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„Wie groß darf ein Gartenhaus ohne Baugenehmigung sein?“ ist eine häufige Frage. Offenbar scheuen die meisten Menschen verständlicherweise den bürokratischen Aufwand, der mit einer Baugenehmigung verbunden ist. Leider ist es aber so, dass Sie sogar auf Ihrem eigenen Grundstück gewisse Vorschriften einhalten müssen, die von verschiedenen Seiten, etwa
erstellt wurden, um die Bebauung sinnvoll zu regulieren. Es geht bei diesen ganzen Vorschriften um Sicherheit, aber auch um Wohnqualität innerhalb Ihres Umfeldes, etwa indem man versucht zu vermeiden, dass Grundstücke mit Nebengebäuden übermäßig zugebaut werden. Wir helfen Ihnen hier mit diesen Fragen, damit Sie wissen, worauf es ankommt, wenn Sie die Errichtung eines Gartenhauses planen. 1. Gartenhäuser sind baurechtlich „Nebengebäude“Die Regeln gelten generell für „Nebengebäude“, also für das klassische Gartenhaus in jeglicher Nutzung, sei es als Gartenlounge, als Gartenbüro, als Werkstatt, als Sauna oder als Gästehaus. Dabei kann die Nutzung allerdings durchaus ein entscheidender Faktor sein, wie wir noch sehen werden. Ein Gerätehaus ist noch am ehesten genehmigungsfrei zu errichten, weil es weder bewohnt werden soll, noch beheizt wird und auch nicht unbedingt ein solides Fundament braucht. Auch die Größe ist natürlich ein wichtiger Faktor. Ob Sie auf Ihrem Grundstück überhaupt Nebengebäude errichten dürfen und wo, hängt vom jeweiligen Bebauungsplan Ihrer Gemeinde ab. Sie kommen also, wenn Sie ein Gartenhaus kaufen und aufstellen möchten, nicht daran vorbei, sich vorher genau zu informieren. Am besten wird das sein, wenn Sie einfach so planen, wie es für Ihre Pläne, Ihre Wohnqualität und Ihr Wohlbefinden optimal ist und mit diesen Ideen bei Ihrem örtlichen Bauamt vorsprechen. Selbst wenn eine Baugenehmigung fällig wird, so ist diese für Gartenhäuser meist wesentlich billiger zu haben, weil sich die Gebühren am Gesamtwert des Gebäudes orientieren. Eine gründliche Information über die grundlegenden Begriffe und Gegebenheiten, wie Sie sie hier finden werden, ist aber trotzdem ratsam, damit Sie gut vorbereitet in ein solches Gespräch gehen können. Genaue Spezifikationen, etwa Grundrisse und alle nötigen Angaben stellen wir Ihnen dazu auf Wunsch gerne zur Verfügung. 2. Was ist überhaupt baurechtlich ein Gartenhaus?Gartenhäuser können tatsächlich in manchen Fällen ohne Baugenehmigung errichtet werden. Dazu ist es natürlich wichtig, wie das Baurecht ein Gartenhaus überhaupt definiert. Zunächst einmal wird ein Gartenhaus als „Gebäude“ definiert. Kurz gesagt ist das eine „überdachte bauliche Anlage“, die betreten werden kann und auf dem Boden steht. Damit werden auch etwa dauerhaft aufgestellte Wohncontainer oder Wohnmobile als Gebäude definiert. Noch genauere Definitionen beziehungsweise Regelungen, die bestimmte Anlagen betreffen, wie zum Beispiel Backöfen oder andere Anlagen, finden sich jeweils in den Länderverordnungen zum Bauwesen oder Nachbarschaftsrecht. Wichtig ist aber der Aspekt, der die Nutzung betrifft: Gartenhäuser im Sinne des Baurechts sind Gebäude, die nur vorübergehend betreten werden. Das impliziert, dass Räume, wie Küchen oder Badezimmer dort nicht vorhanden sind. Ebenfalls sind Heizkörper oder Öfen tabu. Selbst eine Werkstatt verliert ihre gesetzlichen Privilegien als Gartenhaus, wenn Sie dort einen Ofen aufstellen, damit Sie im Winter beim Basteln keine kalten Finger bekommen. 3. Die Nutzung: Wann ist ein Gartenhaus genehmigungsfrei?Es ist recht einfach ein paar Faustregeln aufzustellen, die in allen Bundesländern gelten, wann ein Gartenhaus nicht mehr als Gartenhaus gilt und damit automatisch genehmigungspflichtig wird. Wenn Sie ein Gartenhaus genehmigungsfrei (als „verfahrensfreies Bauvorhaben“) errichten möchten, dann darf es folgende Dinge nicht haben:
