Welche Betriebskosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden

Als Vermieter haben Sie sicherlich schon von den nicht umlagefähigen Nebenkosten gehört. Diese Kosten dürfen Sie nicht auf Mieter umlegen, weil es sonst zu Widersprüchen und Einsprüchen der Mieter kommt. Wir zeigen Ihnen heute den Unterschied zwischen den nicht umlagefähigen Nebenkosten und den Nebenkosten, die Sie auf Mieter umlegen können.

Was sind nicht umlagefähige Nebenkosten?

Es gibt viele nicht umlagefähige Nebenkosten, wenn es um die Vermietung geht. Weil wir schlecht alle nicht umlagefähige Kosten auflisten können, haben wir eine Übersicht der nicht umlegbaren Nebenkosten erstellt, die meist für Unstimmigkeiten sorgen. Bei diesen Nebenkosten herrscht oftmals Verwirrung darüber, ob Sie diese Kosten auf Mieter umlegen dürfen oder ob es sich um nicht umlegbare Nebenkosten handelt.

Reparaturkosten zählen zu den Nebenkosten, die nicht umlagefähig sind. Laut Gesetz müssen Sie, als Vermieter, dem Mieter ein Mietobjekt überlassen, welches gebraucht werden kann. Wenn die Heizung kaputtgeht, Warmwasser nicht mehr funktioniert oder andere Reparaturen am Haus oder der Wohnung zu leisten sind, muss dieser Betrag über die Miete verrechnet werden. Reparaturen, um das Mietobjekt wieder bewohnbar zu machen, gehören also zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten.

Genauso verhält es sich mit den Instandhaltungskosten. Die Instandhaltungskosten für ein Mietobjekt sind allein Sache von Ihnen, dem Vermieter. Diese Nebenkosten sind nicht umlegbar. Hier gilt die gleiche Grundlage wie bei Reparaturkosten, denn der Mieter hat eine einwandfreie und nutzbare Wohnung gemietet. Im Gegenzug erhalten Sie die Miete.

Verwaltungskosten gehören ebenfalls zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten. Diese Regelung gilt unabhängig davon, ob Sie die Verwaltung der Immobilie übernehmen oder einen Dritten beauftragen.

Bankkosten sind nahe Verwandte der Verwaltungskosten. Auch Bankkosten sind Kosten, die nicht umlagefähig sind.

Diese Kosten sorgen meist für Unstimmigkeiten zwischen Ihnen und Mietern. Natürlich gibt es noch einige andere Nebenkosten, die nicht umlagefähig sind. Die Liste der umlagefähigen Nebenkosten ist kürzer. Darauf kommen wir später zu sprechen.

Warum gehören diese Kosten zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten?

Ob Kosten auf Mieter umlegbar sind oder ob es sich um nicht umlagefähige Nebenkosten handelt, ist in der Betriebskostenverordnung geregelt. Dort ist festgelegt, dass Verwaltungskosten und Kosten für den Erhalt der Immobilie mit der Miete beglichen werden. Diese Kosten sind laut Gesetz erforderlich, um dem Mieter einen bestimmungsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts zu gewährleisten. Grund dessen zählen diese Nebenkosten auch nicht zu den umlagefähigen Kosten.

Was sind umlagefähige Kosten und wie werden diese berechnet?

Damit Sie Nebenkosten an Mieter weiterberechnen können, müssen Sie diese Abrechnung im Mietvertrag geklärt haben. Wenn Sie dies nicht getan haben, sind Nebenkosten nicht umlagefähig. Selbst wenn Ihnen als Vermieter Nebenkosten entstehen, dürfen Sie diese Kosten nicht auf Mieter umlegen. Achten Sie also zunächst auf die Ausarbeitung eines korrekten Mietvertrages, damit Sie alle umlagefähigen Kosten erfasst haben.

Wenn diese Hürde genommen wurde, können Sie folgende Kosten auf Mieter umlegen:

1. Öffentliche Lasten inkl. der Grundsteuer
2. Kosten im Zusammenhang mit der Wasserversorgung
3. Entwässerungskosten des Gebäudes und des Grundstücks
4. Kosten für eine zentrale Heizung
5. Betriebskosten für Warmwasseranlagen
6. Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
7. Das Betreiben von Aufzügen. Hier herrscht Uneinigkeit, wenn es um die Mieter der unteren Etagen geht. Im Zweifel gehören diese Kosten eher zu den nicht umlegbaren Nebenkosten.
8. Müllbeseitigung und Straßenreinigung
9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung. Diese Kosten müssen regelmäßig anfallen. Bei einmaligen Kosten sind diese Kosten nicht umlagefähig.
10. Gartenpflege
11. Ausleuchtung von gemeinsamen Flächen
12. Kosten für den Schornsteinfeger
13. Sach-, Haftpflicht- und Elementarversicherungen
14. Kosten für einen Hausmeister. Wenn dieser Reparaturen durchführt, sind diese nicht umlagefähige Nebenkosten.
15. Breitband- oder Antennenanlagen
16. Kosten für den Betrieb von Waschräumen
17. Sonstige Betriebskosten

Wir hoffen, dass wir Ihnen aufzeigen konnten, welche nicht umlagefähigen Nebenkosten es gibt und welche Kosten Sie tatsächlich auf Mieter umlegen dürfen. Wenn Sie eine Nebenkostenabrechnung in wenigen Minuten erstellen möchten, empfehlen wir Ihnen, einmal bei unserem Partner Vermietet.de vorbeizuschauen. Dieser bietet ein Programm an, mit welchem die Nebenkostenabrechnung schnell und einfach erledigt werden kann.