweise gesondert geführt. In Form einer Vorauszahlung werden die Betriebskosten monatlich mit der Grundmiete an den Vermieter gezahlt. Einmal im Jahr werden die tatsächlichen Betriebskosten ermittelt und mit bereits geleisteten Zahlungen verrechnet.

Die sogenannte Kalt- oder Nettokaltmiete bildet auch meist die Basis für Mietererhöhungen. Auch der zum Vergleich der Mieten heranziehbare Mietspiegel zeigt die Nettomieten. Kautionen, die bei der Miete von Wohnungen zu zahlen sind, werden ebenfalls auf Grundlage der Nettomiete berechnet.

Warmmiete

Die Warm- oder Bruttowarmmiete steht ganz selten als Basiswert im Mietvertag. In dieser Inklusivmiete sind dann neben der Grundmiete auch sämtliche Betriebskosten, einschließlich der Heizkosten enthalten. Doch auch wenn eine Warmmiete vereinbart wurde, befreit das den Vermieter normalerweise nicht, eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen. Die Nachteile von Inklusivverträgen liegen meist beim Vermieter: Erstens kann er steigende Nebenkosten wesentlich schwieriger auf die Mieter umlegen und auch Mieterhöhungen sind komplizierter durchzusetzen. Deshalb enthalten solche Mietverträge in der Regel einen Erhöhungsvorbehalt.

Was ist eine Teilinklusivmiete?

Bei einer sogenannten Teilinklusivmiete zahlt der Mieter die Grundmiete und zusätzlich nur einige Nebenkosten. Welcher Art diese sind, wird zwischen Mieter und Vermieter vereinbart. Meistens geht es dabei um die „kalten Nebenkosten“ wie Grundsteuer, Versicherungen oder die Kosten für den Hausmeisterservice. Dafür zahlt der Mieter dann eine Pauschale. Kosten für Heizung, Warmwasser und Müll werden gesondert berechnet. Auch bei dieser Regelung haben Vermieter den Nachteil, steigende Betriebskosten schwieriger weitergeben zu können.

Die Bruttokaltmiete beinhaltet die Grund- oder Kaltmiete nebst Betriebskosten, abzüglich Heizung und Warmwasser. Hier sollten Mieter genau aufpassen, denn die Bruttokaltmiete ist Grundlage für die Berechnung der Kosten für Kleinreparaturen. Dahingehend hat der Bundesgerichtshof festgelegt, dass sich diese auf maximal sechs Prozent der Jahresbruttokaltmiete belaufen dürfen.