Instandsetzung, Instandhaltung, Sanierung und Modernisierung: Begriffe, die gerne miteinander vermischt werden – teilweise zurecht, oft jedoch zu unrecht. Lernen Sie die Unterschiede kennen. Show  Die ModernisierungBei der Modernisierung werden bestimmte Ausstattungsmerkmale einer Immobilie auf den neuesten Stand gebracht. Dies ist beispielsweise bei der Erneuerung einer veralteten Heizung, dem Einbau von isolierten Fenstern und Türen oder der Installation eines Fahrstuhls der Fall. Auch die Optimierung gewisser Sicherheitsstandards im Bereich Einbruchschutz kann zur Modernisierung gezählt werden. Der Begriff Modernisierung spielt ürbigens eine zentrale Rolle bei der Frage, welche Kosten Vermieter auf die Mieter umlegen können. § 555b BGB definiert eine Modernisierung wie folgt:
Die Instandhaltung und InstandsetzungVon einer Instandsetzung ist immer dann die Rede, wenn Bauelemente und Einrichtung auf den Stand gebracht werden, der zum Zeitpunkt der Wohnungs- oder Hausübergabe/-übernahme vorherrschte. Einfach ausgedrückt: Wenn etwas kaputt geht oder deutlich an Wert einbüßt, wird es (wieder) instandgesetzt. Vermieter sind sogar gesetzl. dazu verpflichtet, den Wohnstandard zu halten und entsprechend für die Kosten der Instandhaltung aufkommen. Die Kosten sind also durch die Miete gedeckt und können in der Regel nicht gesondert auf die Mieter umgelegt bzw. für eine Mieterhöhung herangezogen werden – auch nicht in Form von Betriebskosten. Eine Ausnahme bilden jedoch Wartungskosten für Heizung, Aufzug, Gartenpflege und Co. Insbesondere die laufenden Kosten gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) müssen nicht gesondert vertraglich geregelt werden und sind von Mietern zu dulden. SanierungDie Sanierung ist in der Regel umfassender als eine Instandsetzung. Ein klassisches Beispiel ist die Kernsanierung, bei der auch in die veraltete Bausubstanz eingegriffen wird. Allerdings ist die Modernisierung meist Teil einer umfangreichen Sanierung. Hier beginnen sich die Begrifflichkeiten entsprechend zu vermischen / ergänzen.
Auch nach der Sanierung werden die Mieten in vielen Fällen erhöht. Zugleich sinken jedoch die Nebenkosten – zum Beispiel aufgrund der Energieeinsparung bei der Warmwasserversorgung und Gebäudeheizung. Förderung fast immer möglichBei der Sanierung denkmalgeschützter Altbauten werden Eigentümer ggfs. von der Deutschen Stiftung Denkmalschutz, den Landesdenkmalämtern sowie der örtlichen Denkmalschutzbehörde finanziell unterstützt. Bei der energetischen Sanierung bzw. Modernisierung von Immobilien ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Ansprechpartner Nummer eins. Die staatliche Förderbank unterstützt ferner den altersgerechten Umbau sowie die Implementierung von Sicherheitssystemen. Zur Verfügung stehen sowohl direkte Zuschüsse als auch zinsgünstige Förderkredite. Page 2
Instandsetzung, Instandhaltung, Sanierung und Modernisierung: Begriffe, die gerne miteinander vermischt werden – teilweise zurecht, oft jedoch zu unrecht. Lernen Sie die Unterschiede kennen. Die ModernisierungBei der Modernisierung werden bestimmte Ausstattungsmerkmale einer Immobilie auf den neuesten Stand gebracht. Dies ist beispielsweise bei der Erneuerung einer veralteten Heizung, dem Einbau von isolierten Fenstern und Türen oder der Installation eines Fahrstuhls der Fall. Auch die Optimierung gewisser Sicherheitsstandards im Bereich Einbruchschutz kann zur Modernisierung gezählt werden. Der Begriff Modernisierung spielt ürbigens eine zentrale Rolle bei der Frage, welche Kosten Vermieter auf die Mieter umlegen können. § 555b BGB definiert eine Modernisierung wie folgt:
Die Instandhaltung und InstandsetzungVon einer Instandsetzung ist immer dann die Rede, wenn Bauelemente und Einrichtung auf den Stand gebracht werden, der zum Zeitpunkt der Wohnungs- oder Hausübergabe/-übernahme vorherrschte. Einfach ausgedrückt: Wenn etwas kaputt geht oder deutlich an Wert einbüßt, wird es (wieder) instandgesetzt. Vermieter sind sogar gesetzl. dazu verpflichtet, den Wohnstandard zu halten und entsprechend für die Kosten der Instandhaltung aufkommen. Die Kosten sind also durch die Miete gedeckt und können in der Regel nicht gesondert auf die Mieter umgelegt bzw. für eine Mieterhöhung herangezogen werden – auch nicht in Form von Betriebskosten. Eine Ausnahme bilden jedoch Wartungskosten für Heizung, Aufzug, Gartenpflege und Co. Insbesondere die laufenden Kosten gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) müssen nicht gesondert vertraglich geregelt werden und sind von Mietern zu dulden. SanierungDie Sanierung ist in der Regel umfassender als eine Instandsetzung. Ein klassisches Beispiel ist die Kernsanierung, bei der auch in die veraltete Bausubstanz eingegriffen wird. Allerdings ist die Modernisierung meist Teil einer umfangreichen Sanierung. Hier beginnen sich die Begrifflichkeiten entsprechend zu vermischen / ergänzen.
