Muss ich steuern zahlen wenn ich mein haus verkaufe

zuletzt aktualisiert am 25. Januar 2022

Wenn du eine Immobilie verkaufst, werden unter Umständen Steuern fällig. Welche Steuern anfallen und wie du möglicherweise Steuern sparen kannst erfährst du hier.

Wann fallen Steuern beim privaten Hausverkauf an?

Grundsätzlich gilt (gem. § 23 EStG): Verkaufst du deine Immobilie erst zehn Jahre nach dem Kauf, musst du keine Steuern zahlen.

Bei privaten Verkäufen gilt eine Frist, nach deren Ablauf du deine Immobilie steuerfrei verkaufen kannst. Die sogenannte Spekulationsfrist endet nach 10 Jahren. Wenn du deine Eigentumswohnung, dein Haus oder dein Grundstück innerhalb dieser Frist mit einem Gewinn verkaufen solltest, wird die Spekulationssteuer fällig.

Hinweis: Du zahlst jedoch nur dann Steuern, wenn du einen Nettogewinn aus dem Verkauf erzielt hast.

Wurde die Immobilie vor dem Verkauf selbst genutzt oder wurde sie fremdgenutzt?

Die Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften einer selbstgenutzten Immobilie sind steuerfrei. Hier greift die zehnjährige Spekulationsfrist nicht. Voraussetzung hierfür ist, dass du deine Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den zwei vorherigen Jahren einzig und allein zu eigenen Wohnzwecken genutzt hast. Dann kannst du deine Immobilie steuerfrei verkaufen.
Der Gesetzgeber versteht unter „eigenem Wohnzweck“, dass die Immobilie durch den Eigentümer selbst, die kindergeldberechtigten Kindern, oder den Ehe- oder Lebenspartner bewohnt wird.

Welche Kosten tragen Käufer und Verkäufer?

Der Käufer zahlt auch Steuern beim Erwerb einer Immobilie. Bei jedem Verkauf einer Immobilie fällt Grunderwerbsteuer zu Lasten des Käufers an. Welcher Satz für die Höhe der Grunderwerbsteuer anzuwenden ist, variiert je nach Bundesland. Der Käufer muss zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises an das Finanzamt zahlen.

Der Verkäufer trägt die Verkaufsnebenkosten, wie Notarkosten, Maklergebühr oder Kosten für die Schaltung einer Werbeanzeige.

Wie kannst du Steuern sparen?

Findet die Spekulationssteuer Anwendung, dann hast du die Möglichkeit, die Steuerschuld zu mindern.

Zu den Ausgaben des Immobilienverkaufs, die du vom Verkaufsgewinn abziehen darfst zählen:

• Notarkosten
• Maklergebühr
• Grundbucheintrag
• Kosten für die Werbeanzeige
• Kosten für die Erstellung eines Wertgutachtens
• Reparatur- und Modernisierungskosten, sofern die Reparaturen schon innerhalb der ersten drei Jahre nach Hauskauf umgesetzt wurden und sie (exkl. Umsatzsteuer) 15 Prozent der Anschaffungskosten der Immobilie übersteigen.

Diese Ausgaben kannst du vom zu versteuernden Verkaufsgewinn abziehen.

Übersicht der Steuern beim Immobilienverkauf

Steuerart

Wer zahlt?

Wann fällig?

Höhe?

Was wird besteuert?

Spekulationssteuer

Verkäufer

Nichteinhaltung der Spekulationsfrist

Abhängig vom persönlichen Steuersatz

Verkaufsgewinn

Gewerbesteuer

Verkäufer

Bei gewerblichem Immobilienhandel

Gewinn x 3,5% x kommunaler Hebesatz

Verkaufsgewinn

Grunderwerbsteuer

Käufer

Immer (außer wenn anders im Kaufvertrag geregelt)

3,5% - 6,5% vom Kaufpreis

Kaufpreis

Umsatzsteuer

Käufer

Bei gewerblichem Immobilienhandel

19% des Kaufpreises

Kaufpreis

Wann gilt der Immobilienverkauf als gewerblich?

