Alle haben ein Haus nur wir nicht

Das Einfamilienhaus mit Garten? Das war früher einmal der erreichbare Traum eines jeden Arbeiters. Doch heute hat er sich für viele schon zerschlagen, bevor die Karriere beginnt. Nur noch in 149 der 401 deutschen Städte und Landkreise reicht ein durchschnittliches Einkommen fürs Eigenheim.

Das durchschnittliche deutsche Eigenheim, selbst bewohnt, am besten mit Garten, hat derzeit eine Wohnfläche von 140 Quadratmetern. Wer sich so etwas in Deutschland leisten möchte, muss inklusive Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer und Notar rund 376.000 Euro auf den Tisch legen. Angenommen, Sie könnten 20 Prozent davon per Eigenkapital finanzieren, bleibt eine Kreditsumme von 300.887 Euro übrig. Bei einem guten Immobilienkredit mit einem Prozent Zinsen pro Jahr und 2,5 Prozent Tilgung am Anfang ergäbe sich daraus eine monatliche Kreditrate von 878 Euro.

Für die Mehrheit der Deutschen ist das schon zu viel. Der durchschnittliche Vollzeitarbeitnehmer ging 2020 mit 3975 Euro brutto im Monat nach Hause. Netto bleiben davon 2472 Euro übrig, wenn wir von einem kinderlosen Single mit Kirchenmitgliedschaft ausgehen.

Experten raten, dass Sie maximal 30 Prozent Ihres Nettoeinkommens für Miete/Immobilienkredite ausgeben sollten. Das wären für den deutschen Durchschnittsverdiener rund 742 Euro – weniger also, als er für das durchschnittliche Eigenheim bezahlen müsste. Schlimmer noch: In unserer Beispielrechnung sind wir davon ausgegangen, dass Sie ein schon stehendes Haus ohne Grundstück kaufen. Kaufen Sie etwa nur das Grundstück und errichten das Haus dann selbst oder kaufen ein Haus mit Garten, wird es mitunter noch teurer.

Nur 15 deutsche Großstädte sind für Durchschnittsverdiener erschwinglich

Mit einer maximalen Monatsrate von 742 Euro könnte sich der Durchschnittsverdiener aus unserem Beispiel aber durchaus noch ein Haus in Deutschland leisten – nur eben nicht mehr überall. In 149 der 401 deutschen Städte und Landkreise lägen die Monatsraten für ein Eigenheim von 140 Quadratmetern niedriger. Darunter sind viele ländliche Gegenden, etwa in Sachsen und Sachsen-Anhalt, aber auch große Flächen in Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Hessen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland. Die durchschnittlichen Kaufpreise je Region entstammen dem Postbank Wohnatlas 2021.

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Schwer wird es in Großstädten. Nur in 15 ließe sich das Eigenheim mit einem durchschnittlichen Gehalt als Single finanzieren. Darunter sind die meisten Städte des Ruhrgebietes und seines Einzugsgebiets, also etwa Duisburg, Bochum, Wuppertal und Mönchengladbach, aber auch ostdeutsche Städte wie Chemnitz und Magdeburg und Bremerhaven im Norden der Republik. Hinzu kommen 14 Mittelstädte, also mit maximal 100.000 Einwohnern wie Frankfurt an der Oder, Pirmasens, Cottbus, Suhl, Weimar und Eisenach.

Auch Gutverdienern bleiben viele Regionen verschlossen

Gutverdienern stehen in Deutschland wenig überraschend mehr Regionen offen, doch die Auswahl ist begrenzter als man denkt. Als Gutverdiener haben wir dabei einen Single definiert, der an der Grenze zum Spitzensteuersatz lebt. Der gilt 2021 ab 57.950 Euro zu versteuerndem Einkommen. Diverse Freibeträge eingerechnet, ergibt das ungefähr ein Bruttoeinkommen von 68.000 Euro im Jahr. Das wiederum führt zu einem monatlichen Nettoeinkommen von rund 3300 Euro, was eine maximale Monatsrate von 992 Euro für den Immobilienkredit erlaubt.

Die wiederum reicht für 255 der 401 deutschen Städte und Landkreise, also gerade einmal etwas mehr als die Hälfte. Gutverdienern erschließen sich dabei etwa 140-Quadratmeter-Häuser in einigen Teilen Bayerns und Baden-Württembergs, in den weiteren Einzugsgebieten rund um Köln, Düsseldorf, Hamburg, Berlin und Frankfurt.

Von den Großstädten kommen 16 weitere in die Auswahl hinzu. Die Größten unter ihnen sind Leipzig, Dortmund, Essen, Bremen und Bielefeld, im Osten zudem Halle an der Saale und Erfurt. Auch neun weitere Mittelstädte stehen Gutverdienern offen, darunter Schwerin, Flensburg, Worms und Schweinfurt. Doch auch für Leute, die den Spitzensteuersatz zahlen, dominieren noch ländliche Regionen. Die größten sind die Städteregion Aachen und der Landkreis Mettmann zwischen Düsseldorf und Köln.

37 Großstädte sind nur etwas für Reiche

Für 148 Regionen Deutschlands müssen Sie deutlich über der Grenze zum Spitzensteuersatz verdienen, um sich ein 140-Quadratmeter-Haus leisten zu können. Am teuersten ist dabei natürlich München, wo eine solche Immobilie 1,34 Millionen Euro kostet. Das ergäbe eine Monatsrate von 3119 Euro. Aber auch der Landkreis Nordfriesland (dessen Schnitt durch Sylt enorm angehoben wird), und die Landkreise München, Starnberg und Miesbach rund um die bayrische Landeshauptstadt knacken die Millionengrenze.

