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Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht mehr zulasten des Mieters ändern. In besonderen Ausnahmefällen kann es aber nach Treu und Glauben dem Mieter verwehrt sein, sich bei offensichtlichen Fehlern auf diese Frist zu berufen. Hintergrund Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten um die Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2007. Nach Vorlage der Abrechnung 2005 hatte der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen ab 2006 erhöht. Der Mieter zahlte den Erhöhungsbetrag von Februar bis November 2007 aber nicht. Über die Erhöhung führten die Parteien ein Gerichtsverfahren, aus dem der Vermieter als Sieger hervorging. Durch Fehler Mieterguthaben statt Nachzahlung zugrunde gelegt Im Dezember 2008 übersandte der Vermieter dem Mieter die Abrechnung für 2007. Dort wies er als Vorauszahlungen aus Versehen nicht den vom Mieter tatsächlich gezahlten Betrag von 1.900 Euro, sondern den erhöhten Betrag von 2.640 Euro aus. Diesen versah der Vermieter mit dem handschriftlichen Vermerk „Sollvorauszahlungen". Wegen des Fehlers ergab die Abrechnung ein Guthaben von 200 Euro anstatt eine Nachzahlung von 540 Euro. Korrigierte Abrechnung nach einjährige Abrechnungsfrist Der Vermieter bemerkte seinen Fehler im Januar 2009 und übersandte dem Mieter eine korrigierte Abrechnung. Der Mieter meint, der Vermieter könne die Abrechnung 2007 nicht mehr zu seinen Lasten korrigieren, da die einjährige Abrechnungsfrist abgelaufen sei. Entscheidung Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Ausnahmsweise ist eine Korrektur möglich.
Dieser Zweck würde verfehlt, wenn der Vermieter einen Abrechnungsfehler nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch zum Nachteil des Mieters korrigieren könnte. Es kommt nicht darauf an, worauf der Fehler der Abrechnung beruht. Vielmehr ist eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung grundsätzlich auch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter zugunsten des Mieters irrtümlich höhere als die tatsächlich erbrachten Vorauszahlungen angesetzt und deshalb zu Unrecht ein Guthaben des Mieters oder eine zu geringe Nachforderung errechnet hat. Fehler war auf den ersten Blick erkennbar Trotz dieser Grundsätze, anhand derer eine Korrektur nicht möglich wäre, konnte der Vermieter die Abrechnung im vorliegenden Fall korrigieren. Der Fehler war für den Mieter nämlich auf den ersten Blick erkennbar. Zwischen den tatsächlichen und den ausgewiesenen Vorauszahlungen bestand eine erhebliche Differenz. Außerdem hatten die Parteien gerade einen Prozess über die Höhe der berechtigten Vorauszahlungen geführt. Unter diesen Umständen ist es dem Mieter nach Treu und Glauben verwehrt, den Vermieter an seinem offensichtlichen Versehen, das dieser kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert hat, festzuhalten. (BGH, Urteil v. 30.3.2011, VIII ZR 133/10)
Erstellt der Vermieter aufgrund der Verpflichtung der Mieter zur Vorauszahlung von Betriebskosten die alljährliche Betriebskostenabrechnung, muss er dabei die Abrechnungsfrist beachten. Diese besagt, dass die Betriebskostenabrechnung den Mietern grundsätzlich innerhalb von 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum zugehen muss, § 556 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Obwohl der Vermieter nach Ablauf dieser Frist keine Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung mehr geltend machen kann, ist unter bestimmten Voraussetzungen eine Korrektur der Abrechnung möglich. Ob eine solche Korrektur auch zum Nachteil des Mieters ergehen kann, lesen Sie hier. Unter welchen Voraussetzungen eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung möglich istEine Betriebskostenabrechnung kann auch nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist korrigiert werden, da der Mieter einen Anspruch auf eine korrekte Abrechnung seiner Vorauszahlungen hat. Davon zu trennen ist die Frage, wie mit einem etwaigen Guthaben des Mieters oder einer möglichen Nachforderung des Vermieters zu verfahren ist, das sich aus einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierten Betriebskostenabrechnung ergibt. Eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung – wobei Korrektur hier im sprachlichen Sinne gemeint ist – setzt voraus, dass die Abrechnung formelle oder materielle Fehler aufweist. Formelle Fehler liegen vor, wenn die Abrechnung entweder für einen durchschnittlich verständigen Mieter gedanklich und rechnerisch nicht nachvollziehbar ist oder eine der folgenden Mindestangaben fehlt:
Keine formellen Fehler der Betriebskostenabrechnung sind gegeben, wenn der Vermieter
