Wie lange ist die Kündigungsfrist nach 21 Jahren Miete?

Wer heute in München, Hamburg oder Berlin eine bezahlbare Wohnung hat, wird seinen Mietvertrag kaum kündigen wollen. Doch welche Kündigungsfrist gilt, wenn der Vermieter diesen auflösen will?

Mietvertrag kündigen: Was Sie wissen müssen © dpa

Die Antwort findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Paragrafen 573 und 574 sowie deren Unterparagrafen. Danach kann ein Mieter einen unbefristeten Mietvertrag immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Die vom Vermieter einzuhaltende Kündigungsfrist hängt dagegen davon ab, wie lange das Mietverhältnis bestanden hat.

Mietvertrag kündigen: Für Vermieter steigt die Kündigungsfrist mit der Dauer des Mietverhältnisses

Bis zu einer Mietdauer von fünf Jahren gilt auch für den Vermieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Hatte der Mieter die Wohnung oder das Haus zwischen fünf und acht Jahre gemietet, kann ihm deren Eigentümer gemäß Paragraf 573c BGB mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Bestand der Mietvertrag wenigstens acht Jahre, gilt eine Kündigungsfrist von neun Monaten.

Vor dem Jahr 2001 geschlossene Verträge sehen ab dem zehnten Jahr des Mietverhältnisses oft eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten vor. Diese gilt für den Vermieter auch heute noch.

Um fristgerecht zu sein, muss die Kündigung der jeweils anderen Vertragspartei bis zum 3. Werktag eines Monats zugehen. Wird sie also beispielsweise bis zum 3. April in den Briefkasten des Vermieters oder Mieters eingeworfen, endet das Mietverhältnis zum 30. Juni – dem Ende des dritten auf den Zugang der Kündigung folgenden Monats.

Keine Regel ohne Ausnahme

Da das deutsche Mietrecht Mieter besonders schützt, gelten in einzelnen Fällen Kündigungsfristen, die von denen des Paragrafen 573c abweichen. So können Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung in bestimmten Städten und Gemeinden das Mietverhältnis erst nach einer Sperrfrist kündigen. Diese variiert je nach Bundesland. Meist beträgt sie drei Jahre. In Ballungsräumen wie München oder Berlin genießen Mieter jedoch sogar zehn Jahre lang besonderen Kündigungsschutz. 

Zum Schutz der Mieter verkürzt das BGB zudem die Kündigungsfrist, die diese einhalten müssen, wenn ihr Vermieter eine umfangreiche Modernisierung seiner Immobilie (Paragraf 555e BGB) ankündigt oder die Miete erhöhen (Paragraf 561 BGB) möchte. Mieter können dann bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhungsforderung beziehungsweise der Ankündigung der Modernisierung mit Wirkung zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Erhalten sie das entsprechende Schreiben also beispielsweise am 2. Mai können sie bis zum 31. Juli ihren Mietvertrag mit Wirkung zum 30. September beenden.

Dieses Sonderkündigungsrecht bietet Mietern zwei Vorteile: Zum einen tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft. Zum anderen gilt es auch für Mieter, die in ihrem Mietvertrag auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichtet haben.

Von den Kündigungsfristen des Paragrafen 573c abweichende Vorschriften gelten auch für untervermietete Wohnungen und Zimmer sowie Wohnungen in Häusern, in denen auch der Vermieter selbst wohnt.

Nur eine schriftliche Kündigung setzt die Frist in Gang

In jedem Fall beginnt die Kündigungsfrist erst zu laufen, wenn der Gegenseite eine schriftliche Kündigung zugegangen ist. Paragraf 568 BGB schreibt die Schriftform zwingend vor. Weder Mieter noch Vermieter können also per E-Mail, Fax oder mündlich kündigen. Die Kündigung muss außerdem von allen Mietern unterschrieben sein, die auch den Mietvertrag unterzeichnet haben. Das Kündigungsschreiben muss zudem unmissverständlich zum Ausdruck bringen, welche Wohnung, zu welchem Datum gekündigt wird. Falls mehrere Vermieter den Mietvertrag unterschrieben haben, muss die Kündigung auch an alle Vermieter adressiert sein.

Vermieter müssen ihre Kündigung begründen

Während Mieter das Mietverhältnis ohne Angabe eines Grundes kündigen können, kann der Vermieter dieses nur auflösen, „wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat“, heißt es in Paragraf 573 BGB. Die Kündigungsfrist beginnt also auch erst dann zu laufen, wenn Mietern eine einwandfrei begründete Kündigung zugeht.