Damit fallen viele der ganzjährlichen Nutzungen, für die sich Gartenhäuser – gerade bewohnbare und beheizte Gartenhäuser – so gut eignen, automatisch in eine Genehmigungspflicht. Für Lagerräume, Geräteräume oder andere Nutzungen, bei denen Sie sich nicht für längere Zeiten in Ihrem Gartenhaus aufhalten, kann die Genehmigungspflicht, bei Unterschreitung der Größenvorgaben entfallen, wenn Sie auf ein festes Fundament verzichten. 4. Wie groß darf ein Gartenhaus ohne Baugenehmigung sein?Die genaue Antwort hängt sehr stark davon ab, in welchem Bundesland Sie Ihr neues Gartenhaus errichten möchten. Dazu kommt auch noch, dass in manchen Bundesländern Quadratmeter als Grundlage gelten, in den meisten jedoch Kubikmeter. Auch die Höhe ist ein Faktor. Diese wird je nach Bundesland ab 2,50 m oder ab 3 m genehmigungspflichtig. Die Bundesländer
sind hier besonders großzügig. So dürfen Sie Bauten mit Rauminhalten bis zu 75 Kubikmetern dort genehmigungsfrei errichten. Gehen Sie also von einer mittleren Höhe von 2,50 m aus, so kann die Fläche 30 qm betragen. Natürlich gelten die Vorschriften der Bebauungspläne und die, welche die Nutzung betreffen, auch für solche kleineren Bauten. In sind 50 Kubikmeter erlaubt. Sollten Sie in
wohnen, haben Sie eher Pech, denn hier sind Gebäude mit über 10 qm schon generell genehmigungspflichtig. Im Mittelbereich finden sich etwa
mit 40 Kubikmetern oder
die in Ihren Bauordnungen (BauO) einen Rauminhalt von bereits 30 Kubikmetern genehmigen lassen. Die zusätzliche Vorschrift, dass ein genehmigungsfreies Gartenhaus nicht mehr als neun Meter entlang der Nachbarsgrenze verlaufen darf, erübrigt sich wohl angesichts dieser Vorgaben. Diese Angaben gelten jedoch nur für im Bebauungsplan der Gemeinden als „bebaute Flächen“ gekennzeichnete Standorte, während für die sogenannten „Außenbereiche“ wieder andere, meist viel strengere Regeln gelten. Sie finden die Bauverordnungen der einzelnen Bundesländer mit den genauen Gesetzestexten hier: 5. Das Gartenhaus im SchrebergartenSchrebergärten sind Gebiete mit einer ganz eigenen Regulierung. Für Ihr Gartenhaus in einer Schrebergartenkolonie ist nämlich weder das Land, noch die Gemeinde, sondern lediglich das Bundeskleingartengesetz (BKleingG) zuständig. Hier brauchen Sie grundsätzlich keine Baugenehmigung für Gartenhäuser bis zu 24 qm Grundfläche, wobei hier die überdachte Fläche als Grundfläche zählt. Dafür gibt es in Schrebergärten natürlich oft eine ganze Reihe von anderen Vorschriften bis dahin wo was in welcher Höhe angepflanzt werden darf. Man darf eine Gartenlaube also durchaus als Wohnraum gemütlich einrichten und beheizen. Sie können sogar ausgedehnte Urlaube dort verbringen, aber als Hauptwohnort wird das Gartenhaus hier nicht zugelassen. 6. Der entscheidende Faktor: Der BebauungsplanBebauungspläne sind Teile der allgemeinen Flächennutzungspläne, mit denen die Gemeinden oft versuchen, ihre Ortsbilder einheitlich und ordentlich zu steuern. So kann etwa eine Höhenbeschränkung verhindern, dass im Siedlungsgebiet ein Hochhaus errichtet werden kann. Der Bebauungsplan Ihrer Gemeinde entscheidet also über wichtige Einzelheiten oder darüber, wo und ob Sie überhaupt ein Gartenhaus aufstellen dürfen. Bebauungspläne können verschiedene Dinge regulieren:
Besonders bei älteren Bebauungsplänen wird die Fläche, die überhaupt bebaut werden darf detailliert ausgewiesen. Diese ist für viele Grundstücke mit dem bereits bestehenden Hauptgebäude bereits abgedeckt. Andere Baugrundstücke dürfen unter Einhaltung aller Vorschriften noch weiter bebaut werden. Sie können den Bebauungsplan auf dem Bauordnungsamt Ihrer Gemeinde einsehen. In vielen Fällen ist das heute auch schon online möglich. 7. Kann man den Bebauungsplan ändern lassen?Wenn Ihr lokaler Bebauungsplan die Errichtung zusätzlicher Gebäude untersagt, Sie aber gute Gründe haben, ein Gartenhaus für eine der vielen sinnvollen Nutzungsarten zu errichten, die etwa gerade in der heutigen Zeit mit dezentraler Arbeit aus dem eigenen Arbeitszimmer oder sonstigen Schritten zum Aufbau eines zusätzlichen Einkommens zu tun haben oder mit Ihrem Bestreben, Ihren Garten während der Lockdowns wohnlicher zu machen, dann können Sie gegenüber Ihrem Gemeinderat eine solche Änderung beantragen. Bei Erfolg löst das dann einen genau festgelegten Prozess mit mehreren Schritten aus, der bis zu einem halben Jahr dauern kann und für den Sie dann auch die Kosten tragen müssen. Eine einfachere Möglichkeit besteht darin, zunächst bei Ihrem zuständigen Bauamt nach Ausnahmeregelungen oder einer Befreiung zu fragen. Erkundigen Sie sich dort bei Bedarf nach weiteren Möglichkeiten. 