Unterschied zwischen vermieten und verpachten

Ob Sie etwas mieten oder etwas pachten macht rechtlich einen entscheidenden Unterschied. Schauen wir uns die beiden Arten der Überlassung einmal genauer an.

Miet- oder Pachtverhältnisse werden in erster Linie bei gewerblichen Objekten bzw. Geschäftsräumen eingegangen, für Wohnraum gilt hingegen bis auf wenige Ausnahmen immer das Mietrecht. Bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, sollten Sie sich mit Ihrem Vertragspartner darüber einigen, ob es sich um ein Miet- oder Pachtverhältnis handelt, da an die jeweilige Vertragsart rechtliche Verpflichtungen geknüpft sind.

Laut AGB fallen sowohl Miet- als auch Pachtverträge in die Kategorie Bestandsvertrag. Beide Vertragsarten stehen für „die Gebrauchsüberlassung von geschäftlich genutzten Räumlichkeiten gegen Entgelt auf gewisse Zeit“. Die weitere Unterscheidung liegt in der Art der Nutzung: Eine Pacht ist die entgeltliche Überlassung einer Sache zu Gebrauch und Nutzen, verbunden mit einer Betriebspflicht. Man spricht hier von einem lebenden Unternehmen. Werden hingegen lediglich Geschäftsräumlichkeiten in Bestand gegeben, die als solche nur dem Gebrauch dienen können, liegt ein Mietvertrag vor.

Ob es sich in Ihrem Fall um eine Miete oder eine Pacht handelt, macht rechtlich einen großen Unterschied. Denn: Allgemein bekannt ist, dass für Mieter das Mietrechtsgesetz und damit der Mieterschutz gilt. Das bedeutet, Sie genießen als Mieter einige gesetzlich gesicherte Vorzüge wie etwa:

• Kündigungsschutz
• gesetzlich geregelte Mietzinsbildung
• Weitergaberechte des Mieters
• Erhaltungs- und Verbesserungspflicht des Vermieters

Nicht so gut geschützt sind Sie hingegen als Pchter. Pachtverträge unterliegen dem ABGB und sind im Wesentlichen frei gestaltbar. Vertragliche Bestimmungen bieten demnach einen großen Spielraum.

AutorIn: Veronika Kober
Datum: 18.02.2020
Kompetenz: Recht

1.3.2018 3 Min.

Unterscheidet das deutsche Steuerrecht hierbei?

Für mehrere Jahre in ein und derselben Wohnung leben, ist heutzutage vermutlich genauso unrealistisch wie der Weltfrieden. War es früher noch gang und gäbe, dass man sein Leben lang dort geblieben ist, wo man aufwuchs, haben sich die Bedingungen inzwischen verändert.

Meistens verlässt man die Heimat nach dem Abi und zieht in eine größere Stadt. Dort wird das Studium dann mehr oder weniger schnell durchgezogen, ehe es dann berufsbedingt wieder weitergeht. Da viele vorab nicht wissen, wo sie wie lange bleiben, vermieten sie ihre Wohnungen oft unter. Anders wäre beispielsweise ein Auslandssemester wohl kaum finanzierbar. Und mal ehrlich, wer will sich nach diesem kurzen Zeitraum wieder mit der Wohnungssuche auf dem ohnehin schon angespannten Immobilienmarkt beschäftigen?

Einfach mal so den Wohnungsschlüssel einem anderen überlassen und dabei ordentlich abkassieren, funktioniert so leicht dann aber doch wieder nicht. Selbst dann nicht, wenn beispielsweise nur der eigene Parkplatz vor der Haustür verpachtet wird. Schließlich will der Fiskus auch mitverdienen. Doch was ist eigentlich der Unterschied zwischen einer Vermietung und einer Verpachtung?

Unterschied ist eindeutig

Generell wird bei einer Vermietung einer anderen Person die private Nutzung von Wohnraum gewährt. Bei einer Verpachtung werden noch weitere Rechte vergeben. So darf aus der Nutzung eines Grundstücks etc. Gewinn erzielt werden.

So deutlich sich die beiden Varianten voneinander unterscheiden mögen, so wenig unterscheidet dafür das deutsche Steuerrecht zwischen den einzelnen Varianten. Prinzipiell gilt, dass Vermietungen und Verpachtungen versteuert und in der Einkommensteuererklärung angeben werden müssen.

Was ist eine Vermietung?

Bei einer Vermietung handelt es sich um eine Nutzungsüberlassung. So wird eine Sache, zum Beispiel eine Wohnung, einem Mieter zum privaten Gebrauch übergeben. Wie und in welchem Umfang die Wohnung dann vom Mieter in Anspruch genommen wird, bleibt ganz ihm selbst überlassen. Als Gegenleistung erhält der Vermieter Geld. Die erbrachte Leistung wird in der Regel monatlich als Miete vergütet.

Unterschiede sieht das deutsche Mietrecht dabei nur in der Nutzung des Objekts. Dabei spielt es eine Rolle, ob die Wohnung privat oder gewerblich genutzt wird.

Was ist eine Verpachtung?

Die Nutzungsrechte bei einer Verpachtung sind weittragender als bei einer Vermietung. So darf nicht nur eine Sache genutzt, sondern mit dieser auch Gewinn erzielt werden. Gängigstes Beispiel hierfür ist die Landwirtschaft. Viele Landwirte beziehen Grund und Boden von einem Verpachter und bauen auf diesem Getreide an, welches sie anschließend ernten und verkaufen. Zwar beteiligt sich der Verpachter nicht an dem Ertrag der Ernte, dafür erhält dieser aber einen sogenannten Pachtzins.

Zusammengefasst kann man sagen, dass sich Vermietungen und Verpachtungen einzig in den Nutzungsrechten unterscheiden.

Was gibt es bei der Steuererklärung zu beachten?

Wie bereits erwähnt, spielt es in der Einkommensteuererklärung keine Rolle, ob die Einnahmen aus einer Vermietung oder aus einer Verpachtung stammen. Es werden sämtliche Einnahmen zusammengerechnet. Davon werden die Ausgaben, die für die Wohnung oder das Grundstück entstanden sind, abgezogen. Das können zum Beispiel Renovierungsarbeiten sein. Generell können sämtliche Kosten, die in diesem Zusammenhang entstanden sind, als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden.

Einnahmen und Ausgaben, die innerhalb eines Kalenderjahres verzeichnet wurden, werden in der Steuererklärung in der Anlage V festgehalten.