Inhaltliche Fehler sind demgegenüber vorhanden, wenn die Betriebskostenabrechnung etwa eine nicht umlagefähige Kostenposition enthält, falsche Umlagemaßstäbe zugrundegelegt wurden oder Rechenfehler beinhaltet. Die Abgrenzung kann im Einzelfall schwierig sein. Grundsätzlich gilt, dass eine generell nicht nachvollziehbare Betriebskostenabrechnung formell fehlerhaft ist, während ein falsches Ergebnis auf einen inhaltlichen Fehler deutet. Unbeschadet dessen setzt die Korrektur einer Betriebskostenabrechnung also voraus, dass in ihr formelle oder materielle Fehler enthalten sind. Korrektur der Betriebskostenabrechnung nach Abrechnungsfrist: Nicht zum Nachteil des MietersWährend eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist auch zum Nachteil des Mieters erfolgen kann, ist das nach Ablauf dieser Frist grundsätzlich nicht mehr möglich. Hat der Vermieter aus von ihm zu vertretenden Gründen die Abrechnung fehlerhaft erstellt, kommt § 556 Abs. 3 Satz 3, 1. Halbsatz BGB (entsprechend) zur Anwendung, wonach der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen ist. Dabei wirkt sich die Unterscheidung zwischen formellen und materiellen Fehlern in der Betriebskostenabrechnung bei einer Korrektur wie folgt aus: Nach Abrechnungsfrist: „Korrektur“ der Betriebskostenabrechnung bei formellen FehlernIst die Betriebskostenabrechnung formell fehlerhaft, kommt – rechtlich betrachtet – keine Korrektur in Betracht. Vielmehr sieht die „Korrektur“ so aus, dass der der Vermieter eine neue, formell ordnungsgemäße Abrechnung erstellen muss. Geschieht das erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist, gilt § 556 Abs. 3 Satz 3, 1. Halbsatz BGB mit der Folge, dass der Vermieter keine Nachforderungen gegen den Mieter mehr geltend machen kann, sofern der Vermieter aus von ihm zu vertretenden Gründen die Abrechnung nicht innerhalb der Frist erstellt und dem Mieter übermittelt hat. Das gilt auch dann, wenn der Mieter sich vor dem Ablauf der Abrechnungsfrist mit einer Nachforderung einverstanden erklärt hatte. Denn ein solches Anerkenntnis des Mieters beinhaltet keinen Neubeginn der Abrechnungsfrist (BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07). Die neue, formell ordnungsgemäß erstellte Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist hat auch zur Folge, dass der Vermieter keine auf die Abrechnung gestützte Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen verlangen kann. Nach Abrechnungsfrist: Korrektur der Betriebskostenabrechnung bei materiellen FehlernBei materiellen Fehlern in der Betriebskostenabrechnung ist – rechtlich betrachtet – eine Korrektur möglich. Der Vermieter braucht also – anders als bei formellen Fehlern – keine neue Abrechnung zu erstellen. Hat der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist zeitnah korrigiert, darf er auch die künftigen Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen. Ob dies ein „Nachteil“ für den Mieter ist, mag dahinstehen, da dieser bei Erhalt der Betriebskostenabrechnung für den betreffenden Zeitraum die erhöhten Kosten ohnehin bezahlen muss. Ist die Betriebskostenabrechnung nach Ablauf des Abrechnungszeitraums um die zuvor vorhandenen materiellen Fehler korrigiert, braucht der Mieter trotzdem eine sich daraus ergebende Mehrbelastung nicht zu zahlen. Mehrbelastung bedeutet hier, dass die neue Betriebskostenabrechnung gegenüber der vorherigen, materiell fehlerhaften Abrechnung
Dabei bleibt der Mieter auch von einer Mehrbelastung über den Umweg der Saldierung verschont (BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04). Dies bedeutet, dass die Korrektur der Betriebskostenabrechnung dazu führen kann, dass eine Kostenposition nun ein Guthaben und eine andere Kostenposition zu einer weiteren Nachzahlung des Mieters führt. Im Wege der Saldierung würden nun Guthaben und Nachzahlung miteinander verrechnet. Gerade das ist aber ausgeschlossen, so dass sich ein aus der Korrektur ergebendes Guthaben dem Mieter erhalten bleibt. Der Vermieter muss also das Guthaben an den Mieter weiterleiten und darf die weitere Nachzahlung nicht geltend machen. Ausnahmsweise muss der Mieter jedoch einen Nachteil hinnehmen: Konnte der er in der Abrechnung den (materiellen) Rechenfehler eindeutig erkennen, kann es ihm nach Treu und Glauben verwehrt sein, sich auf den Ablauf der Abrechnungsfrist zu berufen. Das ist der Fall, wenn in der Abrechnung weitaus höhere Betriebskostenvorauszahlungen eingestellt sind als der Mieter tatsächlich gezahlt hat und die Mietvertragsparteien erst kürzlich über die tatsächliche zu zahlende Höhe der Vorauszahlungen vor Gericht gestritten hatten. Hier ist es dem Mieter verweht, sich auf den mit einem Blick erkennbaren Fehler in der Abrechnung sich auf die abgelaufene Abrechnungsfrist zu berufen (BGH, Urteil vom 30.03.2011, Az.: VIII ZR 133/10). Korrektur nach Abrechnungsfrist: Mieter behält stets seinen GuthabensanspruchAuch wenn der Vermieter auf seinen Nachforderungen „sitzenbleibt“, wenn er die Betriebskostenabrechnung erst nach dem Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert: Für den Mieter gilt die Abrechungsfrist nicht. Ergibt also aus der neu erstellten oder der um einen materiellen Fehler korrigierten Abrechnung ein Guthaben dieses Mieters, steht ihm dieses zu. Der Mieter kann also in diesen Fällen stets sein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung verlangen. |
Wie lange hat Vermieter Zeit Nebenkostenabrechnung zu korrigieren
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