Wie hoch dürfen die grundkosten für heizung sein

Die Kosten für Heizung und Warmwasser gehören zu den sogenannten „warmen“ Betriebskosten. Die verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ist durch die Heizkostenverordnung (HKVO) in der seit dem 01.01.2009 gültigen Fassung für alle Immobilien zwingend vorgeschrieben, die durch eine zentrale Heizungsanlage mit Wärme bzw. Warmwasser versorgt werden. Der Eigentümer des Gebäudes ist verpflichtet, den anteiligen Verbrauch mit geeigneten Geräten zu ermitteln. Dem Nutzer steht ein Anspruch auf Erfüllung dieser Verpflichtung zu (§ 4 Abs. 4 HKVO). Die verbrauchsabhängige Abrechnung soll sicherstellen, dass man als Mieter oder Wohnungseigentümer nur für das bezahlt, was man tatsächlich verbraucht hat. Das dient dem Klimaschutz und der eigenen Haushaltskasse. Je nach eingesetzter Anlagentechnik werden unterschiedliche Verteilungsformeln zur Ermittlung der Kostenverteilung angewendet.

Die vom Gebäudeeigentümer (regelmäßig auch der Vermieter) oder Verwalter mitgeteilten Gesamtkosten der Heizanlage werden zunächst in die reinen Heizungskosten und in die Kosten für die Aufbereitung von Warmwasser aufgeteilt. Aus den Heizungskosten und aus den Warmwasserkosten werden jeweils zwei Kostenblöcke, die Grund- und die Verbrauchskosten gebildet:

Heizungs- und Warmwasserkosten müssen zu mindestens 50, höchstens jedoch 70 Prozent nach dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Mieter abgerechnet werden. Dies schreibt die HKVO bindend vor. Warmmieten, Heizungspauschalen oder eine ausschließliche (100%) Heizkostenabrechnung nach qm Wohnfläche oder Nutzfläche sind folglich unzulässig.

Die verbrauchsabhängige Abrechnung mit ista, optimiert und beschleunigt für Eigentümer und Verwalter den Prozess der Heizkostenabrechnung und liefert Mietern eine leicht verständliche, faire und nachvollziehbare Abrechnung.

Zwischen 30 und 50 % der Heizungs- und Warmwasserkosten eines Gebäudes werden nach einem festen Schlüssel auf die Nutzer verteilt, dies ist in der HKVO so vorgeschrieben. Dieser Grundkostenanteil dient zur Deckung von Wärmeverlusten der Verteilleitungen, der generellen Bereitstellung von Wärme bzw. Warmwasser sowie der Fixkosten der Heizanlage, die auch ohne individuelle Wärme- oder Warmwasserabnahme entstehen. Mit Grundkosten wird auch ein gewisser Ausgleich für wärmetechnisch benachteiligte Wohnlagen geschaffen, der beispielsweise bei Dachwohnungen mit erhöhtem Heizbedarf besteht. Auch für leer stehende Wohnungen sind deshalb mindestens Grundkosten abzurechnen, die der Vermieter zu tragen hat. Als Grundkostenanteile werden typischerweise die Wohn- oder Nutzfläche in Quadratmetern verwendet. Zulässig und zweckmäßig sind auch Kubikmeter Rauminhalte, wenn es im Gebäude unterschiedliche Raumhöhen gibt.

Welche Fläche vom Vermieter oder Verwalter in der Abrechnung zugrunde gelegt wird, bleibt ihm überlassen. In der Regel wird die, für alle Nutzer einheitlich die im Mietvertrag vereinbarte Fläche verwendet. Die Wohn- oder Nutzflächenberechnung in frei finanzierten und zur Vermietung bestimmten Immobilien wie Mehrfamilienhäusern können wahlweise nach der Wohnflächenverordnung (WoflV) oder der DIN 277 erfolgen.  Im Unterschied zur Wohnfläche umfasst die Nutzfläche im Haus auch genutzte, jedoch nicht ausgebaute Räume wie Keller und Dachboden. Balkone gelten nach der DIN 277 zu 100 Prozent als Nutzfläche, nach der Wohnflächenverordnung (WoflV) werden sie zu einem Viertel auf die Wohnfläche angerechnet. Für die Flächenberechnung sind auch die Deckenhöhen relevant – Flächen mit einer Deckenhöhe von ein bis zwei Metern fließen zur Hälfte in die Berechnung ein. Eine Fläche mit weniger als einem Meter Deckenhöhe darf nicht berechnet werden.

Den restlichen Prozentanteil, also 50 bis 70 Prozent, bilden dann die Verbrauchskosten, auf deren Höhe Sie durch Ihr Heizverhalten direkten Einfluss nehmen. Nachdem wir die Ablesung der Verbrauchsdaten vorgenommen haben, erstellen wir eine Gesamtabrechnung für Ihren Hausverwalter bzw. Vermieter sowie die Einzelabrechnungen pro Wohnungsnutzer. Sie erhalten Ihre eigene Einzelabrechnung über die Hausverwaltung.