Paragraf 573 BGB regelt, auf welche Gründe sich Vermieter in ihrem Kündigungsschreiben berufen können. Infrage kommen danach nur Eigenbedarf, eine massive Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter oder der Verweis darauf, dass der Vermieter „durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ der Immobilie gehindert wird und dadurch „erhebliche Nachteile“ erleidet. Allerdings darf dieser eine Wohnung weder kündigen, um einen neuen Mietvertrag mit höherer Miete abschließen zu können. Noch dürfen Vermieter eine Kündigung aussprechen, um die Immobilie leichter als Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus verkaufen zu können.

Wer Vertragspflichten missachtet, muss mit einer fristlosen Kündigung rechnen

Während der Vermieter sich bei einer ordentlichen Kündigung aus Eigenbedarf oder zum Zweck der besseren wirtschaftlichen Verwertung seiner Immobilie an die Kündigungsfristen des Paragrafen 573c halten muss, kann er einem Mieter außerordentlich fristlos kündigen, wenn dieser seine Pflichten aus dem Mietvertrag erheblich verletzt.

Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Mieter mit insgesamt mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist. So regeln es die Paragrafen 543 und 569 BGB. Dabei kommt es auf den gesamten ausstehenden Betrag an. Dieser muss nicht immer dadurch entstehen, dass der Mieter seine Miete zwei Mal hintereinander nicht pünktlich bezahlt hat. Der Rückstand kann sich auch aus einer ausstehenden Miet- und einer säumigen Nachzahlung von Nebenkosten (LINK) ergeben.

Auch wer andere Hausbewohner beleidigt oder belästigt oder andauernd Lärm macht und dadurch den Hausfrieden schwer stört, verletzt die Pflichten aus seinem Mietvertrag massiv.  Das tut auch, wer seine Wohnung unerlaubt untervermietet oder dort ohne Genehmigung seines Vermieters ein Gewerbe betreibt.

In diesen Fällen muss der Vermieter seinen Mieter jedoch zunächst abmahnen und ihm eine Frist einräumen, binnen derer er sein Verhalten ändern muss. Diese Anforderung entfällt nach Paragraf 543 BGB nur, wenn der Mieter mit der Zahlung seiner Miete im Rückstand ist, eine Abmahnung mit Fristsetzung keinen Erfolg verspricht oder beide Seiten ein Interesse an einer sofortigen Kündigung haben.

Nur weil der Vermieter in diesen Fällen keine Kündigungsfrist einhalten muss, muss der Mieter aber nicht unverzüglich ausziehen. Der Vermieter muss ihm eine Frist von wenigstens einer Woche bis zur Räumung der Wohnung gewähren. Außerdem sollte er den Mieter wie bei jeder anderen Kündigung nach Paragraf 568 BGB auf das in den Paragrafen 574 und 574b geregelte Recht hinweisen, Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen. Über diesen ebenso wie eine eventuelle Räumungsklage des Vermieters entscheidet dann ein Gericht. Bis zu dessen Urteil kann der Mieter in der Wohnung bleiben, sodass die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter ein konfliktträchtiger Sonderfall der Fristenregelungen im Mietrecht ist.

Wann Mieter fristlos kündigen dürfen

Auch der Mieter hat nach Paragraf 543 BGB die Möglichkeit, eine Wohnung außerordentlich ohne Einhaltung einer Frist zu kündigen. Das kann er beispielweise, wenn der Vermieter seine vertraglichen Pflichten verletzt hat, indem er etwa die Wohnung unerlaubt betreten oder bei der Nebenkostenabrechnung betrogen hat. Ihren Mietvertrag dürfen Mieter auch dann fristlos kündigen, wenn sie die Wohnung durch ein Verschulden des Vermieters nicht vertragsgemäß nutzen können. Das ist der Fall, wenn sich die Immobilie in einem gesundheitsgefährdenden Zustand befindet und zum Beispiel hoffnungslos mit Schimmel befallen ist, während der Heizperiode längere Zeit die Heizung ausfällt (Kammergericht Berlin-Brandenburg Az. 8 U 209/07, 28.4.2008) oder sich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche wenigstens zehn Prozent kleiner ist als die im Mietvertrag angegebene (Bundesgerichtshof Az. VIII ZR 142/08, 29.4.2009).

Mehr: Neun Fehler, die Vermieter unbedingt vermeiden müssen