Welche mängel muss der mieter beseitigen

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Muss ein Mangel in der Wohnung beseitigt werden, so besteht für Mieter eine Mitwirkungspflicht.

Mitwirkungspflicht - vor der Mängelbeseitigung soll eine Prüfung, Besichtigung stattfinden

Mängel in der Wohnung können oft nur beseitigt werden, wenn zuvor eine Prüfung (Besichtigung) erfolgt und dann auch die beauftragten Handwerker für die Mängelbeseitigung Zutritt zur Wohnung erhalten: 
Handwerker dürfen nicht in die Mietwohnung - Kündigung Mietvertrag 

Dringende Beseitigung eines Mangels der Mietwohnung - Zutritt zur Wohnung für Reparatur

Es kann auch Mängel am Haus geben, für die ein Betreten der Wohnung unbedingt erforderlich ist.
In solchen Fällen (z.B. Notfall) müssen Sie den Zutritt für eine Reparatur gestatten.

• Wirken Sie nicht ordentlich mit, dann kann ein ggf. Ihnen zustehendes Recht auf Mietminderung verloren gehen, im Extremfall kann sogar der Vermieter Schadenersatz verlangen.

Ohne Termin ist für das Ausführen einer Reparatur in der Wohnung kein Zutritt zu gewähren

Tipp

Trickdiebstahl durch falsche Handwerker 

• Droht bei einem aktuellen Schaden (z.B. Wasserrohrbruch) die Gefahr einer Schadenserhöhung, so ist der Zutritt zur Gefahrenabwendung ohne Termin zu gewähren.

Handwerker aus der Wohnung weisen - Hausrecht als Mieter durchsetzen

• Sie haben das Hausrecht in Ihrer Wohnung und können jeden (also Handwerker oder auch den Vermieter), aus der Wohnung weisen, wenn sich diese Personen nicht korrekt verhalten.
  Sinnvoll ist es, wenn Sie in dieser Situation einen Zeugen / eine Zeugin haben.

Mängel beseitigen, Reparaturen - müssen Mieter Möbel für Handwerker räumen?

Sie sind rechtlich nicht verpflichtet, "Baufreiheit" zu schaffen, also die Bereiche, in denen gearbeitet werden muss, freizuräumen oder abzudecken: 
Baufreiheit in Mietwohnungen - Platz für Handwerker schaffen . 

Aber es empfiehlt sich oft, sich selbst darum zu kümmern, damit es sorgfältig gemacht wird und keine (oft schwer beweisbaren) Schäden entstehen: 
Vermieter beauftragt Handwerker, dieser verursacht einen Schaden

Mitwirkung Mängelbeseitigung - Vermieter behauptet, dass Mieter Arbeiten behindert hat

Es ist ein beliebtes Vermieterargument, der Mieter habe die Arbeiten behindert, den Handwerker nicht in die Wohnung gelassen, deshalb konnte eine Reparatur nicht gemacht werden, deshalb kann die Mietminderung nicht geltend gemacht werden, usw.

Hinweis

Mieter haben auch für Zeiten der Abwesenheit (Urlaub etc.) das Recht, die Miete zu mindern.

• Ist die Reparatur nicht absolut dringend, und wegen Abwesenheit des Mieters eine schnelle Reparatur nicht möglich, weil die Wohnung während der Arbeiten nicht unbeaufsichtigt sein soll, so kann es sein, dass für diese Zeit dann die Miete nicht gemindert werden kann.
  Der Grund: Eine Vertrauensperson könnte mit der Beaufsichtigung der Arbeiten während einer Abwesenheit betraut werden. 
• Mietern kann in solchen Fällen Kostenersatz für eine Aufsichtsperson zustehen.​​​​​​​Dies sollte zuvor mit dem Vermieter vereinbart werden: 

  ​​​​​​​Instandsetzung Mietwohnung - Mieter entstehen Kosten - Kostenersatz 

Hinweis

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Das interessiert Sie

Fast jeder Mieter hat es irgendwann einmal mit Wohnungsmängeln zu tun – einem defekten Warmwasserboiler, einer ausgefallenen Heizung, Schimmel oder anderen Schäden. Erfreulich ist, wenn nach einem Anruf bei der Hausverwaltung alsbald die Handwerker anrücken und dem Mangel abhelfen. Doch sehr viel häufiger müssen Mieter monatelang warten oder der Vermieter lehnt die Reparatur sogar rundweg ab. Was ist in solchen Fällen zu tun? Wie kann man dem Vermieter Beine machen und sein Recht auf eine mangelfreie Wohnung durchsetzen?