Ausnahmen von dieser Verpflichtung sind nur dann möglich, wenn die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich mit einem unverhältnismäßig hohem Aufwand verbunden wäre, wenn Mieter den Wärmeverbrauch in ihrer Wohnung nicht beeinflussen können, in Alters- und Pflegeheimen, Studenten- und Lehrlingsheimen oder wenn die Immobilie überwiegend aus regenerativen Energien, z. B. Solaranlagen oder Wärmepumpen, versorgt wird.

In diesen Fällen können die Heizkosten in der Miete enthalten sein oder der Vermieter kann die Heizkosten nach der Wohnfläche auf die Mieter des Hauses verteilen. In Zwei-Familienhäusern, in denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt und die andere Wohnung vermietet ist, kann ebenfalls vereinbart werden, die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig, sondern nach Wohnfläche abzurechnen.

Wenn alle Nutzer einer Liegenschaft zustimmen, ist die Anhebung des Verbrauchskosten-Anteils sogar bis zu 100% möglich, § 10 HKVO.

Gemäß § 9a „Kostenverteilung in Sonderfällen", dort Absatz 1 und 2 kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum, in dem wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen der Verbrauch nicht ordnungsgemäß erfasst wurde, nach den dort beschriebenen Verfahren alternativ ermittelt werden. Überschreitet der Anteil der, von der Schätzung betroffenen Flächenanteile 25% der für die Abrechnung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die Kosten ausschließlich nach den nach § 7 Absatz 1 Satz 5 und § 8 Absatz 1 zu verteilen. In diesen Sonderfällen ist also eine Pauschalabrechnung unter Verwendung des Verteilungsschlüssels geboten, der für die Verteilung des Grundkostenanteils gilt. 

Übersichtliche Gesamtabrechnung aller Betriebskosten pro Nutzeinheit.

Jede Heizungsanlagen verursacht feste Kosten, die unabhängig vom individuellen Verbrauch entstehen. Was es damit auf sich hat, erfahren Sie hier.

Rechtliche Grundlagen

Heizkostenverordnung § 7 Absatz 1: Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. 

Mit der neuen Heizkostenverordnung (seit 01.01.2009) wurden folgende Sätze hinzugefügt:
In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBL. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Strangleitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Strangleitungen der Wärmeversorgung überwiegend ungedämmt sind, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden.

Heizkostenverordnung § 8 Absatz 1: Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sind mindestens 50 von Hundert, höchstens 70 von Hundert nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen.

Warum werden Grund- und Verbrauchskosten getrennt?

Jede Heizungsanlage verursacht feste Kosten, die unabhängig vom individuellen Verbrauch entstehen:

• Wärmeverluste in den Rohrleitungen, besonders Zirkulationsleitungen. Diese haben die Aufgabe, Ihnen jederzeit Warmwasser zur Verfügung zu stellen.

• Verluste bei der Umwandlung des Brennstoffes (Öl, Gas) in Wärme. Sie können je nach Heizanlage bis zu 25% und mehr betragen. Diese Verluste bleiben gleich, egal, ob Sie oder andere Bewohner Energie in Form von Heizungswärme oder Warmwasser verbrauchen.

• Kosten für die Wartung, Pflege und Überprüfung der Heizanlage, z. B. Immissionsmessung, Kessel- und Brennerreinigung.

• Kosten für die Erfassung des individuellen Verbrauchs, z. B. Kosten der Wärmedienstunternehmen und unter gewissen Umständen auch Kosten für Messtechnik.

Wie werden Grundkosten richtig festgelegt?

Der Verordnungsgeber lässt durch den Rahmen von mindestens 30 % und maximal 50 % Festkosten einen Handlungsspielraum für Kosten die nicht verbrauchsabhängig entstehen. Dieser sollte je nach Beschaffenheit des Gebäudes und der Heizanlage gewählt werden.

Wenn ein Gebäude nur nach Verbrauch abgerechnet würde, hätten die Mieter Vorteile, die Ihre Wohnung nur selten nutzen. Sie genießen aber die gleichen Vorteile wie die Mieter, die ihre Wohnung ständig nutzen und durch ihre Anwesenheit einen Großteil der Kosten tragen würden, nämlich die ständige Bereitschaft der Heizanlage Heizung quasi auf Knopfdruck zu liefern.

Ein weiterer Punkt betrifft die Lage der einzelnen Wohnungen. Eine Wohnung direkt über der kalten Garage benötigt mehr Heizung als Räume, die von oben und unten von anderen warmen Wohnungen umgeben sind. Auch große Fensterfronten oder ein schlecht isoliertes Dach verursachen höhere Kosten. Um einen Mittelweg zwischen Sparanreiz und Gerechtigkeit zu finden wurden die genannten Prozentsätze vorgegeben.

