Was ist der unterschied zwischen wertermittlungsstichtag und qualitätsstichtag

Wir erstellen für Sie Marktwert-/Verkehrswert- Gutachten für Immobilien (Wohnungen, Einfamilien- oder Mehrfamilienhäuser, Gewerbe) nach § 194 BauGB. Dabei berücksichtigen wir nicht nur aktuell messbare Daten wie Bausubstanz, rechtliche Gegebenheiten oder Standortqualität, sondern auch Marktrends.

Wie wird durch ein Gutachten der realistische Marktwert einer Immobilie ermittelt?

Um bei Verkaufsverhandlungen mit fundierten Argumenten überzeugen zu können, ist es wichtig, den Marktwert der Immobilie zu kennen. Ein Immobiliengutachter ermittelt im Rahmen eines Immobiliengutachtens einen realistischen Marktwert des Verkaufsobjekts. Die Immobilie wird hierzu gründlich auf den Prüfstand gestellt und die individuellen Merkmale wie Größe, Lage und Ausstattung ausgewertet. Über die Berücksichtigung von Verkaufsdaten vergleichbarer Objekte fließt die aktuelle Marktlage mit ein, woraus sich dann letztendlich der Immobilienwert berechnet.

Gutachten-Immobilie: Liefert es auch einen Einblick in die Bausubstanz?

Die große Sorge von Immobilienkäufern ist oft versäumte Instandsetzungen oder auch versteckte Baumängel – käme deren Beseitigung unter Umständen doch sehr teuer. Der beauftragte Sachverständige für Immobilienbewertung besichtigt im Rahmen seines Auftrags die Immobilie und untersucht diese auch auf mögliche Baumängel bzw. Bauschäden. Weiterhin hält er mögliche anstehende Sanierungsmaßnahmen und die hierfür anfallenden Kosten fest. Auch der energetische Zustand wird bewertet.

Was ist der Unterschied zwischen einem Verkehrswertgutachten und einem Kurzgutachten?

Das Verkehrswertgutachten enthält eine detaillierte und besonders ausführliche Beschreibung der Lage, des Grundstücks, der Aufbauten sowie der rechtlichen Gegebenheiten (Umfang der Wertexpertise ca. 40-60 Seiten). Diese ausführliche Wertbestimmung findet nicht zuletzt auch vor Gericht Verwendung. Kurzgutachten sind für diejenigen sinnvoll, die ein kurzgefasstes Gutachten eines Gebäudes oder Grundstücks benötigen. Diese kürzere Objektbeschreibung (ca. 10 Seiten) enthält z.B. keine Erläuterungen der Fachbegriffe. Auf dieser Basis können persönliche Entscheidungen getroffen werden.

Das Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. (§ 194 Baugesetzbuch).

Ein Verkehrswertgutachten wird immer dann beauftragt, wenn eine sichere, objektive und gerichtsfeste Einschätzung des Immobilienwertes benötigt wird. Zielgruppe sind Eigentümer, Käufer, Erben, Kreditinstitute oder andere Beteiligte.

In aller Regel besteht ein Gutachten aus folgenden Teilen:

Grundlagen der Gutachtenerstellung

Bei einem Gutachten handelt es sich um eine mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung begründete Stellungnahme, die entsprechend dem Auftrag (Antragstellung) Tatsachenfeststellungen, Erfahrungssätze sowie aus Tatsachenfeststellungen gezogene Schlussfolgerungen einschließlich Werturteilen in objektiver, begründeter, systematisch gegliederter und nachvollziehbarer Weise vermitteln soll. Ein Gutachten ist von daher eine Art Indizienbeweis.

Als Kriterium für die äußerliche Gestaltung eines Gutachtens hat das OLG Koblenz die vom DIN (Deutsches Institut für Normierung e.V.) für Veröffentlichungen aus Wissenschaft, Technik, Wirtschaft und Verwaltung des Normenausschusses, Bibliotheks- und Dokumentationswesen herausgegebenen Normen herangezogen: Danach sollen auf einer geschriebenen Seite links 4 cm und oben 2 cm frei bleiben. Für den Zeilenabstand werden 60 Anschläge und 30 Zeilen pro Seite empfohlen. Bei extrem großem Seitenrand, einem großen Zeilenabstand sowie einer großen Zeichengröße können die Kosten für die Erstellung des Gutachtens entsprechend gekürzt werden.

Allgemeine Anforderungen an ein Gutachten:

• Gutachten sind systematisch aufzubauen, übersichtlich zu gliedern
• nachvollziehbar zu begründen und auf das Wesentliche zu beschränken
• die im Auftrag gestellten Fragen sind zu beantworten
• die tatsächlichen Grundlagen für eine Sachverständigenaussage sind sorgfältig zu ermitteln
• die erforderlichen Besichtigungen sind persönlich durchzuführen
• kommen  mehrere Lösungen in Betracht, so hat der Ersteller diese darzulegen und den Grad der Wahrscheinlichkeit der Richtigkeit einzelner Lösungen gegeneinander abzuwägen
• die Schlussfolgerungen im Gutachten müssen so klar und verständlich dargelegt sein, dass sie für einen Nichtfachmann lückenlos nachvollziehbar und plausibel sind

Anforderungen an Gutachten gemäß der ImmoWertV

Entsprechend den Regeln der ImmoWertV sollen Verkehrswertgutachten mindestens vier Teile enthalten:

Grundstückszustand:

