Wo am besten haus finanzieren

Eine Hausfinanzierung setzt sich aus ver­schiedenen Vari­ablen zusammen – etwa dem Wert der Immo­bilie, der Kredit­höhe und der Til­gung. Wenn Sie wissen möchten, mit welchen Zinsen und mit welchen monat­lichen Raten Sie beim Haus finanzieren kalku­lieren müssen, nutzen Sie am besten unseren Haus­finan­zierung Rech­ner. Geben Sie dafür einfach die ent­sprechenden Werte in die vor­gegeben Felder ein. Not­wendige An­gaben sind:

• der Immobilienwert: Ausschlag­gebend ist der Kauf­preis des Hauses inklu­sive Grund­stücks­kosten.
• der Darlehensbetrag: Das ist die Höhe des ge­wünsch­ten Hauskredites.
• die Dauer der gewünschten Zinsbindung: Inner­halb des gewähl­ten Zeit­raumes bleibt der Zins­satz der Haus­finan­zierung gleich.
• die prozentuale Rückzahlung (der Tilgungssatz): Je höher bei der Haus­finan­zierung die Tilgung ist, desto eher ist der Bau­kredit abbezahlt.
• die Postleitzahl der betreffenden Immobilie: Es besteht die Mög­lich­keit, dass regio­nal tätige An­bieter bessere Kondi­tionen haben als über­regionale Anbieter. Diese werden im Vergleich der Haus­finan­zierung mit ange­zeigt.

Mit einem Klick auf „Bau­zinsen verglei­chen“ sehen Sie im nächsten Schritt verschie­dene Haus­finan­zierungen im Vergleich mit aktu­ellen Zins­angeboten und ent­sprechenden Monats­raten. Wenn Sie einzelne An­gaben vari­ieren, können Sie sehen, wie sich die Kompo­nenten des Kredites verändern. Damit hilft Ihnen der Bau­finan­zierungs­rechner, ein passen­des An­gebot auszuwählen.

Ob die Berechnung der Hausfinan­zierung auf einem soliden Funda­ment steht, hängt ent­scheidend mit den monat­lichen Raten zusammen, mit denen Sie die Finan­zierung zurück­zahlen. Es gilt die Faust­regel, dass die monat­liche Belastung durch die Bau­finan­zierung nicht höher als 40 % des Ein­kommens sein sollte. Die Höhe des zu Ihnen passen­den Bau­kredits können Sie mit­hilfe unseres Budget­rechners ermitteln. Die Grund­lage dafür ist die Gegen­über­stellung Ihrer Ein­nahmen und Ausgaben.

Für die Hausfinanzierung zahlen Sie der Bank Zinsen. Bei einem Dar­lehen in Höhe von 300.000 €, einem Effek­tiv­zins von 1,01 % und einer Tilgung von 2 % zahlen Sie bei­spiels­weise über einen Zeit­raum von 15 Jahren knapp 38.000 € Zinskosten.

Wenn Sie ein Haus finanzieren möchten und über die Kosten nach­denken, sollten Sie auch die Neben­kosten beim Hausbau oder -kauf ein­kalku­lieren. Egal, ob Sie kaufen oder bauen, auf jeden Fall müssen Sie rund 10 – 20 % des Kauf­preises für an­fallende Neben­kosten berech­nen. Zu den Neben­kosten beim Haus­kauf gehören die Grund­erwerbs­steuer, Versiche­rungen, die Makler­provision und Notar- und Grund­buch­kosten. Als Bau­neben­kosten kommen viele unter­schiedliche Aus­gaben auf Sie zu, unter anderem Kosten für die Vermes­sung des Grund­stückes, der Aus­hub für die Keller­platte, Erschließungs­kosten und Hono­rare für Architekten.

Mehr Informationen finden Sie auf unseren Seiten Kauf­neben­kosten und Bau­neben­kosten.

Wie hoch sind die Zinsen bei einer Baufinanzierung?

Zurzeit ist eine sehr günstige Haus­finan­zierung möglich, da die aktu­ellen Bau­zinsen sehr niedrig sind. Ab­hängig von der Dar­lehens­höhe liegen sie zwischen 0,3 und 1,0 % effek­tivem Jahres­zins. In unserem Bau­zinsen-Chart können Sie die Zins­entwick­lung der vergangenen 10 Jahre sehen.