Mängel schriftliich melden

Schritt Nummer eins ist es, den Vermieter unverzüglich über den Mangel in Kenntnis zu setzen und ihm damit die Gelegenheit zu geben, Abhilfe zu schaffen. Dazu sind Mieter sogar gesetzlich verpflichtet. Der Vermieter kann schließlich in der Regel nicht wissen, ob sich in der Wohnung die Schaben tummeln oder die Wand durchfeuchtet ist. Meldet man dies nicht und es kommt zu Folgeschäden, ist der Mieter schadensersatzpflichtig.

„Um sich zu entlasten, sollte man den Vermieter am besten schriftlich Bescheid geben“, empfiehlt Michael Roggenbrodt vom Berliner Mieterverein (BMV). Aber auch aus einem anderen Grund rät man beim BMV grundsätzlich zur schriftlichen Mängelanzeige. Zwar wird eine kooperative Hausverwaltung auch auf Anrufe oder E-Mails reagieren, doch weitergehende Ansprüche, etwa das Recht zur fristlosen Kündigung bei extremen Mängeln oder Schadensersatzansprüche lassen sich daraus nicht ableiten.

Ein Einschreiben gibt keine Sicherheit

Die Mängelmeldung sollte unbedingt eine konkrete Frist zur Beseitigung enthalten. Bei einem Notfall, zum Beispiel einen Rohrbruch oder Heizungsausfall im Winter, muss unverzüglich gehandelt werden. Bei normalen Mängeln gilt in der Regel ein Zeitraum von 14 Tagen als angemessen. Manchmal kann aber auch eine längere Frist vernünftig sein, etwa wenn nasse Wände erst richtig trocknen müssen, bevor sie mit einem Neuanstrich versehen werden.

Kein Geld verschenken

Mietminderung ist nicht ohne Risiko

Die bei Mietern sehr beliebte Mietminderung ist jedoch nicht ohne Risiko. Zwar hat man grundsätzlich ein Recht darauf, nicht die volle Miete zu zahlen, solange die Wohnung nicht im ordnungsgemäßen Zustand ist. Dieses Recht muss nicht beim Vermieter „beantragt“ werden und ist auch nicht von seiner Zustimmung abhängig. „Doch bei fehlerhafter, das heißt völlig abwegiger Minderung kann es passieren, dass man die Wohnung verliert“, erklärt Maciejewski.

Viele Mieter überschätzen ihre möglichen Minderungsansprüche. Häufig werden dubiose Tabellen aus dem Internet zu Rate gezogen, statt eine professionelle Rechtsberatung zu konsultieren. „Vorsicht vor Mietminderungslisten!“ heißt es daher auch beim Mieterverein. Allgemein gültige Quoten für bestimmte Mängel gibt es nicht, es kommt immer auf den Einzelfall an. Auch die in den Broschüren des Deutschen Mieterbunds aufgeführten Gerichtsurteile mit Minderungsquoten sind Beispielsfälle und dienen nur als grobe Orientierung. Die Gerichte reagieren zunehmend ungehalten, wenn wegen einer Lappalie, beispielsweise einem Loch im Parkett oder einem winzigen Schimmelfleck, die Miete um 30 Prozent gemindert wird. Gefährlich wird es spätestens dann, wenn zwei Monatsmieten Zahlungsrückstand zusammengekommen sind und der Vermieter mit Kündigung droht. Vor Gericht muss der Mieter dann im Zweifelsfall belegen, dass er kompetenten Rechtsrat eingeholt und nicht etwa „aus dem Bauch heraus“ gekürzt hat. Er darf sich auch nicht mit der Lektüre von Zeitungsartikeln begnügen, wie das Landgericht Berlin vor einigen Jahren urteilte (LG Berlin vom 6. September 2005 – 63 S 111/05).

Auf der sicheren Seite ist, wer weiterhin die volle Miete unter Vorbehalt zahlt. Manchmal bietet es sich auch an, sich mit dem Vermieter auf eine pauschale Mietminderung zu einigen, etwa bei einer Modernisierung. Das erspart dann auch das Führen eines Bautagebuchs.