• sämtliche wert beeinflussenden Merkmale des Grundstücks sind in der Wertermittlung sachgemäß zu berücksichtigen
• am Anfang des Gutachten sind deshalb entsprechend den §§ 4-6 ImmoWertV die Grundstücksmerkmale zu erfassen
• den Zustand des Grundstücks bestimmt sich nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden Merkmale (vgl. § 194 BauBG: rechtliche Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, sonstige Beschaffenheit, der Lage), (=Grundstücksmerkmale)
• im Gutachten muss dargestellt sein, welche wert beeinflussenden Merkmale das Grundstück besitzt und vom Sachverständigen erfasst, erkannt und berücksichtigt wurden
• Beispiele für unzureichende Grundstücksbeschreibungen: – der Sachverständige sieht die Mietverträge nicht ein, gibt dies jedoch im Gutachten an

  – der Kellerraum wurde nicht besichtigt, im Gutachten wird ohne einen diesbezüglichen Hinweis ein „normaler“ Kellerzustand unterstellt

• maßgeblich ist der Grundstückszustand am Qualitätsstichtag (vgl. § 2 Abs. 1 ImmoWertV); i.d.R entspricht entspricht der Qualitätsstichtag dem Wertermittlungsstichtag und so wird der tatsächlich vorhandene Grundstückszustand zugrunde gelegt
• Bewertungsfälle, bei denen aufgrund bestimmter Vorgaben der in der Wertermittlung unterstellte Zustand von dem tatsächlichen bzw. aktuell vorhandenen Zustand abweichen kann, d.h. der Qualitätsstichtag ist ungleich dem Wertermittlungsstichtag: – vorhandener Schaden soll im Gutachten nicht berücksichtigt werden – bei Beleihungswertermittlung (unterstellte Fertigstellung der in Wirklichkeit noch nicht bzw. noch nicht fertiggestellten Anlage) – Wertermittlung für Ehescheidungen (Zustand zu Beginn und zum Zeitpunkt des Antrags auf Ehescheidung) – Wertermittlung für Enteignungen (Zustand vor dem ersten Einfluss der Enteignung, enteignungsrechtliche Vorwirkung)

  – Wertermittlung für Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen (Zustände ohne Auswirkungen der sanierungs- und entwicklungsbedingten Wertveränderung)

• die Grundstücksmerkmale müssen vom Sachverständigen durch eine Ortsbesichtigung (Inaugenscheinnahme) erfasst werden; ist dies nicht möglich, so muss dies im Gutachten deutlich kenntlich gemacht werden
• rechtliche Gegebenheiten sind grundsätzlich abschließend zu erfassen und in der gegebenen Situation bei der Wertermittlung zugrunde zu legen
• Rechte und Belastungen, die in der Grundstücksbeschreibung als vorhanden angegeben werde, müssen im Gutachten auch berücksichtigt werden

Angabe des Wertermittlungsstichtags:

• in jedem Gutachten sind grundsätzlich die folgenden Stichtage anzugeben: Wertermittlungsstichtag, Qualitätsstichtag (falls abweichend vom Wertermittlungsstichtag), Tag der Ortsbesichtigung, Tag (Datum) der Gutachten-Erstellung
• die Ansätze der Verfahrensdaten müssen sich dabei grundsätzlich auf die aktuellen allgemeinen Wertverhältnisse (i.S.d. § 3 Abs. 2 ImmoWertV), d.h. die Grundstücksmarktsituation am Wertermittlungsstichtag beziehen
• Ausnahmen (Bewertungsfälle, in denen die in der Wertermittlung unterstellten allgemeinen Wertverhältnisse von der tatsächlichen bzw. aktuellen Marktsituation abweichen) sind z.B: Umlegungsverfahren, Erbauseinandersetzungen (Tod des Erblassers), Schenkungen (Tag der Schenkung), Enteignungsentschädigungen

2. Teil: Wahl und Begründung der anzuwendenden Wertermittlungsverfahren

• „Zur Ermittlung des Verkehrswerts sind das Vergleichswertverfahren einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere Verfahren heranzuziehen.“ (§ 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV)
• „Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehender Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen, die Wahl ist zu begründen.“(§ 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV)
• grundsätzlich sind alle drei der in der  ImmoWertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren anwendbar
• dennoch ist es üblich und sachgemäß, für bestimmte Grundstücksarten bestimmte Verfahren vorrangig anzuwenden
• Überlegungen, die zur Wahl der anzuwendenden Verfahren geführt haben, sind ausführlich darzulegen und zu begründen

3. Schritt: Verfahrensergebnisse ermitteln ImmoWertV

• Ergebnis der Verfahrensanwendungen ist nicht bereits der Verkehrswert, sondern lediglich der Ertragswert, der Sachwert und / oder der Vergleichswert
• Begriffe sollen auch für den Bewertungslaien verständlich erläutert werden
  von besonderer Bedeutung sind die in der ImmoWertV-komforme Anwendung der Wertermittlungsverfahren und die Beachtung der Datenableitung zu Grunde gelegten Bewertungsmodelle
• nachvollziehbare Dokumentation der Herleitung der im jeweiligen Verfahren wesentlich bestimmten Daten

4. Schritt: Ableitung des Verkehrswertes aus den Verfahrensergebnissen unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit

• „Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln“ (§ 8 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV)
• Grundsätzlich liefern alle Wertermittlungsverfahren weitgehend übereinstimmende d.h. marktkonforme Ergebnisse
• größere Abweichungen zwischen den einzelnen Verfahrensergebnissen sind somit grundsätzlich ungewöhnlich und zu erkunden bzw. zu erläutern
• die Aussagefähigkeit eines Verfahrensergebnisses hängt vorrangig von der Marktkonformität (d.h. der Genauigkeit“) des Verfahrensergebnisses und somit von der Zuverlässigkeit der in die Verfahren eingefügten Bewertungsdaten ab.

Weitere Infos zum Thema Wertermittlung finden sie hier.