Zahlt der Mieter unpünktlich oder gar nicht, so stellt dies einen schweren Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten des Mieters dar, berichtet der Immobilienverband Deutschland (IVD). Der Verband hat einige Ratschläge zusammengestellt, was Vermieter gegen säumige Mieter unternehmen können. 20.09.2005 | von Quelle: Immowelt Es gehört zu den Hauptpflichten des Mieters, pünktlich zum Monatsanfang die Miete zu zahlen. In der Regel ist das spätestens der dritte Werktag im Monat. Zahlt der Mieter unpünktlich oder gar nicht, so stellt dies einen schweren Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten des Mieters dar, der schwere Konsequenzen haben kann, berichtet der Immobilienverband Deutschland (IVD). Der Verband hat einige Ratschläge zusammengestellt, was Vermieter gegen säumige Mieter unternehmen können. Stellt der Vermieter das Ausbleiben der Zahlung fest, so sollte er schnell reagieren. Denkbar sind nicht nur Nachlässigkeit oder Zahlungsschwierigkeiten des Mieters, sondern möglicherweise auch technische Probleme wie etwa Fehlbuchungen. Für die künftige Zahlungsmoral des Mieters sei es nach Einschätzung des IVD gut, wenn dieser den Eindruck gewinnt, dass der Vermieter akribisch auf den korrekten Eingang der Mietzahlung achtet. Miete meist am Monatsanfang fällig Zur Startseite © 2020 Handelsblatt GmbH Mobile Webseite Datenschutz-Einstellungen v3.0.2
Wenn die Miete nicht oder nicht pünktlich gezahlt wird, darf der Vermieter seinem Mieter kündigen – und zwar fristlos. Betroffene Mieter können die sofortige Kündigung in der Regel noch abwenden, wenn sie einiges beachten. Der Termin rückt immer näher, aber Ihr Konto wird immer leerer: Wenn Sie Ihre Miete mal nicht bezahlen können, ist das noch kein Grund für eine Kündigung. Allerdings gilt: Lange zögern sollten Sie nicht, sondern suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter. Doch ab wann kann er mich wirklich rausschmeißen? Und welche Rechte habe ich als Mieter in einem solchen Fall? t-online beantwortet die wichtigsten Fragen zu einem Mietrückstand. Bei welchem Mietrückstand darf der Vermieter kündigen?Die gesetzlichen Regelungen zum Schutz der Vermieter sind relativ eindeutig formuliert. So gibt es drei Regeln, die zu einer "außerordentlichen fristlosen Kündigung" führen können.
Einen Mietrückstand kann der Mieter beispielsweise auch durch offene Nebenkostennachzahlungen anhäufen (diese Fristen sollten Sie daher kennen). Summieren sich offene Nebenkostennachzahlungen oder ungerechtfertigte Mietminderungen auf insgesamt zwei Monatsmieten, kann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen. Dabei kommt es nicht auf den Zeitraum an, in dem sich die offenen Rückstände angesammelt haben. Wie muss eine fristlose Kündigung gestaltet sein?Damit die fristlose Kündigung gültig ist, muss Ihr Vermieter den Grund für die fristlose Kündigung anführen – also den Mietrückstand. Womöglich wird er auch deutlich machen, wie viel Miete Sie ihm genau schulden. Außerdem muss die fristlose Kündigung von Ihrem Vermieter unterschrieben sein. Ihr Vermieter wird auch schreiben, dass Sie die Wohnung zu räumen haben und ihm die Wohnungsschlüssel übergeben müssen. Dazu wird er Ihnen wahrscheinlich einen Termin vorschlagen. Beachten Sie: Ziehen Sie nach einer fristlosen Kündigung nicht aus, kann Ihr Vermieter eine Räumungsklage anstreben (siehe unten). Gut zu wissen: Der Vermieter darf bei einem Mietrückstand nicht auf die Mietkaution zurückgreifen. Das ist erst bei einer Räumungsklage möglich.
Was mache ich, wenn ich die Miete nicht bezahlen kann?Im Prinzip können Mieter die Kündigung noch verhindern. Sind die Zahlungsrückstände bereits entstanden, sollten Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen. So könnten Sie versprechen, die Miete nachzuzahlen und gegebenenfalls versuchen, einen Zahlungsaufschub oder eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Was Sie noch tun können:
Gut zu wissen: Grundsätzlich haben Mieter das Recht, die Miete zu mindern, wenn es einen nachvollziehbaren Mangel gibt. Doch wer die Miete zu stark mindert, setzt seinen Mietvertrag aufs Spiel. Messlatte für den kündigungsrelevanten Rückstand ist die vereinbarte Miete, nicht die geminderte, entschied der Bundesgerichtshof (AZ.: VIII ZR 193/16). Ausreden wie "Ich dachte, die Miete wäre zur Monatsmitte fällig" lässt der Gesetzgeber hingegen nicht gelten. In jedem Mietvertrag ist klar geregelt, zu welchem Zeitpunkt die Miete fällig wird. Bereits unpünktliche Zahlungen gelten als "gravierende Pflichtverletzungen" seitens des Mieters. Sie sind dazu verpflichtet, sich ohne ständige Abmahnungen des Vermieters zu informieren, wann die Miete fällig ist – und auf welches Konto diese überwiesen werden muss. Flattert eine Mahnung mit der Zahlungsaufforderung der rückständigen Miete ins Haus, sollten Sie allerspätestens das Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen (siehe oben). Achtung: Selbst wenn säumige Mieter ihrer Zahlungspflicht nachkommen und den offenen Rückstand zahlen, sind sie nicht vor einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gefeit. Das heißt, sie müssen sich dann zwar nicht sofort, aber innerhalb der gesetzlichen Frist eine neue Bleibe suchen. Können Mietschulden verjähren?Ja. Mietschulden unterliegen der gesetzlichen Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Innerhalb dieser Frist hat der Vermieter Zeit, seinen Anspruch auf die rückständige Miete samt Verzugszinsen gerichtlich geltend zu machen.
