Lohnt es sich ein haus zu kaufen

Der Kauf einer der eigenen Immobilie ist für viele ein Traum – aber sollte man ihn sich erfüllen? gettyimages

Die Immobilienpreise steigen immer weiter – manch einer befürchtet sogar eine Blase, die bald platzen könnte. Daher stellen sich viele die Frage: Ist der Kauf einer eigenen Immobilie überhaupt noch sinnvoll?

Ja, sagt Hermann-Josef Tenhagen, Chefredakteur des Geldratgebers „Finanztip“. Wenn man es sich leisten könne.

Dass es zu einem dramatischen Einbruch der Preise kommt, glaubt auch Immobilienmarktexperte Ralph Henger nicht. In den Städten könnte es hingegen schon zu Preiskorrekturen kommen.

Für manche ist es eine langfristige Investition, für andere ein Lebenstraum. Das eigene Haus mit Garten oder die Wohnung mit Blick auf den Lieblingskiez. Doch die stark gestiegenen Preise machen es vielen Menschen momentan unmöglich, eine Immobilie zu kaufen. Andere befürchten, dass sie jetzt zu viel Geld ausgeben – und wenn die vermeintliche Blase platzt, eine Menge Geld in den Sand gesetzt haben könnten.

Hermann-Josef Tenhagen ist da optimistischer. Der Chefredakteur des Geldratgebers „Finanztip“ ist überzeugt, dass es sich für Menschen, die nach einer Wohnung oder einem Haus suchen, immer noch lohnen könne, zu kaufen. „Klar ist ein Immobilienkauf mit Risiko verbunden. Aber gar kein Risiko einzugehen, ist auch Unfug. Es kommt darauf an, ob ich es mir wirklich leisten kann“, sagt er zu Business Insider. Dann kann es auch sinnvoll sein, sich den „Balkon seiner Träume“ zu erfüllen, meint Tenhagen.

Wichtig sei in erster Linie, dass es sich wirklich um einen Wunsch handele, den man schon seit langer Zeit hegt. Aus ökonomischer Sicht dürfe man aber keine allzu großen Ansprüche stellen, erklärt Tenhagen. Denn, dass die Preise derart stark weiter steigen, ist unwahrscheinlich.

Finanzierungsplan aufstellen – und das Budget nicht überschreiten

Der Finanzexperte rät beim Immobilienkauf zu folgendem Vorgehen: Zuerst sollte man sich allein oder mit dem Partner überlegen, was das Haus oder die Wohnung maximal kosten dürfe. Mit Online-Finanzplanern könne man dann ausrechnen, wie viel des Kredits man pro Monat abzahlen muss und wie lange der Kredit läuft. Diesen Preisrahmen sollte man in jedem Fall einhalten, um sich finanziell nicht zu übernehmen.

Danach sollte man schauen, was man an Eigenkapital mitbringt. Denn in der Regel kommen noch direkte Kosten für Makler und Notar hinzu. Erst wenn man einen genauen Finanzplan aufgestellt hat, sollte man sich auf die Suche begeben. Tenhagen empfiehlt allerdings nur dann den Kauf, wenn es wirklich die absolute Traum-Immobilie sei.

Aber Immobilien sind für viele nicht nur ein Dach über dem Kopf, sondern gerade zu Zeiten, in denen die Stimmung an der Börse kippt, eine potenzielle Wertanlage. Daher gehe der Trend inzwischen auch stark zur Zweit-Immobilie, meint Tenhagen: „Früher waren es eigentlich nur die Mittdreißiger, die für die Familie ein Haus gekauft haben. Inzwischen sind es auch viele über 50, die das erste Haus abbezahlt haben und jetzt nach einer Wertanlage suchen.“

Auch hier gilt für Tenhagen: Einen großen Wertzuwachs sollte man nicht erwarten. Als Wertanlage für die Rente könne es sich aber dennoch lohnen, wenn man sich einen Finanzierungsplan überlegt habe. Sollte man das Haus nicht rein über Eigenkapital, sondern einen Kredit finanzieren und dann vermieten, sei es wichtig, dass die Kosten des Kredits nicht höher sind als die Miete, die man einnimmt. Nicht für jeden ist die Immobilie eine rentable Anlage.