Auch nach der Sanierung werden die Mieten in vielen Fällen erhöht. Zugleich sinken jedoch die Nebenkosten – zum Beispiel aufgrund der Energieeinsparung bei der Warmwasserversorgung und Gebäudeheizung. Förderung fast immer möglichBei der Sanierung denkmalgeschützter Altbauten werden Eigentümer ggfs. von der Deutschen Stiftung Denkmalschutz, den Landesdenkmalämtern sowie der örtlichen Denkmalschutzbehörde finanziell unterstützt. Bei der energetischen Sanierung bzw. Modernisierung von Immobilien ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Ansprechpartner Nummer eins. Die staatliche Förderbank unterstützt ferner den altersgerechten Umbau sowie die Implementierung von Sicherheitssystemen. Zur Verfügung stehen sowohl direkte Zuschüsse als auch zinsgünstige Förderkredite.
Unter Instandhaltung versteht man Maßnahmen, die zur Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustands erforderlich sind (= Wartung). Instandsetzung ist die Beseitigung eines vertragswidrigen Zustands (= Reparatur). Der Vermieter hat die vermietete Sache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Bei dieser Hauptleistungspflicht des Vermieters handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung, die sich nicht in der Überlassung der Mietsache erschöpft, sondern auch darin besteht, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Diese Pflicht hat der Vermieter auch dann zu erfüllen, wenn der Mieter die Wohnung nicht selbst bewohnt und damit von dem Mangel nicht betroffen ist. Insofern kann wegen des Mangels auch eine Mietminderung berechtigt sein, unabhängig davon, ob die Überlassung der Wohnung an den Dritten zulässig war. Gemäß §§ 535, 538 BGB sind die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung vom Vermieter zu tragen. Seine vertragliche Dauerverpflichtung kann nach der Rechtsprechung des BGH während des Bestehens des Mietverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, da sie während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu entsteht. Der Vermieter kann daher gegen Ansprüche des Mieters auf Beseitigung von Mängeln, die während der Mietzeit eingetreten sind, z. B. Reparatur von undicht gewordenen Fenstern, nicht einwenden, der Zustand bestünde schon längere Zeit und die Ansprüche des Mieters wären deshalb verjährt. Anders ist die Rechtslage, wenn der Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrags vorhanden war und der Mieter den Mangel erkannt oder ihn lediglich infolge grober Fahrlässigkeit nicht erkannt hat. Dann stehen dem Mieter keine Rechte auf Mietminderung und Schadensersatz zu. Die dem Mieter nach den §§ 276, 278, 823, 831 BGB obliegende Haftung für schuldhaft verursachte Schäden an der Mietsache sind davon nicht berührt. Keine Instandhaltungspflicht des Vermieters besteht für Gegenstände und Ausstattungen, die vom Mieter selbst in die Mieträume eingebracht wurden. Die Beweislast dafür, dass die Mieträume vom Vermieter mit einer bestimmten Ausstattung versehen wurden (z. B. Gasöfen), für die der Vermieter instandhaltungspflichtig ist, trägt der Mieter, d. h., im Zweifel muss der Mieter die Instandhaltungspflicht des Vermieters für bestimmte Gegenstände in den Mieträumen beweisen. Bei Übergabe der Mieträume sollte daher auch die Ausstattung der Mieträume in einem Übergabeprotokoll dokumentiert werden. Gleiches gilt für Gegenstände und Einbauten (z. B. Einbauküchen, Sanitärausstattung, Böden), die der Mieter von seinem Mietvorgänger erworben hat bzw. die ihm von diesem unentgeltlich überlassen wurden. Hat der neue Mieter dagegen die von dem Vormieter in die Mieträume eingebrachten Einrichtungen (z. B. Fußbodenbelag, in Leichtbauweise errichtete Zwischenwände) nicht im Wege einer Ablösungsvereinbarung übernommen, hängt es von der Auslegung des mit dem Nachmieter abgeschlossenen Mietvertrags ab, ob die Einrichtungen als Bestandteile der Mietsache mitvermietet worden sind und sich die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters damit auch auf diese Einrichtungen erstreckt. Bei fest mit der Mietsache verbundenen Einbauten wird man mangels entgegenstehender Vereinbarung im Zweifel von einer Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters ausgehen dürfen. Gleiches gilt, wenn der Mietvorgänger die Gegenstände bzw. Einbauten nach seinem Auszug in den Mieträumen lediglich zurückgelassen hat. Auch dann ist das Eigentum nicht auf den Nachmieter, sondern auf den Vermieter übergegangen. Dies hat zur Folge, dass diese Gegenstände und Einbauten – mangels einer anderweitigen Vereinbarung – als vermieterseits gestellt und damit als mitvermietet gelten. Damit erstreckt sich die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters auch auf die vom Vormieter zurückgelassenen Gegenstände und Einbauten. Eine Formularklausel des Vermieters, wonach vom Vormieter stammende Mobiliarteile (z. B. Herd, Kühlschrank, Schränke, Bodenbeläge) in das Eigentum des Mieters übergehen, ist überraschend und wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; insbesondere wenn der Mieter keinen Kontakt zum Vormieter hatte. Daher kann diese Klausel keine Freizeichnung des Vermieters von seinen gesetzlichen Instandhaltungspflichten bewirken. Vereinbaren die Mietvertragsparteien, dass der Mieter berechtigt ist, die – gegen einen in der Gesamtmiete ausgewiesenen monatlichen Betrag mitvermietete – Einbauküche auszulagern und eine eigene Einbauküche einzubauen, wird zwar der Vermieter von seiner Gestellungs- und Ersetzungspflicht frei, nicht aber der Mieter von seiner Mietzahlungs... Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt. |
Was ist der Unterschied zwischen Instandsetzung und Erneuerung?
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