Auch 37 weitere Großstädte sind nur für Reiche finanzierbar. Dazu gehören neben München auch alle anderen „Big 7“, also Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart, außerdem zum Beispiel Bonn, Münster, Karlsruhe, Nürnberg und Dresden. Doch selbst viele ländliche Regionen, besonders an der Nord- und Ostsee, sind selbst für Gutverdiener unerschwinglich. Allerdings wird hier der Durchschnitt oft durch die hohen Preise der Inseln hochgezogen.

Was Sie zu unserer Beispielrechnung wissen müssen

Was wir Ihnen hier präsentieren, ist aber natürlich nur eine Beispielrechnung. Es gibt viele Parameter, die Sie verschieben können, um sich in der gewünschten Region doch ein Eigenheim leisten zu können. Die einfachste wäre, das Haus nicht nur mit einem einzelnen Einkommen zu finanzieren. Paare, in denen beide berufstätig sind, haben ganz andere finanzielle Möglichkeiten, ohne sich dabei verausgaben zu müssen.

Außerdem müssen Sie nicht auf 140 Quadratmetern wohnen, nur weil das die Durchschnittsgröße ist. Wenn Ihnen schon weniger Platz reicht, wird das Eigenheim günstiger – vielleicht lässt sich dadurch sogar ein Garten eher mitfinanzieren.

Die dritte Stellschraube wären die Kreditbedingungen. Wir haben hier wie gesagt mit 1 Prozent Zinsen und 2,5 Prozent Anfangstilgung gerechnet. Während wir davon abraten würden, die Tilgungsrate herabzusetzen, wenn Sie vor Renteneintritt das Haus abbezahlt haben wollen, lassen sich durchaus Banken finden, die niedrigere Zinssätze bieten. Außerdem ist die Grenze von maximal 30 Prozent Ihres Nettoeinkommens für den Kredit nur eine Empfehlung. Wenn Sie sparsamer leben können und wollen, lässt sich diese Grenze individuell auch einfach heraufsetzen.

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Kaufen wollen viele - aber nur die wenigsten jungen Deutschen werde eine eigene Immobilie erwerben. Ihnen fehlt das Geld dazu, sie haben befristete Arbeitsverträge. Und leider auch wenig Ahnung, so eine Studie.

Das eigene Haus, das ist immer noch ein großer Wunsch vieler junger Menschen im Land. Knapp 70 Prozent hätten gerne ein Haus, so eine repräsentative Umfrage der Fondsgesellschaft Union Investment und dem Immobilienunternehmen ZBI-Gruppe, die 18- bis 40-Jährige befragten. Doch nur wenige wohnen tatsächlich in den eigenen vier Wänden, nämlich 27 Prozent. Dass sie sich eine eigene Immobilie werden leisten können, scheint unwahrscheinlich - denn es fehlt an allen Ecken und Enden.

So gaben 83 Prozent der Befragten an, dass sie nicht über genug Eigenkapital verfügen, berichtet die "FAZ". Zwei Drittel verdienen schlichtweg zu wenig, um eine Immobilie zu finanzieren. Und 44 Prozent haben keinen festen Job ohne Befristung - ein Immobilienkauf ist dann zu unsicher. Aber es gibt noch einen Grund: Die Befragten gaben an, dass sie sich einfach mit dem Immobilienkauf nicht auskennen würden. Mehr als 80 Prozent geben sich höchstens ein "Befriedigend" beim Thema Hauskauf.

Allerdings zeigt die Studie auch: Es sind gar nicht die Akademiker, die sich ein Haus leisten können - sondern diejenigen mit mittlerem Abschluss. Sie machen nach der Schule eine Lehre und können sich deutlich schneller ein finanzielles Polster als Eigenkapital anhäufen als Menschen, die nach dem Abitur studieren. Und so können sich nur knapp 20 Prozent der Befragten mit hohem Bildungsabschluss über ein Eigenheim freuen. 

Das ist verwunderlich, wenn man den Markt betrachtet: Die deutsche Wirtschaft boomt, die Zahl der Arbeitslosen sinkt - und dennoch reicht es nicht. Ein Grund dafür: Der Immo-Boom in vielen Städten. Zwar sind die Finanzierungen günstig, doch die hohen Preise schrecken viele potentielle Käufer. 

Und: Die hohen Preise lassen auch die Kaufnebenkosten in die Höhe schießen. Minimaler Eigenanteil, Makler, Notar und Grunderwerbsteuer - das kann schnell sehr teuer werden. "Heutzutage benötigt man dafür mindestens 50.000 Euro an Ersparnissen", sagt Wohnungsmarktexperte Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln zur "Welt". "Aber nur etwa 20 Prozent der Mieterhaushalte verfügen über einen solchen Betrag."

Wohnen wie ein König

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Wohnen zu Miete statt Immo-Kauf

Allerdings hat das Wohnen zur Miete für die junge Generation auch Vorteile, nicht alle wollen selbst ein Eigenheim besitzen. Jeder zweite Befragte gab an, dass er sich mit einem Immobilienkauf nicht überlasten wolle. 44 Prozent wollten flexibel bleiben und sich von einem Haus nicht einschränken lassen. Und: Knapp ein Drittel der Befragten, die derzeit mieten, will keine Abstriche machen bei der Lebensführung, nur um sich eine Immobilie leisten zu können. 

Dieser Artikel erschien erstmals am 3. September 2018

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