Ausgeschlossen ist die Mietminderung, wenn der Mieter den Mangel schon bei Vertragsabschluss kannte oder problemlos hätte erkennen können. Ist man beispielsweise in einen Altbau mit marodem Treppenhaus und verrotteten Fenstern gezogen, kann man anschließend deshalb nicht die Miete mindern.

Gemindert wird von der Warmmiete

Weniger Miete zu zahlen mag angenehm sein, doch eigentlich möchte man, dass die Mängel in Ordnung gebracht werden. Was tun also, wenn die gesetzte Frist verstrichen ist und sich der Vermieter immer noch nicht rührt?

Möglichkeit 1: Das Selbstbeseitigungsrecht

Möglichkeit Nummer eins: das sogenannte Selbstbeseitigungsrecht. Das heißt, dass man die Reparatur selber in Auftrag gibt und sich die Kosten dann vom Vermieter ersetzen lässt beziehungsweise mit der Miete verrechnet. Das bietet sich vor allem bei kleineren Schäden an, etwa einem defekten Boiler oder einem Sprung im Waschbecken. Aber Vorsicht: Der Vermieter muss nur die „erforderlichen Aufwendungen“ ersetzen. Man kann also nicht einfach ein neues Fenster bestellen, wenn das alte noch repariert werden könnte.

Voraussetzung für die selbst beauftragte Mängelbehebung ist auch, dass der Vermieter wirksam „in Verzug gesetzt“ wurde, wie die Juristen sagen. Wer nicht nachweisen kann, dass er den Vermieter mit Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert hat, bleibt unter Umständen auf den Kosten sitzen. Einzige Ausnahme: Bei „Gefahr im Verzug“, etwa einem Rohrbruch, kann man sofort einen Handwerker rufen, sofern der Vermieter nicht zu erreichen ist.

Möglichkeit 2: Das Zurückbehaltungsrecht

Möglichkeit 3: Die Klage auf Mängelbeseitigung

Und schließlich gibt es noch die Möglichkeit, einem unwilligen Vermieter mit einer Klage auf Mängelbeseitigung Druck zu machen. „Der Nachteil ist, dass Prozesse oft lange dauern“, meint Michael Roggenbrodt. Die Erfahrung des Mietervereins zeigt aber: Viele Vermieter unternehmen jahrelang nichts – aber kaum ist die Klage eingereicht, werden sie wach.

Wer kann noch helfen?

Parallel zum mietrechtlichen Vorgehen kann man gegebenenfalls auch das Gesundheitsamt oder die Bauaufsicht einschalten. Allerdings werden diese Behörden nur tätig, wenn die Gesundheit des Mieters gefährdet oder wenn das Wohnen fundamental beeinträchtigt ist, etwa bei Schädlingsbefall, Heizungsausfall im Winter oder Wassersperrung. Die Behörden können dann nicht nur Ordnungsgelder gegen unwillige Vermieter verhängen, sondern auch eine Ersatzvornahme anordnen, also zum Beispiel Heizöl bestellen oder das undichte Dach decken lassen. Beim Mieterverein hat man unterschiedliche Erfahrungen gemacht mit dem amtlichen Engagement, aber schließlich kann es nicht schaden, zweigleisig zu fahren.

Mieter haben also diverse Möglichkeiten, ihrem Vermieter Dampf zu machen. Welcher  Schritt der richtige ist, sollte immer in der Rechtsberatung besprochen werden.

Birgit Leiß

Mieter können durch die richtige Vorgehensweise eine Menge dazu beitragen, dass ihr Vermieter „in die Gänge kommt“. Der stellvertretende Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Michael Roggenbrodt sagt, wie es geht.

MieterMagazin: Was sind die häufigsten Fehler bei der Mängelmeldung?

Roggenbrodt: Häufig wird bei der Hausverwaltung angerufen und irgendeinem Mitarbeiter das Problem geschildert. In vielen Fällen funktioniert das auch. Aber seine Rechte kann man nur dann durchsetzen, wenn sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet und dazu ist der Nachweis einer schriftlichen Mängelmeldung mit abgelaufener Frist unumgänglich. Häufig wird auch die Fristsetzung vergessen. Richtig ist es, ein konkretes Datum zu benennen, bis wann der Mangel behoben werden muss. Ich empfehle auch immer, den Mangel sehr genau zu beschreiben, also nicht „im Schlafzimmer ist Schimmel“, sondern „im ersten Zimmer links des Wohnungseingangs befindet sich seit Januar ein circa 30 Zentimeter großer Schimmelfleck etwa mittig auf der rechten Zimmerwand in 80 Zentimeter Höhe“.