Verkaufst du drei oder mehr Immobilien/Grundstücke innerhalb von fünf Jahren mit der Absicht, einen Gewinn zu erzielen, stuft das Finanzamt deinen Verkauf in der Regel als gewerblich ein.

Die “Drei-Objekt-Grenze” gilt jedoch immer nur dann, wenn die Steuerbehörden nach genauer Prüfung des Immobilienverkaufs feststellen, dass ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Handelt es sich um einen gewerblichen Handel, sind die Einnahmen und Gewinne nach §15 EStG als gewerbliche Einkünfte zu versteuern. Bei gewerblichen Immobiliengeschäften fällt zusätzlich die Umsatzsteuer an. Der aktuelle Umsatzsteuersatz beträgt 19 Prozent.

Solltest du eine Immobilie erben und planst du diese nach Antritt des Erbes zu veräußern, musst du unter bestimmten Voraussetzungen die Spekulationsfrist beachten.

Dabei ist unmaßgeblich, wann du die Immobilie geerbt hast. Entscheidend ist hierbei, wie lange die Immobilie im Eigentum des Erblassers war und wie das Objekt genutzt wurde.

Denn du erbst nicht nur die Immobilie, sondern übernimmst auch die Spekulationsfrist. Es ist zu beachten, dass wenn die Immobilie über zehn Jahre dem Erblasser gehört hat oder er/sie darin gewohnt hat, keine Spekulationssteuer anfällt.

Das Wichtigste zusammengefasst:

• Vermeide beim Privatverkauf die Zahlung von Spekulationssteuer, indem du darauf achtest, dass die Spekulationsfrist von 10 Jahren eingehalten wird.

• Die zu Wohnzwecken selbst genutzte Immobilie – hier gilt die Spekulationsfrist nicht – kannst du steuerfrei verkaufen. Voraussetzung: Die letzten drei Jahre wurde die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

• Findet die Spekulationssteuer Anwendung, kannst du den zu versteuernden Verkaufsgewinn um die Verkaufsnebenkosten mindern.

• Erbst du eine Immobilie übernimmst du auch die Spekulationsfrist des Erblassers. Wurde die Immobilie über zehn Jahre vom Erblasser selbst genutzt entfällt die Spekulationssteuer.

• Beachte die Drei-Objekt-Grenze: Tätige nicht mehr als drei private Veräußerungsgeschäfte in fünf Jahren um die Zahlung von Einkommensteuer zu vermeiden.

Josef Linsler, Pressesprecher im Interessenverband Unterhalt und Familienrecht ISUV weiß: „Die Entscheidung, was nach einer Trennung mit dem Haus passiert, muss reifen. So lange sollten die Ex-Partner am besten weiter zusammen darin wohnen."

Haus übernehmen

„Oft hängt einer besonders an dem Haus oder möchte wegen der Kinder bleiben. Das kann funktionieren, falls das Haus abbezahlt ist, die Beteiligten fest im Beruf stehen und wissen, was sie dem anderen als Ausgleich zahlen können und was nicht. Wenn die Immobilie aber verschuldet ist, zusätzlich noch Trennungsunterhalt anfällt, bleibt meist nichts anderes übrig als auszuziehen. In der Beratung warnen wir vor Überforderung – finanziell und psychisch.“

Verkaufen oder vermieten?

„Derzeit ist es wahrscheinlich, dass sich ein Verkauf lohnt. Ein schöner Gewinn kann dann beide zufriedenstellen. Achtung aber bei laufenden Krediten: Wird dieser vorzeitig zurückgezahlt, verlangt die Bank oft eine Vorfälligkeitsentschädigung. Womöglich macht es Sinn, noch eine Weile zu vermieten. Viele nehmen aber lieber den Abschlag in Kauf, dafür können sie das Thema abhaken. Ob Vermieten dauerhaft eine Option ist, hängt zudem von der Lage ab. Ein Beispiel: Ein Paar hat vor 20 Jahren in München eine vergleichsweise günstige Wohnung gekauft, die heute 800.000 Euro wert ist. Diese vermieten sie für 1.600 Euro. Da hat sich die Immobilie als Geldanlage gelohnt. Wichtig ist, eine gemeinsame Lösung zu finden – das ist immer die beste und oft die kostengünstigste.“