Die zukünftige Zins­ent­wicklung ist schwer vorher­zusehen. Einige Ex­perten gehen davon aus, dass die Bau­zinsen nach der lan­gen Phase der Niedrig­zinsen weiterhin leicht ansteigen werden.

Mit höheren Zinsen würde sich Ihre Haus­finan­zierung verteuern, weil Sie höhere Zins­kosten zahlen. Zum Bei­spiel kann ein An­stieg um zwei Zehntel Prozent­punkte über die Lauf­zeit einige tausend Euro ausmachen.

Aktuelle Angebote für verschiedene Laufzeiten sehen Sie in der folgenden Tabelle.

(Darlehensbetrag: 200.000 €, Immobilienwert: 350.000 €, PLZ: 34295, Finanzierungszweck: , Tilgungssatz: 2,00 %)

Quelle: Vergleich.de - Stand 19.03.2022

Abgesehen vom aktuellen Zins­niveau können folge­nde Fak­toren zu güns­tigen Zin­sen führen:

• gute Kreditwürdigkeit (Bonität)
• sicherer Arbeitsplatz
• Eigenkapital
• kurze Zinsbindung
• Verzicht auf Sondertilgungen

Einige Faktoren erhöhen Ihre indi­vidu­ellen Bauzinsen:

• sehr niedrige Darlehenssumme
• geringes oder gar kein Eigenkapital
• lange Zinsbindung
• Sondertilgungsrecht
• schlechter SCHUFA-Score
• unsicherer Arbeitsplatz (z.B. Befristung, Selbstständigkeit)

Die folgenden Beispiele (Stand: November 2021) zeigen, wie sich ein Zins­angebot verändert. Dabei führt sowohl ein höherer Darlehens­betrag als auch eine längere Zins­bindung zu höheren Zinsen, was Ihre Bau­finan­zierung fol­glich teurer macht. Bei den Bei­spiel­rechnungen sind wir immer von einem Immo­bilien­wert von 450.000 € und einer Til­gung von 2 % ausgegangen.

Außerdem fallen die Zinsen für eine Haus­finan­zierung im Ver­gleich ver­schiede­ner Regionen unter­schied­lich aus. Eine iden­tische Haus­finan­zierung ist zum Bei­spiel in Baden-Württemberg teurer als in Berlin. Viele Banken geben Bau­finan­zierungen nur in be­stimm­ten Regionen heraus, daher ent­stehen regio­nale Unter­schiede.

Wie viel Eigenkapital brauche ich, wenn ich ein Haus finanziere?

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigen­kapital Sie in die Haus­finan­zierung ein­bringen können, desto besser. Denn Banken belohnen diese Sicher­heit mit günsti­geren Zinsen. Zumin­dest sollten Sie die Kauf­neben­kosten bzw. Bau­neben­kosten aus eigenen Mitteln be­zahlen können, was etwa zusätzlich 15 - 20 % vom Kauf­preis ent­spricht. Bei 40 - 70 % vom Kauf­preis bekommen Sie den besten Zins­satz.

Sie können aber auch eine Immo­bilie kaufen oder bauen, wenn Sie gar kein Erspar­tes in die Haus­finan­zierung ein­bringen. Aller­dings lassen sich Banken nur dann auf eine Bau­finan­zierung ohne Eigen­kapital ein, wenn Sie einen siche­ren Arbeits­platz mit einem hohen Ein­kommen haben. Außer­dem wird der Kredit zur Haus­finan­zierung deut­lich teurer, da Sie höhere Zin­sen bezahlen müssen.

Folgendes Beispiel einer Haus­finan­zierung kann die Bedeu­tung des Eigen­kapitals verdeut­lichen. Sie kaufen eine Immobilie

• im Wert von 450.000 €
• und nehmen einen Hauskredit mit 10-jähriger Zinsbindung
• und einem Tilgungssatz von 3 % auf.

Die Tabelle vergleicht die günstigsten An­gebote zur Bau­finan­zierung bei einem Eigen­anteil von 130.000 € zu­sätz­lich zu 45.000 € Kauf­neben­kosten mit einer Finan­zierung, die nur die Neben­kosten aus Eigen­kapital deckt. Dabei wird deut­lich, dass sich der Zins­satz ohne Eigen­kapital deut­lich erhöht und sich damit die ins­gesamt zu zahlen­den Zins­kosten mehr als verdoppeln.