MieterMagazin: Was ist bei der Mietminderung zu beachten?

Roggenbrodt: Viele Mieter überschätzen die vor Gericht durchsetzbaren Minderungsbeträge. Häufig wird die subjektive Beeinträchtigung als so schwerwiegend empfunden, dass man am liebsten gar keine Miete mehr zahlen würde. Doch Mietminderung ist weder Bestrafung noch Druckmittel, sondern ein Ausgleich für den zeitweisen Wertverlust der Wohnung. Zu hohe Quoten sind sehr gefährlich, nicht nur, weil man sich an die reduzierte Miete gewöhnen kann. Wer überzogen mindert, riskiert eine Zahlungsklage und im schlimmsten Fall die Kündigung. Einige Vermieter warten nur darauf, dass zwei Monatsmieten Mietrückstand zusammenkommen und kündigen dann sofort.

MieterMagazin: Welche anderen Möglichkeiten gibt es, einen unwilligen Vermieter zur Mängelbeseitigung zu bewegen, insbesondere bei größeren Instandhaltungsdefiziten, bei denen eine Ersatzvornahme nicht in Frage kommt?

Roggenbrodt: Ein gut funktionierendes Druckmittel ist das Zurückbehaltungsrecht. Dabei hält man neben der Mietminderung den drei- bis fünffachen Minderungsbetrag zurück. Im Extremfall ist also gar keine Miete mehr zu zahlen. Viele Vermieter lassen sich davon sehr viel eher beeindrucken als durch die vergleichsweise geringen Beträge bei der Mietminderung. Allerdings muss man sich darüber im Klaren sein, dass man das Geld – anders als bei der Mietminderung – nach erfolgter Mängelbeseitigung sofort nachzahlen muss. Mein Rat daher: Man macht das für höchstens drei oder vier Monate, um dem Vermieter Beine zu machen. Passiert dann immer noch nichts, erhebt man Klage auf Mängelbeseitigung.

Interview: Birgit Leiß

„Für die Reparatur der Heizungsanlage stellen wir Ihnen 120 Euro in Rechnung“ – wenn Mieter mit solchen oder ähnlichen Forderungen des Vermieters konfrontiert werden, ist Vorsicht geboten. Zwar enthalten mittlerweile viele Mietverträge Regelungen zu sogenannten Kleinreparaturen, mit denen die Kosten für Bagatellschäden beziehungsweise „kleine Instandsetzungen“ auf die Mieter abgewälzt werden sollen. Doch viele dieser Klauseln sind rechtlich unwirksam. So muss es sich tatsächlich um Kleinigkeiten handeln, nach der Rechtsprechung darf die Reparatur höchstens 100 Euro kosten. Sind im Vertrag 75 Euro als Höchstgrenze festgehalten und die Rechnung beträgt 85 Euro, muss man gar nichts zahlen. Zudem muss im Mietvertrag auch eine Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum – zum Beispiel pro Jahr – genannt werden. Außerdem darf sich die Klausel nur auf solche Teile der Mietwohnung beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, etwa Armaturen oder die Zugeinrichtung von Rollläden, nicht aber Heizungsanlagen oder Wasserleitungen. Und nicht vergessen: Ohne eine solche Vereinbarung im Mietvertrag darf der Mieter gar nicht zur Kasse gebeten werden. Tipp: Wer in Unkenntnis der Rechtslage für Bagatellschäden bezahlt hat, kann das Geld unter Umständen zurückfordern. Lassen Sie sich beim Mieterverein beraten.

Mitunter soll man sich auch an den Kosten beteiligen, weil man am Schaden angeblich selbst schuld sei. Klassischer Streitpunkt: der verstopfte Abfluss. Grundsätzlich gilt: Bei normaler Abnutzung und Verschleiß muss der Vermieter zahlen, bei unsachgemäßem Umgang der Mieter. Die Beweispflicht liegt jedoch beim Vermieter.

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alle Zeichnungen:
Susanne Nöllgen/Grafikbüro

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