Wie lange dauert es von der räumungsklage bis zur zwangsräumung

Allerdings begehrt der klagende Vermieter regelmäßig nicht nur die Räumung und Herausgabe des Mietobjekts, sondern meist zudem die Zahlung rückständiger Mieten, insb. sofern die Kündigung auf Mietrückständen basierte. Gemäß § 29a ZPO unterfallen alle Streitigkeiten über Räume ausschließlich örtlich dem Zuständigkeitsbereich des Amtsgerichts/Landgerichts, in dessen Bezirk sich die streitgegenständlichen Räume befinden. In sachlicher Hinsicht ist bei Wohnraummietverhältnissen das Amtsgericht unabhängig vom sog. Streitwert zuständig, es sei denn, es handelt sich um Gewerbemietverhältnisse. Bei Letzteren ist i. d. R. ab einem Streitwert von 5000 Euro das örtliche Landgericht sachlich zuständig.

Der Kläger (i. d. R. der Vermieter/Eigentümer) muss befugt sein, nach materiellem Recht den Klageanspruch in eigener Person geltend zu machen, und der Beklagte muss Schuldner des Anspruchs sein. Sofern mehrere Mieter auf der Schuldnerseite stehen, besteht i. d. R. eine Gesamtschuldnerschaft, sodass die Räumungsklage auch nur gegen eine Mietperson zulässig ist. Allerdings sollte mit Blick auf eine später evtl. notwendige Zwangsvollstreckung in Form der Zwangsräumung bereits im Räumungsprozess nach Möglichkeit jeder bekannte weitere Gewahrsamsinhaber mitverklagt werden – zumindest bzgl. des Räumungsanspruches –, denn ohne entsprechenden Räumungstitel ist die Zwangsräumung unzulässig bspw. sogar gegenüber mitbesitzenden Ehegatten, dem nicht ehelichen Lebensgefährten, dem Untermieter.

Sofern der Vermieter erst im Rahmen der Zwangsvollstreckung von weiteren Gewahrsamsinhabern erfährt, muss er seinen sodann bereits erstrittenen Räumungstitel gegen den/die Dritten gemäß § 727 ZPO umschreiben lassen, damit der Gerichtsvollzieher auch gegen diese Personen handlungsfähig ist.

Ist ein Räumungstitel vorhanden, so besteht für den Mieter grds. – aufgrund der zulässigen sofortigen Vollstreckung – das Risiko, obdachlos zu werden und zugleich der staatlichen Fürsorge zur Last zu fallen. Deshalb besteht bei Wohnraummietverhältnissen die Möglichkeit – sowohl innerhalb des Räumungsurteils bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung als auch innerhalb eines Räumungsvergleiches –, von Amts wegen oder auf Antrag eine Räumungsfrist zu erlangen (§§ 721, 794a ZPO). Der Grundsatz der sofortigen Räumung und Vollstreckbarkeit kann also durchbrochen werden.

Auch kann nach § 721 III ZPO die gewährte Räumungsfrist auf Antrag verkürzt oder verlängert werden, wobei ein Verlängerungsantrag spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen ist(!). Sofern diese Möglichkeiten erschöpft sind – bspw. die Höchstfrist von einem Jahr erreicht ist –, bleibt noch ein Antrag auf Vollstreckungsschutz gemäß § 765a ZPO als allg. Härteklausel in besonderen Ausnahmefällen, sofern eine Räumung gegen die guten Sitten verstoßen würde und aus sozialen Gesichtspunkten den Schuldner einer besonders ungewöhnlichen Härte (= untragbares Ergebnis) aussetzen würde.

Ein gerichtlicher Räumungsvergleich steht einem Räumungsurteil in Bezug auf die Vollstreckbarkeit gleich. Der Vorteil besteht vielmehr darin, dass regelmäßig nicht nur eine einvernehmliche Einigung über den Zeitpunkt der Räumung gefunden wird, sondern häufig auch (zumindest ein Teil der) Schulden erlassen werden und insb. der Schuldner Kosten spart, nicht zuletzt durch die nicht mehr notwendige Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher, sofern der Mieter, wie im Vergleich vereinbart, rechtzeitig räumt und die Wohnung herausgibt. Ein solcher Räumungsvergleich kann in jedem Stadium geschlossen werden, allerdings ist dieser nur vollstreckbar, sofern er im Rahmen eines Rechtsstreits gerichtlich erfolgte, § 794 I Nr. 1 ZPO.

Sofern es sich um ein Gewerberaummietverhältnis handelt, sind jedoch vollstreckbare Anwaltsvergleiche nach den Voraussetzungen des § 796a ZPO möglich, indem der Mieter sich der sofortigen Zwangsvollstreckung im Rahmen des Vergleichsschlusses unterwirft und dieser Vergleich beim zuständigen Amtsgericht niedergelegt oder von einem zuständigen Notar beurkundet wurde. Übrigens stellt ein „lediglich“ außergerichtlicher Vergleich keine Grundlage für eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme dar(!), wie leider häufig gemeint wird. Sofern der außergerichtliche Vergleich – den meist Anwälte mühsam verhandelt haben – nicht gelebt wird, führt kein Weg an einer Räumungsklage zur Erlangung eines vollstreckbaren Titels vorbei.

Der sog. Titel (bspw. Räumungsurteil, einstweilige Verfügungen, Räumungsvergleiche) als erste Voraussetzung der (notfalls zwangsweisen) Räumung muss dem Schuldner auch zugestellt werden vor Beginn der Räumung, wobei es ausreicht, dass die Zustellung – sofern nicht bereits von Amts wegen gemäß § 317 ZPO geschehen – unmittelbar vor der Räumung erfolgt, also bspw. vom Gerichtsvollzieher beim Türöffnen als Erstes übergeben wird. Zumeist wird allerdings nach Titelerlangung der Schuldner erneut unter Fristsetzung zur Räumung und Herausgabe aufgefordert, bevor eine Zwangsräumung veranlasst wird, sodass auch im letzten Schritt des Mietprozesses der Schuldner sozusagen abermals eine Chance erhält, zumindest die drohende Zwangsräumung abzuwenden.

Sofern eine Zustellung an den Mieter nicht erfolgen kann, dieser womöglich auch nicht anzutreffen ist, bietet die ZPO einige Möglichkeiten der Ersatzzustellung, bspw. durch Einwurf in den Briefkasten, durch Übergabe an eine volljährige, zum Haushalt des Schuldners gehörende und dort angetroffene Person etc. Das Öffnen und auch „Räumen“ der Wohnung ist dem Gerichtsvollzieher sodann auch „gewaltsam“ von Gesetzes wegen gestattet, also auch, wenn der Mieter nicht öffnet bzw. nicht da ist, sofern ihm die bevorstehende Zwangsräumung vorher bekannt gegeben wurde, notfalls eben im Wege der sog. Ersatzzustellung.