Wie funktioniert eine Hausfinanzierung genau?

Eine Hausfinanzierung wird immer indi­vidu­ell auf Sie zu­ges­chnitten. Die Bank gibt Ihnen ein zweck­gebundenes Dar­lehen, das durch die Immo­bilie ab­gesichert ist. Wenn Sie ein Haus finanzieren, ist die häufigste Form für den Kredit das Annuitäten­darlehen. Dabei zahlen Sie über den gesamten Zeit­raum der Vertrags­lauf­zeit und Zins­bindung gleich hohe Raten, die aus einem Tilgungs­anteil und einem Zins­anteil bestehen. Mit jeder Rate wird der Anteil der Zinsen kleiner, da sie sich immer anhand der Restschuld berechnen.

Ein Annuitäten­darlehen verschafft Ihnen eine hohe Planungs­sicherheit, ins­besondere wenn Sie sich für eine lange Zins­bindung ent­scheiden. Ist am Ende der Lauf­zeit eine Rest­schuld übrig, können Sie für diese eine Anschluss­finan­zierung ab­schließen oder um­schulden.

Wenn Sie die folgenden Aussagen mit „Ja“ beantworten können, spricht bei der Haus­finan­zierung viel für einen reibungs­losen Ablauf:

• Sie verfügen über ein regel­mäßiges Einkommen.
• Sie haben ein Einkommen, das hoch genug ist, um die Kredit­raten für einen Haus­kredit, den Lebens­unterhalt, alle weiteren Fest­kosten und zusätz­lich Rück­lagen für not­wendige Re­para­turen am Haus zu gewährleisten.
• Sie können Eigenkapital in die Haus­finan­zierung mit­bringen. Das verringert Ihre Kreditkosten.

Und folgende Faktoren können Ihnen die Ent­scheidung, eine Haus­finan­zierung auf sich zu nehmen, erleichtern:

• Sie haben kein Problem mit der jahr­zehnte­langen Ab­hängig­keit von einer Bank.
• Sie möchten Verantwortung für die Immo­bilie über­nehmen und sich um die Instand­haltung kümmern.
• Sie sind bereit, sich an einen Ort zu binden.

Welche Unterlagen braucht die Bank bei einer Hausfinanzierung?

Sammeln Sie frühzeitig die not­wendigen Unter­lagen zusammen, damit die Zu­sage der Bank zur Haus­finan­zierung reibungs­los abläuft. Bringen Sie mög­lichst schon zum Finan­zierungs­gespräch die ent­sprechen­den Doku­mente mit:

• Personalausweis oder Reisepass
• Verdienstbescheinigungen, Steuerbescheid
• Nachweise über das Eigenkapital
• Grundbuchauszug (falls bereits vorhanden), aktu­elle Flurkarte
• Grundriss, Berechnung der Wohn- und Nutzfläche
• Entwurf des Kaufvertrages (falls bereits vorhanden)
• Baubeschreibung

Am besten erkundigen Sie sich vor dem Gespräch, welche Unter­lagen die Bank für eine Bau­finan­zierung benötigt.

Wenn Ihre Unterlagen der Bank vollständig vor­liegen, braucht die Bank in der Regel zwischen 3 - 7 Werktage, bevor sie eine Finan­zierungs­bestäti­gung oder auch eine Ab­sage erteilt. In dringen­den Einzel­fällen kann es schneller gehen.

Kann ich eine Hausfinanzierung auch durch Mietein­nahmen stemmen?

Nicht jede Immobilie lässt sich rein durch Ver­mietung finan­zieren. Dieser Plan kann nur funk­tio­nieren, wenn die Kalt­miete aus­reichend hoch an­ge­setzt wird – und das hängt u.a. vom ört­lichen Miet­spiegel ab. Als Hilfe dient fol­gende Faust­regel: Der Kauf­preis (ohne Kreditzinsen) sollte 30 Jahresnettokaltmieten nicht übersteigen. An­sons­ten lohnt sich der Immobilienkauf nicht. Sie müssen ohnehin eher großzügig rechnen, weil Neben­kosten, Steuern und Instand­haltungs­kosten sich zu­sätz­lich nega­tiv auf die Kal­kula­tion aus­wirken.