Die Verjährungsfrist beginnt mit Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstand oder dieser vom Mietrückstand erfahren hat oder hätte erfahren müssen. Kann mein Vermieter mich einfach rausschmeißen?Nein. Einfach so geht das nicht. Es muss ein wichtiger Grund vorliegen, etwa dass Sie die Miete nicht bezahlt haben (siehe oben). Doch in der Regel schickt Ihr Vermieter Ihnen eine Mahnung – juristisch verpflichtet dazu ist er allerdings nicht. Sollten Sie darauf nicht reagieren, kann Ihr Mieter Ihnen kündigen. Kommt der Mieter der Aufforderung zum Auszug nicht nach, folgt die Räumungsklage. Bei einer fristlosen Kündigung kann der Mieter seine Schulden zudem noch bis zu zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage bezahlen. Dann folgt keine fristlose Kündigung – mit einer Einschränkung: Wenn in den vergangenen zwei Jahren schon einmal entsprechende Mietrückstande angefallen sind, ist das nicht mehr möglich. Verwendete Quellen:
Viele Rechnungen auf einmal – schneller als gedacht ist das Konto im Minus und der Mieter kann die Miete nicht mehr bezahlen. Die Konsequenz: Mietschulden. Tipps, wie Mieter dann vorgehen sollten.  ... wenn sie aufgrund von Corona die Miete nicht zahlen konnten: Der Vermieter musste allerdings vom Mieter über die Nichtzahlung der Miete in Kenntnis gesetzt werden. Wenn der Vermieter weiß, dass seine Einnahmen vorübergehend ausbleiben, kann auch er sich besser auf die Situation vorbereiten. Eine der wichtigsten Verpflichtungen des Mieters ist es, die Miete pünktlich zu zahlen. Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, spricht man von einem Mietrückstand. Dem Mieter droht ab einer bestimmten Höhe des Rückstands eine fristlose Kündigung der Wohnung und unter Umständen eine Räumungsklage. Ein Rückstand liegt vor, wenn der Mieter die Miete nicht bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus zahlt. Laut Bundesgerichtshof (BGH) reicht es allerdings aus, wenn er die Überweisung am dritten Werktag des Monats bei seiner Bank anweist. Entgegenstehende Bestimmungen in Formularverträgen, dass es nämlich für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes ankommt, sind unwirksam (BGH VIII ZR 222/15). Wichtig: Der Samstag zählt hierbei nicht als Werktag. Zahlt der Mieter zwei Monate hintereinander keine Miete oder einen erheblichen Teil nicht, kann der Vermieter ihm fristlos kündigen. Das Gleiche gilt dann, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum nur teilweise zahlt und im Gesamten über zwei Monatsmieten in Verzug ist. Der BGH urteilte im Dezember 2021, dass für die Kündigung wegen Mietrückstand der Gesamtrückstand erheblich ist. Eine Mieterin hatte zwei aufeinanderfolgende Mieten nicht komplett gezahlt, wobei bei der ersten kein erheblicher Teil fehlte. Ihre Klage gegen die Räumung wies der BGH nun ab und urteilte, dass die Mietrückstände nicht einzeln betrachtet werden, sondern der Gesamtmietrückstand entscheidend ist. (BGH, Urteil v. 8.12.2021, VIII ZR 32/20) Ausnahme: Mindert der Mieter berechtigt wegen Wohnungsmängeln seine Miete, gerät er nicht in Zahlungsverzug. Hier kann es allerdings zum Streit über die Höhe der Minderung kommen. Hat der Mieter die Miete unberechtigt oder zu hoch gemindert, kann dies als Rückstand ausgelegt werden. Auch regelmäßige unpünktliche Zahlungen können eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Davor muss der Vermieter dem Mieter allerdings eine Abmahnung schicken. Das hat der Bundesgerichtshof (Az. VII ZR 364/04) beschlossen. Eine fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn:
Der Mieter hat aber nur alle zwei Jahre die Möglichkeit, eine fristlose Kündigung durch Zahlung des kompletten Rückstands gegenstandslos zu machen. Wer immer wieder in Mietrückstand gerät, muss früher oder später mit einer wirksamen fristlosen Kündigung rechnen. Wichtig: Spricht der Vermieter nicht nur eine fristlose, sondern im selben Schreiben hilfsweise zusätzlich eine fristgerechte Kündigung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist aus, so bleibt letztere bestehen. Der Mieter hat dann lediglich etwas Zeit gewonnen. Mieter sollten außerdem nicht vergessen: Eine fristlose Kündigung mit anschließender Räumungsklage und Zwangsräumung ist auch für Vermieter mit finanziellem Aufwand verbunden – das heißt, auch er will so eine Situation, soweit möglich, verhindern. Daher sollten Mieter mit Mietrückstand immer zunächst versuchen, mit ihrem Vermieter persönlich zu reden, um eine Lösung zu finden. Persönlich mit dem Vermieter reden Hilfe von Mietervereinen Geld leihen Mietzahlung von Jobcenter Unterstützung vom Sozialamt Wohngeld beantragen Ihre Meinung zählt von 5 Sternen wir empfehlen Verwalten Sie Ihre vermieteten Immobilien jetzt online – einfach, sicher und 100% kostenlos! mehr...Verwalten Sie Ihre vermieteten Immobilien jetzt online – einfach, sicher und 100% kostenlos! mehr...Sie haben Fragen? Wenden Sie sich persönlich an uns. zur Kontakt-Übersicht |
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