8. Die NachbarsgrenzeDie Grenze zum Nachbarn ist für so vieles, was Sie in Ihrem Garten machen möchten und natürlich auch für die Errichtung neuer Gebäude wichtig. Nicht nur baurechtlich ist diese Grenze wichtig, sondern natürlich kommen auch Fragen des guten nachbarschaftlichen Auskommens mit ins Spiel, welches ja, wie wir wissen, besonders leicht gefährdet werden kann. Wenn also alle Vorschriften Ihnen den Bau eines genehmigungsfreien Gartenhauses entlang der Grenze erlauben, so ist dennoch ein gutes Einvernehmen mit dem Nachbarn wichtig. Sie möchten nicht, dass ein verärgerter Nachbar Sie genau beobachtet und auf der Lauer liegt, was er Ihnen auf dem Bauamt oder Ordnungsamt anhängen kann. Ein nächster Schritt nach der Abklärung Ihres Vorhabens auf dem Bauamt sollte also ein beiläufiges Gespräch mit ihrem Nachbarn sein, bei dem er im Voraus über Ihre Pläne informiert wird. So kann er mögliche Einwände vorbringen und eventuelle Missverständnisse über Rechte und Pflichten können ausgeräumt werden. Für Gartenhäuser mit Feuerungsanlagen oder andere genehmigungspflichtige Bauvorhaben ist in allen Bundesländern generell ein Abstand von mindestens drei Metern zur Nachbarsgrenze vorgeschrieben. 9. Wie viel kostet eine Baugenehmigung für ein Gartenhaus?Wie bereits erwähnt, richten sich die Gebühren für eine Baugenehmigung nach dem Gesamtwert des Bauwerks. Dabei gilt aber nicht der Kaufpreis, sondern der Wert des Gebäudes wird nach Material, Rauminhalt, Lage und Ausstattung geschätzt. Diese Gebühren sind je nach Bauamt unterschiedlich. Ebenfalls unterschiedlich sind die Gebühren für die Baufachleute, die Sie für die Antragstellung benötigen. Das sind etwa Architekten, Bauingenieure oder Baufirmen, die in vielen Bundesländern als Einreicher für Bauanträge vorgeschrieben sind. Alles in allem können Sie also mit viel günstigeren Kosten rechnen, als Sie für den Bauantrag für ein normales Einfamilienhaus aufbringen müssten; es wird nur ein Bruchteil davon sein. Auch Bauantragsservices werden angeboten, falls Sie mit allen diesen Formalitäten und Behördengängen nicht belastet werden möchten. 10. Einfach „schwarz bauen“ ist nicht ratsamZwar kann es sein, dass ein neues Gartenhaus einfach unbeachtet bleibt, besonders, wenn Sie ein gutes Verhältnis zu Ihren Nachbarn haben, aber die Konsequenzen, wenn ein ungenehmigtes Gartenhaus angezeigt wird, können recht unangenehm sein. Nicht nur, dass die zuständigen Behörden saftige Bußgelder für einen Schwarzbau verhängen können, Sie werden auch im Nachhinein vieles nur sehr viel schwerer oder gar nicht mehr so abändern können, dass Sie die dann fällig werdende nachträgliche Baugenehmigung bekommen können. Der genehmigte Bau benötigt eine Menge Planung und wo die fehlt, bleibt dann als letzte Konsequenz manchmal leider nur der Abriss. 11. Fragen Sie uns nach Spezifikationen und ModifikationenWir möchten Sie ermutigen, das volle Potential eines Gartenhauses auszuschöpfen, selbst wenn das nur mit einer Baugenehmigung geht. Die Mitarbeiter in den Bauämtern sind freundlich und werden Ihnen helfen, wo sie können. Notwendige Grundrisse, Baupläne und Spezifikationen, die Sie oder andere an der Antragstellung beteiligten Personen benötigen, stellen wir Ihnen auf Anfrage gerne zur Verfügung. Denken Sie auch daran, dass wir unsere Standardgartenhäuser auf Ihren Wunsch im möglichen Rahmen gerne nach Ihren Bedürfnissen modifizieren können. Mit einem genehmigten Bau fühlen Sie sich dann ganz sicher mit Ihrem neuen Gartenhaus und können dessen Potentiale voll ausnutzen. Bei Fragen können Sie uns gerne unter 06746 93 99 100 kontaktieren. Oder besuchen Sie uns, in der Scheib 2, 56291 Pfalzfeld, Deutschland. |
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