Die bis 31.12.2008 geltende Wahlfreiheit des Gebäudeeigentümers bei der Festlegung des Abrechnungsmaßstabs wird eingeschränkt. Künftig gilt für öl- oder gasversorgte Gebäude, die die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht erfüllen und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeversorgung überwiegend gedämmt sind, ein Verteilungsschlüssel von 30% Grundkosten und 70% Verbrauchskosten. Für den Gebäudeeigentümer wird es in der Praxis speziell bei vor 1994 errichteten Gebäuden schwierig sein, den korrekten Abrechnungsmaßstab festzulegen. In solchen Fällen empfehlen wir Ihnen, einen Architekten oder Energieberater zu Rate zu ziehen, um zukünftig nicht dem Risiko von Kürzungsrechten wegen eines falsch gewählten Abrechnungsschlüssels ausgesetzt zu sein.

In § 7 Absatz 1, Satz 2 wird beschrieben, wie der Anteil verteilt werden muss, der verbrauchsunabhängig abgerechnet wird. Folgende Grundkostenarten stehen zur Auswahl:

• Die gesamte Wohn- oder Nutzfläche in m².
• Der gesamte umbauter Raum in m³.
• Die beheizte Wohn- oder Nutzfläche in m².
• Der beheizte umbaute Raum in m³.

Wenn sich im Haus unterschiedliche Raumhöhen vorfinden, beispielsweise wegen eines Geschäftes mit einer Raumhöhe von 3 Metern und Wohnungen mit nur 2,40 Metern, ist für den Bereich der Heizung eine Berechnung nach umbautem Raum also in m³ vorzuziehen. Damit werden Sie den unterschiedlichen Rauminhalten am besten gerecht. Bei gewerblich genutztem Raum ist außerdem zu beachten, dass der Nutzraum und nicht der Wohnraum der Liegenschaft ermittelt wird.

Wenn dagegen die Bauweise aller Nutzeinheiten gleich ist, kann auch die Festlegung im Mietvertrag als Grundlage herangezogen werden. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich um möglichst genaue Angaben und nicht um ca. Maße handelt, wie dies oft der Fall ist.

Wichtig ist, dass für die gesamte Liegenschaft bzw. Nutzergruppe die gleiche Berechnung angewendet wird. Sollten Sie die Berechnung nach der beheizte Wohn- oder Nutzfläche in m² vorziehen, ist zu beachten, dass nicht nur die beheizten Räume, sondern insgesamt die beheizbare Räume zur Berechnung herangezogen werden. Darunter fallen alle Räume, die von den vorhandenen Heizkörpern direkt und indirekt erfasst werden.

Dies sind z. B. innenliegende Flure, Dielen, Abstellräume u. ä., die selbst nicht mit Heizkörper ausgestattet sind. Gültigkeit hat diese Regelung sogar für den nach außen abgeschlossenen Wintergarten, wenn dieser durch offen stehen lassen der Zugangstüre Wärme aus der Heizanlage mittelbar erhalten kann. Ob einzelne Wohnungen leer stehen ist für die Beachtung der Grundkosten unerheblich. Der Gebäudeeigentümer darf für leer stehende Wohnungen die Grundkosten nicht mit der Begründung unbeachtet lassen, dass dort keine Wärme entnommen wird. Das Risiko des Leerstands liegt beim Vermieter.

Was gilt für abweichende Vereinbarungen?

Gemäß § 10 der Heizkostenverordnung können auch höhere Anteile vereinbart werden:

"Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die höhere als die in § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 genannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen, bleiben unberührt".

Sie bewegen sich mit verbrauchsabhängigen Anteilen von über 70 % jedoch auf "dünnem Eis". Grundsätzlich müssen Sie beachten, dass die Wahl nach billigem Ermessen erfolgt. Sie sollten eine solche Vereinbarung also nur dann treffen, wenn das Gebäude dies zulässt. Dazu gehört eine ausgezeichnete Wärmedämmung des gesamten Hauses. Weiterhin sollten die Wohnungen keine all zu große Verbrauchsspreizung aufweisen. In jedem Fall ist für eine Überschreitung der Regelsätze eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung erforderlich. In der Regel geschieht dies im Mietvertrag. 

Doch Vorsicht! 
Um hierbei nicht in die Falle des § 3 und 9 des AGB-Gesetzes (Überraschende Klausel und grobe Benachteiligung) zu tappen, empfiehlt es sich, diesen Teil des Vertrags besonders hervorzuheben und ausführlich zu erläutern. Hierbei sollten sie möglichst alle Aspekte einer solchen Vereinbarung aufzeigen. Weiterhin ist die Zustimmung aller beteiligten Bewohner erforderlich, um nicht einzelnen Mietern gegen ihren Willen einen eventuellen Nachteil aufzubürden.