Überlegen Sie, eine Immobilie als Kapital­anlage zu kaufen, empfehlen wir Ihnen unseren Rendite­rechner Immobilien.

Wie sinnvoll ist ein Sondertilgungsrecht?

Achten Sie darauf, dass Ihre Haus­finan­zierung die Möglich­keit zur Sonder­tilgung enthält. Mit frei­willigen Sonder­tilgungen können Sie nämlich viel Geld sparen. Falls Sie zum Beispiel aus beruf­lichen Gründen oder durch eine Erb­schaft mehr Geld als geplant zur Ver­fügung haben, können Sie eine Sonder­tilgung aus­führen. Ist es Ihnen möglich, außer­plan­mäßig eine hohe Summe auf einen Schlag zurück­zu­zahlen, ver­ringert das bei der Haus­finan­zierung die Lauf­zeit des Kredites.

FAQ zur Hausfinanzierung

Auch wenn Sie nun zu den wichtigsten Punkten der Haus­finan­zierung Tipps be­kom­men haben, tauchen regel­mäßig weitere Fragen rund ums Thema auf. Die häu­figs­ten haben wir hier für Sie beantwortet.

• Wenn Sie einen Kredit Ihrer Haus­finan­zierung um­schulden, dann lösen Sie einen beste­hen­den Kredit durch einen neuen ab. Das ist dann sinn­voll, wenn Sie für den neuen Kredit weniger Zin­sen zahlen. Eine Um­schuldung ist auch bei der Haus­finan­zierung möglich. Aller­dings rechnet sich das nicht immer, weil Sie unter bestimmten Voraus­setzungen eine Vor­fällig­keits­entschädi­gung an Ihre alte Bank zahlen müssen.

• Eine Anschlussfinanzierung ist die fort­laufende Finan­zierung Ihres Haus­kredites nach Ende der Zins­bindungs­frist. Ihr Bau­dar­lehen besitzt eine fest­ge­schrie­bene Zin­sbindungs­frist. Das können 5, 10 oder mehr Jahre sein. Wenn diese Frist ab­läuft, müssen Sie für Ihre Haus­finan­zierung ent­scheiden, welche Bank Sie wählen: entweder Ihre bis­herige Bank oder einen anderen Anbieter.

• Mit einem Forward Darlehen können Sie sich schon vor dem Aus­laufen Ihrer Zins­bindung einen güns­tigen Zins für die Zeit danach sichern, indem Sie diesen niedrigen Zins für sich reser­vieren. Der Vor­teil: Falls später die Zin­sen zur Haus­finan­zierung stei­gen, profit­ieren Sie vom zuvor fest­geschrie­benen Zinssatz.

• Wenn Sie ein Haus finanzieren und arbeits­los werden, sollten Sie mög­lichst schnell mit der Bank spre­chen. Eventuell kommt sie Ihnen ent­gegen und setzt die monat­lichen Raten für einen be­stimm­ten Zeit­raum herab oder sie setzt die Zahlung vorüber­gehend ganz aus. Mög­licher­weise er­halten Sie von Ihrer Wohn­geld­stelle einen Lasten­zuschuss. Im schlimms­ten Fall muss die Immo­bilie verkauft werden.

• Wenn einer der Eheleute den Kredit­vertrag allein unter­schrieben hat, muss er auch allein für die Rück­zahlung auf­kommen – selbst wenn er es ist, der aus­ge­zogen ist. Haben beide Ehe­leute unter­schrieben, müssen beide den Kredit weiter ab­be­zahlen. Auch der­jenige, der aus­zieht, bleibt Schuld­ner der Bank – unab­hängig davon, ob er als Eigen­tümer im Grund­buch ein­getra­gen ist. Lesen Sie hier­zu auch unseren Artikel Schei­dung und Haus.

• Ja, gerade als Absicherung bei einer Haus­finan­zierung. Eine Rest­schuld- oder auch Raten­schutz­versiche­rung springt ein, wenn Sie wegen Krank­heit, Todes­fall oder Arbeits­losig­keit die Kredit­raten nicht mehr zahlen können.