Preise in den Städten steigen stärker als auf dem Land

Wichtig ist zudem, wo man seine Immobilie kauft. Gerade in den großen Städten und Metropolregionen steigen die Preise sehr stark. In der unteren Grafik seht ihr die Preisindizes von Ein- und Zweifamilienhäusern in verschiedenen Regionen. Der Preisindex gibt die Wertsteigerung eines Objekts wieder. Man erkennt, dass in den vergangenen fünf Jahren besonders in den großen Städten und Metropolregionen die Preise stärker gestiegen sind als auf dem Land. Tenhagen empfiehlt immer darauf zu achten, wie sich eine Region entwickelt. Ländliche Regionen haben seiner Meinung nach aktuell noch ein Entwicklungspotential.

Das Wirtschaftsinstitut DIW warnt inzwischen in einer Studie vor einer Überhitzung der Preise in den Städten. Und auch die Finanz-Aufsichtsbehörde BaFin hat Banken verpflichtet, Rücklagen zu bilden, falls der Boom am Immobilienmarkt einbrechen sollte und es zu Kreditausfällen kommt.

Ralph Henger, Immobilienexperte beim Institut der deutschen Wirtschaft, glaubt allerdings nicht, dass es sich um eine Blase handelt, die bald platzt. „Einer Immobilien-Blase muss eine Kredit-Blase vorhergehen, sodass die Immobilien zu Spekulationsobjekten werden. Aber das Kreditvolumen in Deutschland wächst trotz Niedrigzinsen immer noch moderat“, sagt er im Gespräch mit Business Insider.

Wie lange wir noch Niedrigzinsen haben, ist jedoch unklar. Dass die Europäische Zentralbank (EZB) bald eine Zinswende einläutet, kann nicht ausgeschlossen werden. In den USA hat das US-amerikanische Pendant, die Fed (Federal Reserve System), bereits die Anhebung der Zinsen angekündigt. Das bedeutet, dass die Kredite ab jetzt teurer werden. Für viele Amerikaner könnte das zu einem Problem werden, da in den USA viele Baufinanzierungen mit variablen Zinsen vereinbart werden. Es könnte also sein, dass Menschen dort jetzt häufiger gezwungen sind, höhere Zinsen zu bezahlen, in Verzug kommen und am Ende ihre Immobilie verkaufen müssen. Mehr Immobilien wären somit auf dem Markt und das könnte in den USA tatsächlich zu einem Einbruch der Immobilienpreise führen.

Zinsentscheidung der EZB entscheidend

In Deutschland ist das unwahrscheinlicher, da hier die meisten Baufinanzierungen mit festen Zinsen vereinbart werden. Die Banken dürfen also nicht die Zinsen anheben, nur weil auch die Zentralbank ihre Zinsen erhöht. Ein Ausfall von Kreditnehmern und eine Überschwemmung des Immobilienmarkts mit Häusern ist hier zumindest unwahrscheinlicher.

Sollte die EZB ihre Zinsen in den kommenden Jahren anheben, könnte aber die zukünftige Nachfrage an Immobilien zurückgehen, da künftige Kredite teurer werden. Für die ländlichen Räume und Speckgürtel bedeute das laut Henger allerdings keine Preiseinbrüche. „In den großen Städten könnte es schon zu Preiskorrekturen kommen. Aber eine Toplage in Berlin oder München bleibt eben eine Toplage. Dramatische Einbrüche erwarte ich auch hier nicht“, meint Henger.

Zuletzt bleibt noch die Frage, warum der Immobilienmarkt seit Jahren so boomt. Henger erklärt das mit einem soliden Wirtschaftswachstum. Doch besonders der demografische Wandel trage dazu bei. In den vergangenen Jahren sind laut ihm durchschnittlich 510.000 Menschen nach Deutschland gekommen. Der überwiegende Teil von ihnen: gut ausgebildete Facharbeiter. All diese Menschen müssen auch unterkommen. Das führe zu einer starken Nachfrage an Wohnungen und Häusern.

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