Ein Beispiel:
In Ihrem Haus wohnt im ersten Stock der junge Geschäftsmann Herr Spar, der regelmäßig den ganzen Winter über in Florida verweilt. Während dieser Zeit stellt er alle Thermostatventile auf Frostschutz.

Während dieser Zeit benötigt Herr Spar keinerlei Heizung, da seine Wohnung durch die über und unter ihm gelegenen Wohnungen auch bei eisigem Frost nicht ganz auskühlt. Dafür müssen die beiden anliegenden Bewohner um so mehr heizen. Man spricht von "Wärmeklau" über die anliegenden Wände, Decken oder Fußböden.

Herr Spar hat den Nutzen einer nicht gänzlich auskühlenden Wohnung. Dies beinhaltet beispielsweise auch den Schutz kälteempfindlicher Elektrogeräte, Blumen oder ähnlichem. Weiterhin steht die Heizung und Warmwasser in der Zirkulationsleitung ständig bereit, z. B für den Fall, dass Herr Spar überraschend nach Deutschland zurückkehrt. In der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung hat er aber je nach vereinbartem Verteilerschlüssel jedoch nur sehr wenig oder gar keine Kosten. Eine solche Konstellation wird über kurz oder lang zu Ärger im Haus führen.

Können Anteile verändert werden?

Für eine Änderung des Verteilerschlüssel müssen sachgerechte Gründe vorliegen. Der Vermieter darf Änderungen nicht beliebig vornehmen. Die Änderung kann sachgerecht sein, wenn sich der bisherige Verteilerschlüssel als nicht zweckmäßig oder grob ungerecht herausstellt.

Nach der neuen Heizkostenverordnung (ab 01.01.2009) ist eine Änderung jederzeit (lt. § 6 Abs. 4 der Heizkostenverordnung) möglich, wenn einer der folgenden Gründe vorhanden ist: 

• Einführung einer Vorerfassung
• Bauliche Veränderungen zur Einsparung von Heizenergie
• Andere sachgerechte Gründe.

Vorerfassung:

In einer Liegenschaft hat es Geschäften und Wohnungen. Die Gewerbe werden mit Wärmemengenzählern, die Wohnungen mit Heizkostenverteilern gemessen. In diesem Fall müssen 2 Nutzergruppen gebildet werden: 1. Gruppe: Gewerbe, 2. Gruppe: Wohnungen. jede Gruppen ist mit einem Gesamtwärmezähler zu erfassen. Wird eine solche Nutzergruppentrennung neu eingeführt, können die Grund- und Verbrauchsanteile geändert werden. Auch separat für jede Gruppe!

Bauliche Veränderungen:

Bauliche Maßnahmen, die eine erhebliche Einsparung von Energie bewirken, können ebenfalls dazu führen, dass der Verteilerschlüssel geändert werden muss. Z. B. wenn auf eine Niedrigenergieheizung umgestellt wird, sollte der Grundkostenanteil erhöht werden, weil weniger über die Messgeräte erfasst wird.

Sachgerechte Gründe:

Leider schweigt sich die Heizkostenverordnung selbst und auch die Begründung zur Verordnung zum Thema "Sachgerechte Gründe" aus. Sicher zählen dazu bauliche Veränderungen, wie eine neue Heizungsanlage oder die umfassende Dämmung eines Gebäudes. Auch ein Beschluss der WEG den Verteilerschlüssel zu ändern dürfte ein sachgerechter Grund sein.

Eine Abänderung des Verteilermaßstabs kann immer nur für zukünftige Abrechnungszeiträume erfolgen. Die Absicht, den Verteilerschlüssel zu ändern, muss der Vermieter gegenüber allen Mietern schriftlich und am Besten mit Angabe und Erläuterungen der Gründe bekannt geben. Dem Bewohner soll so die Möglichkeit gegeben werden, sein Heizverhalten an die neuen Gegebenheiten anzupassen.

Zwangsweise Änderung durch die Heizkostenverordnung:

Bei diesen Voraussetzungen müssen sie die Grundkosten auf 30 % und die Verbrauchskosten auf 70 % festlegen:
(Siehe auch obige Grafik - Beurteilungsschema)

• Das Gebäude wird mit Öl oder Gas beheizt
• Das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 ist nicht erfüllt
• Freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung sind überwiegend gedämmt

Das gilt für Abrechnungen, die ab 01.01.2009 beginnen. Weil die Änderung durch die Heizkostenverordnung vorgeschrieben ist, entfällt die Mitteilungspflicht an die Bewohner. Trotzdem ist es sinnvoll, die Bewohner darüber zu informieren. So vermeiden Sie Rückfragen zur Abrechnung.